Alquiler de habitaciones con aval de los padres
El alquiler de habitaciones a estudiantes es una opción muy interesante para mantener tu vivienda alquilada. Veamos a continuación por qué es recomendable el aval en este tipo de alquiler.
Qué es el aval del alquiler
El aval es una garantía adicional que el arrendador puede solicitar al inquilino, no es obligatorio pero puede ser muy recomendable para alquileres que puedan suponer más riesgo de impago. El aval es una persona física o jurídica que se responsabiliza a responder ante deudas o impagos del inquilino durante toda la duración del contrato de arrendamiento.
Aval de los padres para alquiler de habitaciones
Como decimos, el propietario puede solicitar esta garantía adicional al arrendatario a modo de seguridad, en ese caso, deberá estar especificado en una cláusula del contrato de alquiler exactamente cuánto abarca la responsabilidad del avalista.
Cuando se trata de un alquiler a estudiantes, lo más habitual es que los avalistas sean los padres, es decir, un aval personal. Estos deben ser conscientes de que deberán responder ante cualquier incumplimiento del contrato por parte del inquilino, ya sea un retraso o impago de la renta y los suministros o cualquier destrozo causado a la vivienda.
Tipo de contrato de alquiler a estudiantes
El alquiler por habitaciones constituye un alquiler de temporada, ya que se alquila la vivienda por un periodo concreto, por lo general, inferior a un año. Esta modalidad de contratos se rige por el Código Civil.
En este tipo de contrato la fianza es de dos meses de renta. La fianza funciona también como una garantía adicional, con la diferencia de que sí es obligatoria por ley, por este motivo, el aval no sustituye a la fianza.
Riesgos del alquiler a estudiantes
Todos los alquileres están expuestos a riesgos, según nuestra experiencia como gestores de alquileres te indicamos todo lo que debes tener en cuenta cuando alquilas tu piso a estudiantes:
- Estabilidad económica. En la mayoría de los casos los inquilinos son jóvenes estudiantes lo que significa que no tienen una regularidad de ingresos, dependen de becas o de los padres para cubrir sus gastos. Esto puede dar lugar a retrasos en el abono de la renta, lo que perjudica directamente al casero.
- Rotación de inquilinos. A diferencia del alquiler de larga duración, este tipo de arrendamiento por períodos más cortos (un curso escolar normalmente) implica una rotación más elevada de inquilinos. Esto supone más gestiones para el propietario que tiene que buscar nuevos candidatos, organizar visitas y asumir los gastos fijos cuando el piso está vacío.
- Mantenimiento de la vivienda. Generalmente, se tiende a pensar que los inquilinos jóvenes son menos cuidadosos que otro perfil de inquilinos. Además, la rotación influye directamente en el desgaste de la vivienda.
- Convivencia en la comunidad de vecinos. Es común asociar los alquileres a estudiantes con fiestas que puedan causar molestias en la comunidad de vecinos.
- Deducciones fiscales. El alquiler de larga estancia permite reducciones en la declaración de la renta que van del 50% al 90%, en cambio, este tipo de alquiler temporal no puede disfrutar de estas ventajas.
Qué debes tener en cuenta con un alquiler de habitaciones
Ventajas del alquiler por habitaciones
- La renta. Las mensualidades de los alquileres por habitaciones y por ende aquellos arrendamientos de temporada, suelen ser más elevadas en comparación con el alquiler de larga duración.
- Rentabilidad para el propietario. A corto plazo, la rentabilidad bruta (sin tener en cuenta los gastos de los meses que la vivienda está vacía) de un alquiler de temporada puede ser más beneficiosa para el arrendador, no obstante, si lo que se busca son ingresos regulares a largo plazo eso solo se obtiene con un alquiler tradicional.
- Contratos cortos. El hecho de que el contrato de alquiler por habitaciones tenga una duración más breve que el de vivienda habitual permite al propietario hacer uso de la vivienda si lo necesita o venderla, si valora que esta decisión puede generar más beneficios.
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Cómo registrar mi piso para alquiler turístico
En España hay casi 400.000 viviendas de uso turístico, un 15% interanual más que en 2023 según los últimos datos del INE. Este incremento supone que hay un piso turístico cada 121 residentes, esto es el 1,5% del total del parque inmobiliario. Si eres propietario y estás interesado en regular tu alquiler turístico, te explicamos en este artículo todo lo que debes saber.
Qué son las viviendas de uso turístico
Los pisos turísticos son viviendas que los propietarios alquilan, directa o indirectamente a través de una agencia, a cambio de una contraprestación económica y para una estancia igual o inferior a 31 días. Los apartamentos se alquilan en su totalidad y no está permitido su uso con otros grupos.
Estos alquileres sí están sujetos a regulación, requieren una licencia que debe solicitarse a través de los ayuntamientos o comunidades autónomas.
Además, todos los arrendadores deben obtener un número de registro en la nueva Ventanilla Única Digital y Registro Único de Arrendamientos que ha entrado en vigor en 2025. Este número se solicita en el Colegio de Registradores y es imprescindible para anunciar tu piso en las plataformas dedicadas al alquiler de viviendas de temporada, que también están obligadas a solicitarlo y dejarlo visible.
Alquiler turístico en Madrid
En la capital hay unos 18.837 alquileres turísticos, según cifras de agosto del año pasado. Este aumento tan significativo se ha producido “de manera irregular y tiene un impacto directo en la ciudad afectando al turismo, a la convivencia de los vecinos y reduciendo la vivienda residencial, con la consecuente desertización del centro”. El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado un plan de acción con las siguientes medidas:
- La suspensión temporal de las licencias
- El endurecimiento del régimen sancionador para aquellos propietarios cuyos inmuebles operen como VUT sin contar con autorización
- El refuerzo de la plantilla de inspectores
- La publicación de un listado oficial de VUT con licencia y su ubicación
Sanciones por no regular tu piso turístico
Se sancionará a todos los alquileres turísticos sin licencia y les obligará al cese de la actividad. La legislación autonómica tipifica como infracción grave la implantación de uso incompatible con la ordenación urbanística; en este sentido, el Ayuntamiento actuará de la siguiente forma:
- Primer aviso de orden de cese
- En caso de incumplimiento, sanción de 30.001 euros
- Segunda sanción si continúa la actividad irregular de 60.001 euros
- Tercera sanción firme de 100.001 euros si persiste el funcionamiento
El Servicio de Inspección madrileño recibió en 2023 un 51% más de denuncias que el año anterior que afectaban a apartamentos de uso turístico, la mayoría procedían de ciudadanos. Del total de las más de 4.000 inspecciones realizadas, se logró el restablecimiento a uso residencial de 243.
Alquiler turístico en Barcelona
El propietario de un alquiler turístico en Barcelona debe pedir una licencia a la Administración para acreditar que se cumplen todos los requisitos establecidos por la ley. Estas son las características fundamentales:
- Obtención de licencia
- Cédula de habitabilidad
- Vivienda en buen estado
- Vivienda amueblada y con todos los utensilios necesarios
- Obtención del número de inventario de registro turístico de Cataluña (NIRTC) que debe aparecer visible en el piso
- Teléfono para resolver incidencias de los visitantes activo 24 horas al día
El número de alojamientos de este tipo en Barcelona se sitúa en torno a 9.853 viviendas. Además, el Ayuntamiento de Barcelona aprobó un Plan especial urbanístico de alojamientos turísticos (PEUAT) para regular la implantación de nuevos alojamientos turísticos. Se organiza la ciudad en cuatro zonas y se establece el número de plazas de viviendas de uso turístico permitidas en cada una para aliviar la presión turística en determinados barrios. En las zonas más céntricas ya no se permite ningún nuevo alojamiento.
Qué debes saber antes de poner tu piso en alquiler turístico
Alquiler turístico en Valencia
El registro de un piso turístico en Valencia requiere una declaración responsable. El número de este tipo de alojamiento ha ascendido a más 7.900, según datos del verano pasado. El nuevo decreto autonómico de viviendas turísticas introduce estos cambios fundamentales:
- El tiempo del alquiler turístico debe ser inferior o igual a 10 días a un mismo arrendatario. El objetivo es diferenciar la vivienda de uso turístico de otras en alquiler de corta estancia, cuya regulación es estatal.
- La comunidad de propietarios debe permitir el uso turístico en el edificio.
- Deben estar inscritas en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana y contar con un número de inscripción. La inscripción es válida durante 5 años.
- Cualquier anuncio del piso debe incluir la localización exacta y el número de inscripción.
- Este decreto prohíbe entregar las llaves a los visitantes en cajetines situados en la vía pública.
El decreto contempla infracciones graves (no informar de la ubicación) y muy graves (alquilar por habitaciones) con multas de hasta 600.000 euros.
Asimismo, el Ayuntamiento de Valencia añadirá en 2025 cinco novedades importantes:
- Prohibición de la implantación de nuevos alquileres turísticos en distritos donde se supere el 8% del número de plazas turísticas (hoteles o apartamentos) respecto al número de vecinos empadronados.
- Prohibición de nuevas plazas en barrios que superen el 8% respecto a los empadronados.
- El número total de viviendas turísticas y apartamentos no debe superar el 2%.
- Para evitar la concentración, se limita el número de alquileres turísticos al 5% en una manzana.
- Limitación del 15% de locales en una misma manzana donde se puedan desarrollar viviendas turísticas.
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Quiero alquilar mi piso: riesgos y ventajas de poner tu piso en alquiler
Cuando te preguntas “¿Quiero alquilar mi piso?” Lo que debes valorar son las ventajas y desventajas de hacerlo. En este artículo, te ayudamos a aclararte.
Quiero alquilar mi piso: riesgos
Empecemos por conocer los riesgos a los que se puede enfrentar un arrendador cuando alquila su casa como vivienda habitual.
Evitar al inquilino moroso: Adelantamos su renta
Esta es una de las principales preocupaciones de los propietarios cuando deciden alquilar su vivienda. Tener un inquilino moroso o que pague tarde de manera reiterada supone un problema económico para el casero que si no puede solucionarlo directamente a través del diálogo, tendrá que acudir a los juzgados para echar al inquilino y reclamar las deudas.
Con el servicio Adelantamos su renta de PS Group te aseguramos que:
- Seleccionas al inquilino solvente antes de firmar el contrato de arrendamiento. Realizamos un estudio de solvencia completo, revisando toda la documentación del candidato y consultamos si aparece en algún fichero de morosidad.
- Abonamos al casero la renta mensual puntualmente en el plazo marcado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (en los siete primeros días del mes) aunque el inquilino no pague. Además, nos encargamos de las reclamaciones al arrendatario.
- Mantenemos la garantía de cobro durante el proceso de solicitud de desahucio y proporcionamos asistencia jurídica.
Okupación de vivienda
La preocupación por la ocupación ilegal de la vivienda también es un tema muy sensible para los propietarios. Los procesos de desahucio pueden durar meses aparte del coste económico y mental que acarrea para el arrendador. Alquilar tu vivienda vacía es una de las medidas disuasorias más efectivas.
En PS Group contamos con un área jurídica que asesora sobre cualquier aspecto legal relacionado con el alquiler.
Contrato de alquiler
El contrato de arrendamiento es un elemento clave para el funcionamiento del alquiler. Un buen contrato debe reflejar todos los términos, derechos y obligaciones por los que se van a regir propietario e inquilino así como contemplar diferentes casuísticas que, aunque parezcan poco comunes o probables, pueden suceder y es mejor tener una respuesta.
También es imprescindible estar al día de las nuevas regulaciones que pueden aprobarse. En PS Group somos expertos en gestión de alquileres y nos encargamos de gestionar la firma del contrato para que esté actualizado y refleje todos los aspectos necesarios.
Estado de la vivienda
El buen mantenimiento de la casa es fundamental porque puede ahorrar costes a largo plazo. El contrato de arrendamiento debe reflejar quién es el responsable de asumir cada tipo de reparaciones.
En general, el arrendador se encargará de los arreglos mayores que no sean causados por un mal uso del inquilino. Por su parte, el inquilino tendrá que arreglar las pequeñas incidencias originadas por el desgaste habitual.
Declaración de la renta
Es obligatorio declarar el alquiler de larga duración a Hacienda, en caso contrario, se enfrentará a una sanción.
¿Quiero alquilar mi piso? Nuestras recomendaciones
Ventajas de alquilar tu piso
Existen varias razones por las que puedes valorar alquilar tu piso.
- Rentabilidad del alquiler. Un alquiler de vivienda habitual genera un rendimiento del 7,2%, ligeramente más elevado que hace un año, según datos de Idealista en el cuarto trimestre de 2024.
- Beneficios fiscales. Hay muchos gastos del alquiler que el casero puede deducirse en su declaración de la renta, hay deducciones de hasta el 90%.
- Mantenimiento y seguridad de la vivienda. Por lo general, una vivienda vacía genera más costes de reparación y mantenimiento a largo plazo, a lo que hay que sumar que una vivienda con inquilinos es más segura ante una posible okupación, como hemos mencionado anteriormente.
- Publicado en propietarios
Cuál es la deducción del alquiler de vivienda habitual para el arrendador
Si has comenzado a alquilar tu vivienda debes saber que es obligatorio detallar en tu declaración de la renta los ingresos obtenidos. Sin embargo, puedes beneficiarte de una deducción del alquiler de vivienda habitual. Te lo explicamos a continuación.
Deducción del alquiler de vivienda habitual: ¿de cuánto es?
Antes de la aprobación de la Ley de Vivienda en mayo de 2023, los propietarios con un piso en alquiler tradicional, es decir, de larga duración, podían aplicar una reducción del 60% en su declaración de la renta.
A partir de la nueva normativa, se han incluido mayores beneficios aplicables al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los propietarios que cumplan determinados requisitos con el objetivo de “estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles”.
- Deducción del 90%. Si el propietario firma un nuevo contrato de alquiler en una zona de mercado residencial tensionado con un precio un 5% inferior al anterior contrato.
- Deducción del 70%. Si el arrendador ha alquilado su casa por primera vez en una zona de mercado residencial tensionado a un inquilino de entre 18 y 35 años. También se puede beneficiar de esta reducción si se trata de “vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler”.
- Deducción del 60%. Cuando se hayan realizado obras de rehabilitación al inmueble en los dos años anteriores.
- Deducción del 50%. Para el resto de casos de nuevos contratos de arrendamiento. Esta reducción sustituye al anterior 60% que hemos mencionado que se seguirá aplicando en los contratos previos a la aprobación de esta ley.
Deducción del alquiler de vivienda habitual para propietarios
Gastos que se pueden deducir del alquiler de vivienda habitual
Cuando el propietario rellene la declaración de la renta podrá reducirse en el IRPF ciertos gastos ocasionados por el arrendamiento.
- Formalización de contrato. El arrendador podrá obtener una reducción por el equivalente a los gastos que le haya supuesto la formalización del contrato, como los gastos de gestión con la inmobiliaria. También es posible reducirse los gastos de defensa jurídica.
- Suministros. Si el arrendador es el que paga el agua, la luz, el gas podrá desgravarse estos gastos.
- Conservación del edificio y vivienda. El propietario tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones habitables, en este sentido, puede reducirse los gastos de este tipo de reparaciones necesarias.
- Créditos. También puede descontarse los intereses de los préstamos relacionados con la compra de la vivienda como la hipoteca o un crédito solicitado para una reforma, por ejemplo.
- Impuestos. Las tasas municipales como el IBI, limpieza o basuras y los gastos de comunidad también son deducibles.
- Seguros. El casero podrá descontarse además los gastos que le ocasione el seguro del hogar o de impago.
- IVA. Los propietarios de un alquiler de larga duración están exentos de pagar el IVA en las facturas que remitan al inquilino.
Una vez sumados todos los gastos deducibles, solo hay que restarlos a los ingresos netos , que suele ser la renta que paga el arrendatario mensualmente y eso es lo que hay que declarar a Hacienda.
Qué pasa si no declaras el alquiler a Hacienda
Las sanciones por no declarar el alquiler van del 50% al 150% de la cantidad que se ha dejado de declarar además de los intereses generados; y la imposibilidad de beneficiarse de las deducciones del 50% al 90% antes mencionadas.
Los alquileres que no tienen deducción
Hay que tener presente que estas bonificaciones solo aplican al alquiler de vivienda habitual o por habitaciones, en ningún caso aplica a otro tipo de arrendamientos como:
- Alquiler turístico
- Alquiler de locales y oficinas
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Nuevas medidas del Gobierno para fomentar el alquiler asequible
El Gobierno ha anunciado la implantación de 12 medidas para solucionar el problema de la vivienda en España con tres objetivos principales: «más vivienda, mejor regulación y mayores ayudas». Entre ellas, buena parte van dirigidas a favorecer el alquiler asequible en un contexto de precios en máximos históricos.
Nuevas viviendas para el alquiler asequible
La construcción de vivienda pública en España (2,5% del total) está muy por debajo del nivel de otros países europeos como Francia (14%) o Países Bajos (34%), por ello, el Gobierno ha planteado la creación de una Empresa Pública de Vivienda que inicie su actividad con más de 3.300 viviendas y casi dos millones de metros cuadrados de suelo residencial para la construcción de viviendas protegidas en régimen de alquiler asequible.
Además, durante este año también recibirá 30.000 inmuebles procedentes de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), 13.000 para su transferencia inmediata.
Beneficios de la Nueva Empresa Pública de Vivienda
En línea con este impulso de la promoción y construcción de vivienda asequible se ha planteado que la titularidad pública de estas viviendas públicas sea permanente. Asimismo, esta empresa pública tendrá prioridad en la compra de viviendas y de suelos.
Por último, en este ámbito se ha propuesto reformar la Ley del Suelo para favorecer la colaboración público-privada en la construcción de este tipo de casas y se destinará 6.000 millones de euros en créditos ICO para construir 25.000 nuevas viviendas.
Fomento del alquiler asequible
Se va a poner en marcha un sistema de garantías para asegurar tanto a propietarios como a inquilinos que participen en el alquiler asequible comenzando por aquellos arrendadores que alquilen a menores de 35 años. Según apuntó el Gobierno, se trata de un sistema que ha dado buenos resultados en otros países como Francia.
En este sentido, se han anunciado dos iniciativas más para facilitar el acceso a la vivienda de alquiler a todas las capas sociales, especialmente los jóvenes y los más vulnerables.
- Programa de reforma de viviendas vacías. Se ofrecen ayudas a aquellos propietarios que rehabiliten su piso para ponerlo en alquiler asequible durante al menos cinco años.
- Exención del 100% del IRPF. Para arrendadores que alquilen su casa con un precio dentro del Índice de Precios de Referencia publicado por el Gobierno, se ubique en una zona declarada tensionada o no. Esta propuesta debe ser aprobada en el Congreso de los Diputados.
- Cambio regulatorio a las SOCIMIS. Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria tienen actualmente determinadas ventajas fiscales que el Gobierno quiere limitar para que solo se beneficien aquellas que se dediquen únicamente a la promoción de vivienda asequible. Actualmente, pagan un 1% del impuesto de sociedades si reparten el 80% del dividendo entre sus accionistas.
Propuestas para fomentar el alquiler asequible
Alquiler de temporada y turístico
El Gobierno ha manifestado su intención de llevar al Congreso de los Diputados una reforma fiscal para que los pisos turísticos paguen el IVA como otras actividades económicas.
En este sentido, también se va a poner el foco en las inspecciones de los alquileres de temporada, creando un fondo para que las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos puedan perseguir el fraude.
Otras medidas del Gobierno en materia de vivienda
El presidente del Gobierno también ha informado de la puesta en marcha de un PERTE (Proyecto estratégico para la recuperación y transformación económica) para promover la construcción industrializada para que en España se pueda construir casas en menos tiempo y reduciendo costes. Estará ubicado en la provincia de Valencia para fomentar la reconstrucción económica y empresarial de las zonas afectadas por la DANA.
También se ha manifestado la intención de gravar hasta el 100% la carga fiscal para compradores de vivienda extranjeros extracomunitarios no residentes, como sucede en países como Dinamarca y Canadá.
Por último, se va a promover un nuevo Plan Estatal de Vivienda para 2026 dirigido a personas mayores, jóvenes, colectivos vulnerables y personas con discapacidad que incluya ayudas ya vigentes como las dirigidas a incentivar la rehabilitación de viviendas.
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Invertir en bienes raíces, ¿cuál es la mejor opción para nuevos inversores?
Invertir en bienes raíces es lo mismo que en el inmobiliario o en ladrillo, como se dice coloquialmente. En este artículo explicaremos qué tipos de inversiones hay y qué posibilidades ofrecen para pequeños y medianos inversores.
Opciones para invertir en bienes raíces
Hay muchas tipologías de activos inmobiliarios y cada mercado funciona de manera independiente influenciado por distintos factores económicos. Estos son los principales:
- Oficinas
- Comercial y logístico
- Residencias de estudiantes
- Garajes
- Solares o terrenos
Sin embargo, la inversión en vivienda es la más conocida. En este sentido, podemos reducir a tres las posibilidades de inversión:
- Compra de vivienda para vender. Adquirir una propiedad para venderla posteriormente esperando a que se revalorice es una alternativa interesante. En este caso, la rentabilidad es a largo plazo y se debe calcular teniendo en cuenta el coste inicial de la compra más los gastos e impuestos que implica la transacción.
- Comprar para reformar. El conocido como house flipping significa comprar un inmueble en mal estado pero con mucho potencial para realizar una reforma prácticamente integral y venderlo a corto plazo a un precio más alto.
- Comprar para alquilar. Es la fórmula más común entre los inversores particulares. Supone el ingreso de una renta mensual y conlleva deducciones fiscales, aunque hay que tener presente las posibles desventajas que implica como son las gestiones, el mantenimiento o el riesgo de impago.
Comprar una vivienda para alquilar
Como decimos, el alquiler de propiedades es seguramente la inversión más habitual en el sector residencial, algo que también viene influenciado por la dificultad de comprar una vivienda consecuencia de los elevados tipos de interés y la subida continuada de precios. Esto ha hecho que la demanda del alquiler aumente.
El Banco de España sitúa la rentabilidad de esta inversión (alquiler más variación de precios) en el 11,4% en el tercer trimestre de 2024. Es la rentabilidad más elevada desde 2021 según el organismo debido, fundamentalmente, a la tendencia alcista de los precios que llevan meses subiendo de manera continuada por encima del incremento de los precios de venta.
El precio del alquiler en el mes de diciembre aumentó un 11,5% de media respecto al mismo mes del año anterior mientras que la evolución de los precios de venta fue del 11,2%, según Idealista. Ambos están en niveles máximos históricos.
La vivienda se considera un bien estable, un valor refugio, a diferencia de otras inversiones más volátiles como la Bolsa (Ibex-35%) que ha registrado un rendimiento del 26% según los últimos datos del Banco de España, que también reflejan rentabilidades pasadas del 8% e incluso negativas.
Qué tener en cuenta antes de invertir en bienes raíces
Ventajas de invertir en bienes raíces
Podemos resumir en dos las ventajas de este tipo de inversión patrimonial:
- Revalorización. En tiempos de inflación, el valor de los inmuebles tiende a incrementarse por lo que es posible lograr una plusvalía cuando se decide vender la propiedad.
- Estabilidad. Se trata de un mercado, como hemos mencionado, menos expuesto que otros a subidas o bajadas de precio bruscas.
Desventajas de invertir en bienes raíces
Como cualquier inversión, no está exenta de riesgos. Para reducirlos, los expertos recomiendan diversificar la inversión, es decir, si se tiene capacidad financiera para invertir en varios inmuebles que sean de diferentes tipologías. Asimismo, es aconsejable informarse sobre la situación del mercado, los precios de la zona, etc. antes de realizar cualquier operación o contar con asesoramiento experto.
Además, hay que tener en cuenta:
- Gastos. El precio de compra de vivienda es elevado, adquirir una casa cuesta de media 2.271 euros el metro cuadrado, según Idealista. Aunque es posible solicitar una hipoteca, por lo general, hay que disponer de la entrada y los gastos asociados a la operación.
- Falta de liquidez. Los bienes inmuebles son activos ilíquidos, esto es que no se dispone de acceso inmediato a ese dinero ya que hay que esperar a que se revalorice, se venda o se alquile a diferencia de otras operaciones en las que se puede retirar el dinero de manera rápida.
Otras formas de invertir en inmobiliario
Hay nuevas formas de invertir en inmobiliario:
- Socimis. Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario requieren una inversión inicial baja, se dedican a comprar propiedades, fundamentalmente para alquiler y están obligadas a repartir cerca del 80% de sus dividendos entre los accionistas.
- Crowdfunding inmobiliario. Son plataformas de inversión de manera participativa, también requieren una inversión muy baja y ponen en contacto a los promotores inmobiliarios con pequeños inversores.
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¿Cuál es la subida del alquiler en 2025?
Hay una nueva manera de calcular la subida del alquiler en 2025 según ha publicado el BOE. Tanto si eres propietario como inquilino te interesa saber cuánto puede aumentar la renta este año y en adelante por ley, en este artículo te lo explicamos.
Qué es la actualización del alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla que la renta pueda ser actualizada cada vez que el contrato cumple un año para adaptarse a la evolución de los precios de los bienes y servicios. Esta actualización debe quedar reflejada en el contrato de arrendamiento y el casero tendrá que avisar al inquilino con 30 días de antelación cuando vaya a aplicarla.
Tradicionalmente, este cálculo se hacía con el Índice de Precios al Consumo del INE. Sin embargo, una inflación desmesurada hizo que el IPC alcanzase tasas de hasta el 10,8% en julio de 2022.
Ante este panorama, el Gobierno limitó temporalmente la actualización de los alquileres al 2% en 2023 y al 3% en 2024 hasta la creación de un nuevo índice de referencia “con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”; como refleja la Ley de Vivienda.
Subida del alquiler en 2025
El nuevo índice de referencia será “el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada”. El dato publicado en enero es del 2,2%, correspondiente al mes de noviembre. Ejemplo práctico. Si la renta de un piso es de 1.000 euros y el contrato se actualiza este mes de enero, podría subir 22 euros al mes.
TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β))
Donde:
TVAMAmt es la tasa de variación anual media ajustada, en el mes m del año t.
TVIPCmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo en el mes m del año t.
TVIPCSmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente en el mes m del año t.
α es un parámetro que tomará el valor 0.5, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.
β es un parámetro que tomará como valor 2, que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo, para guardar relación con la evolución esperada de los precios de consumo a medio plazo.
Dónde se puede consultar el índice del precio de alquiler
El nuevo índice de referencia se puede consultar en la página web del INE donde viene indicado el calendario de publicación mensual. El primer índice se ha publicado el 2 de enero de 2025 y el porcentaje de referencia es el del mes de noviembre. Las siguientes publicaciones serán el 15 de enero, 14 de febrero y el 14 de marzo con el valor de referencia del mes anterior en cada caso.
Calendario de fechas de publicación para la subida del alquiler en 2025 según el INE
Cuándo será efectivo el índice de subida del alquiler en 2025
Como hemos mencionado, el 2 de enero se ha publicado el primer índice de referencia por lo que los contratos cuya fecha de actualización sea el 1 de enero de 2025 ya deben utilizar este índice.
Esto afecta a todos los contratos de vivienda habitual firmados tras la publicación de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Los anteriores seguirán actualizándose con el IPC. Tampoco aplica a los alquileres temporales, por habitaciones o de garajes (cuando no se alquilen junto a la vivienda).
Qué pasa si en 2024 no me han subido el alquiler
Si tu casero no ha actualizado el alquiler en 2024, en 2025 podría aplicar el 3% de límite permitido del año pasado más el porcentaje del nuevo índice, siempre que avise al arrendatario con un mes de antelación.
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Pequeñas reparaciones del alquiler: ¿quién se hace cargo?
Es inevitable que surjan pequeñas reparaciones con un alquiler, dependiendo de qué se trate deberá hacerse cargo el propietario o el inquilino, veamos a continuación cómo gestionarlas.
Qué arreglos debe asumir el propietario
El mantenimiento de la vivienda es responsabilidad de propietario e inquilino, este debe avisar al casero de cualquier avería importante que necesite su intervención como unas goteras, moho, fallos eléctricos y la reparar o sustituir electrodomésticos (cuando la vivienda se haya alquilado con ellos). Esto siempre que el origen de la avería no haya sido un mal uso del arrendatario, entonces deberá ser él quien asuma los costes.
En caso de que se trate de uno de estos arreglos el propietario deberá encargarse de solucionarlo en el menor tiempo posible.
En cualquier caso, el propietario no puede subir la renta al inquilino para compensar ningún tipo de reparación que haya tenido que pagar.
El inquilino se encarga de las pequeñas reparaciones del alquiler
Es responsabilidad del arrendatario ocuparse de las pequeñas reparaciones del alquiler
del día a día causados por el desgaste habitual. Esto implica una puerta o manilla que no abre, cambiar una bombilla o un atasco en el desagüe.
De acuerdo con la ley, se entiende por pequeña avería la que tenga un coste inferior a 150 euros, a partir de esta cantidad, tendría que pagarla el propietario siempre y cuando no haya sido ocasionada por un mal uso por parte del arrendatario, tal y como hemos comentado anteriormente. Aquí podemos hablar de humedades en el baño si se han originado por no ventilar o si se ha roto la lavadora por sobrecarga eléctrica. Además, el inquilino deberá asumir el coste de cualquier cosa que se haya roto por accidente.
También es su obligación dejar la vivienda tal y como se la encontró, es decir, en buen estado, esto implica que si ha hecho alguna acción sin consentimiento del casero, por ejemplo, si se han pintado o taladrado las paredes, estas deben quedar como estaban.
Puede suceder que el inquilino tenga que hacerse cargo de aquellas reparaciones que sean urgentes “para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”, según indica la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Pequeñas reparaciones alquiler: quién debe responder
Obras en un alquiler
El propietario puede realizar obras de mejora en la vivienda alquilada si este tipo de trabajos no pudieran esperar a que finalice el contrato. Este debe avisar al inquilino por escrito con tres meses de antelación y detallarle todo lo que se va a hacer y su duración. En este caso, el inquilino tendrá un mes si quiere rescindir el contrato “salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras”, indica la LAU.
Asimismo, el arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la zona del inmueble que no pueda disfrutar y a la indemnización de los gastos que ésta le ocasione.
El arrendatario también puede realizar trabajos de mejora en el piso, pero siempre con el consentimiento del arrendador; si esto no fuera así, el inquilino tendrá que reponer todo como estaba cuando finalice el contrato.
¿Qué pasa si no hay acuerdo sobre quién tiene que pagar un arreglo?
Es bastante común que propietario e inquilino no estén de acuerdo sobre quién debe asumir ciertas reparaciones. Lo más recomendable es llegar a un acuerdo mediante el diálogo, revisar las cláusulas del contrato que ambos han firmado y si no se alcanza un consenso, pagar la reparación al 50%.
En ningún caso, el inquilino debe dejar de pagar la renta o los suministros porque el casero puede demandarle por impago y es causa justificada para la resolución del contrato.
Gestión de siniestros y mediación de conflictos
Una empresa experta en la gestión de alquileres como PS Group garantiza la mediación con la aseguradora en cualquier situación para que resuelva los siniestros y urgencias que puedan surgir. Nuestro servicio Reparix incluye cualquier reparación que no cubra el seguro. Además, nuestro equipo de profesionales tiene experiencia en resolución de conflictos entre propietarios e inquilinos.
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¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para alquilar?
El certificado energético es un documento oficial que elabora un técnico e indica el consumo de energía y las emisiones de CO2 de una vivienda. En este artículo respondemos a la pregunta sobre si tener el certificado energético es obligatorio.
¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para alquilar o vender una vivienda?
Sí, se trata de un documento obligatorio desde 2013, que hay que tener actualizado antes de firmar un contrato de arrendamiento o compraventa de vivienda. Por tanto, el propietario debe entregar una copia del mismo al inquilino o al comprador del inmueble. Esto aplica tanto si se trata de una vivienda (para uso habitual, alquiler de larga duración o turístico) como de un local comercial.
Cómo conseguir el certificado energético del alquiler
Lo primero que hay que hacer es contratar a un profesional técnico acreditado para que visite la vivienda. Para hacer la evaluación este tendrá en cuenta la superficie del inmueble, las instalaciones térmicas y la iluminación. A continuación, se deberán seguir los siguientes pasos:
- Registro del certificado en el órgano competente. Este órgano es diferente dependiendo de cada comunidad autónoma.
- Etiqueta energética. Una vez se ha registrado el certificado emitido por el técnico, se podrá obtener la etiqueta con la letra correspondiente (va de la A para mayor eficiencia a la G, la más baja). Para conseguir esta etiqueta hay que pagar unas tasas que varían según cada autonomía, por ejemplo, en Madrid y Canarias es gratuito.
Todo lo que debes saber sobre si es obligatorio el certificado de eficiencia energética para alquilar
Cuánto cuesta el certificado energético
Los honorarios del técnico no están regulados por lo que los costes pueden variar desde los 50 a los 150 euros, no obstante, esta cifra también varía en función del tamaño de la vivienda y su ubicación.
Cuánto dura el certificado energético
El certificado energético de un inmueble es válido durante diez años, excepto el de la letra G que lo es durante cinco años.
Cuándo no es necesario tener un certificado energético
En la web de la Comunidad de Madrid se indican los casos en los que no es necesario contar con un certificado de eficiencia energética:
- Edificios protegidos por su valor arquitectónico o histórico si una mejora en la eficiencia energética puede alterar su aspecto.
- Construcciones provisionales con un fin que tengan una duración menor a dos años.
- Edificios independientes con una superficie inferior a 50 metros cuadrados.
- Edificios que se compren para su demolición o realización de reformas.
Multas por no tener el certificado energético
La normativa contempla tres tipos de sanciones dependiendo de la gravedad de la infracción:
- Leve: La multa oscila entre los 300 y los 600 euros.
- Grave: La cuantía de la sanción va de los 601 a los 1.000 euros.
- Muy grave: La multa puede alcanzar de 1.001 a 6.000 euros.
Beneficios de tener el certificado energético
Contar con un certificado de eficiencia energética beneficia al propietario de la vivienda o local comercial. Cuanto más eficiente sea el inmueble, la factura de la luz o el gas tendrán un ahorro significativo frente a un certificado más bajo. Además, tiene ventajas para la persona que vive en ese inmueble porque será más confortable, por ejemplo, debido a un buen aislamiento térmico de cara al frío y al calor.
Por último, un inmueble con una etiqueta A puede tener más valor en el mercado que uno con la calificación G, lo que repercute directamente en el interés que genera en los candidatos a inquilinos o posibles compradores.
Gestión del alquiler y certificado energético
En PS Group somos expertos en la gestión del alquiler. A través de nuestro servicio Reparix llevamos 10 años realizando todas las gestiones que conlleva el alquiler de una vivienda o un local comercial, entre ellas, la obtención del certificado energético con agilidad y rapidez.
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Cambio de uso de local a vivienda, ¿es legal?
Es posible que te hayas dado cuenta de que ha habido un cambio de uso de local a vivienda en tu propio barrio, donde antes había un comercio ahora es una casa a pie de calle. Es un fenómeno creciente en muchas zonas tal y como demuestran los datos.
En Madrid han aumentado un 30% desde 2020, según el Censo de Locales del Ayuntamiento de Madrid publicado por El Periódico de España. Pinar del Rey es el barrio con más locales reconvertidos en 2024, 391, seguido por Puerta del Ángel con 365.
Cómo se hace el cambio de uso de local a vivienda
Es legal realizar el cambio de uso de local a vivienda pero hay que tener en cuenta que los requisitos para hacerlo varían de una Comunidad Autónoma a otra. La actividad permitida en el inmueble debe estar reflejada en el Registro de la Propiedad de acuerdo con el Plan Urbanístico Municipal, los usos más habituales son residencial, industrial, de servicios, de espacios libres o de infraestructuras.
Requisitos para convertir un local en vivienda
La normativa de cambio de uso de local a vivienda exige que se den ciertas condiciones en el inmueble así como que se consigan las licencias correspondientes. A continuación, detallamos todo lo necesario.
Condiciones mínimas de vivienda
Como decimos, las condiciones del local dependen de los requisitos exigidos por cada región pero, en general, es necesario que el espacio cumpla con un mínimo de superficie y condiciones de habitabilidad. En la Comunidad de Madrid se pide que tenga una superficie útil de 40 metros cuadrados como mínimo y 2,50 metros de altura. También deben tener una superficie mínima las estancias (baños, cocina, dormitorios), debe haber ventilación y luz natural.
Uso permitido
Es imprescindible que el local se encuentre en una zona permitida para uso residencial, por lo que hay que consultar la clasificación urbanística del inmueble y que no haya una limitación de viviendas en la zona.
Licencias
El proyecto de cambio de uso debe cumplir con el Código Técnico de Edificación que establece las condiciones mínimas de las construcciones tales como la seguridad, el ahorro de energía y salubridad.
Asimismo, se requiere la licencia de cambio de uso, la licencia de obra o declaración responsable si los trabajos de rehabilitación que se quiere realizar en el inmueble requieren de este permiso (depende del Ayuntamiento), la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y el certificado energético. Hay que tener en cuenta los impuestos y tasas que las administraciones cobran por estos trámites. Por tanto, las licencias y documentos que hay que solicitar son:
- Licencia de cambio de uso.
- Licencia de obra o declaración responsable.
- Licencia de primera ocupación.
- Cédula de habitabilidad. Solo es obligatoria en las comunidades de Asturias, Cantabria, Cataluña, La Rioja, Navarra, Murcia, Baleares, Comunidad Valenciana y Extremadura.
- Certificado energético.
Requisitos para el cambio de uso de local a vivienda
Pasos para el cambio de uso de local a vivienda
Entonces, ¿qué debo hacer si quiero convertir un local en vivienda?
- Proyecto de cambio de uso. Es un requisito imprescindible presentar un estudio de viabilidad realizado por un arquitecto.
- Tramitación de licencias. El proyecto de viabilidad se presenta en el Ayuntamiento para solicitar las licencias correspondientes.
- Reforma. Cuando se hayan obtenido las licencias pertinentes se pueden ejecutar las obras previstas.
- Registro de la Propiedad. Cuando finalicen las obras es el momento de solicitar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y regularizar la vivienda en el Registro y el Catastro así como solicitar las escrituras de la nueva vivienda en un notario.
Ventajas del cambio de uso
La transformación de locales en viviendas por un lado, permite revalorizar inmuebles en desuso, especialmente en zonas urbanas donde los comercios han perdido protagonismo. Por otro lado, esta conversión puede dar lugar a viviendas asequibles en ubicaciones céntricas, algo especialmente atractivo en un contexto de precios elevados, alta demanda y poca oferta residencial.
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