¿Cuál es la subida del alquiler en 2025?
Hay una nueva manera de calcular la subida del alquiler en 2025 según ha publicado el BOE. Tanto si eres propietario como inquilino te interesa saber cuánto puede aumentar la renta este año y en adelante por ley, en este artículo te lo explicamos.
Qué es la actualización del alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla que la renta pueda ser actualizada cada vez que el contrato cumple un año para adaptarse a la evolución de los precios de los bienes y servicios. Esta actualización debe quedar reflejada en el contrato de arrendamiento y el casero tendrá que avisar al inquilino con 30 días de antelación cuando vaya a aplicarla.
Tradicionalmente, este cálculo se hacía con el Índice de Precios al Consumo del INE. Sin embargo, una inflación desmesurada hizo que el IPC alcanzase tasas de hasta el 10,8% en julio de 2022.
Ante este panorama, el Gobierno limitó temporalmente la actualización de los alquileres al 2% en 2023 y al 3% en 2024 hasta la creación de un nuevo índice de referencia “con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”; como refleja la Ley de Vivienda.
Subida del alquiler en 2025
El nuevo índice de referencia será “el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada”. El dato publicado en enero es del 2,2%, correspondiente al mes de noviembre. Ejemplo práctico. Si la renta de un piso es de 1.000 euros y el contrato se actualiza este mes de enero, podría subir 22 euros al mes.
TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β))
Donde:
TVAMAmt es la tasa de variación anual media ajustada, en el mes m del año t.
TVIPCmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo en el mes m del año t.
TVIPCSmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente en el mes m del año t.
α es un parámetro que tomará el valor 0.5, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.
β es un parámetro que tomará como valor 2, que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo, para guardar relación con la evolución esperada de los precios de consumo a medio plazo.
Dónde se puede consultar el índice del precio de alquiler
El nuevo índice de referencia se puede consultar en la página web del INE donde viene indicado el calendario de publicación mensual. El primer índice se ha publicado el 2 de enero de 2025 y el porcentaje de referencia es el del mes de noviembre. Las siguientes publicaciones serán el 15 de enero, 14 de febrero y el 14 de marzo con el valor de referencia del mes anterior en cada caso.
Calendario de fechas de publicación para la subida del alquiler en 2025 según el INE
Cuándo será efectivo el índice de subida del alquiler en 2025
Como hemos mencionado, el 2 de enero se ha publicado el primer índice de referencia por lo que los contratos cuya fecha de actualización sea el 1 de enero de 2025 ya deben utilizar este índice.
Esto afecta a todos los contratos de vivienda habitual firmados tras la publicación de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Los anteriores seguirán actualizándose con el IPC. Tampoco aplica a los alquileres temporales, por habitaciones o de garajes (cuando no se alquilen junto a la vivienda).
Qué pasa si en 2024 no me han subido el alquiler
Si tu casero no ha actualizado el alquiler en 2024, en 2025 podría aplicar el 3% de límite permitido del año pasado más el porcentaje del nuevo índice, siempre que avise al arrendatario con un mes de antelación.
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Pequeñas reparaciones del alquiler: ¿quién se hace cargo?
Es inevitable que surjan pequeñas reparaciones con un alquiler, dependiendo de qué se trate deberá hacerse cargo el propietario o el inquilino, veamos a continuación cómo gestionarlas.
Qué arreglos debe asumir el propietario
El mantenimiento de la vivienda es responsabilidad de propietario e inquilino, este debe avisar al casero de cualquier avería importante que necesite su intervención como unas goteras, moho, fallos eléctricos y la reparar o sustituir electrodomésticos (cuando la vivienda se haya alquilado con ellos). Esto siempre que el origen de la avería no haya sido un mal uso del arrendatario, entonces deberá ser él quien asuma los costes.
En caso de que se trate de uno de estos arreglos el propietario deberá encargarse de solucionarlo en el menor tiempo posible.
En cualquier caso, el propietario no puede subir la renta al inquilino para compensar ningún tipo de reparación que haya tenido que pagar.
El inquilino se encarga de las pequeñas reparaciones del alquiler
Es responsabilidad del arrendatario ocuparse de las pequeñas reparaciones del alquiler
del día a día causados por el desgaste habitual. Esto implica una puerta o manilla que no abre, cambiar una bombilla o un atasco en el desagüe.
De acuerdo con la ley, se entiende por pequeña avería la que tenga un coste inferior a 150 euros, a partir de esta cantidad, tendría que pagarla el propietario siempre y cuando no haya sido ocasionada por un mal uso por parte del arrendatario, tal y como hemos comentado anteriormente. Aquí podemos hablar de humedades en el baño si se han originado por no ventilar o si se ha roto la lavadora por sobrecarga eléctrica. Además, el inquilino deberá asumir el coste de cualquier cosa que se haya roto por accidente.
También es su obligación dejar la vivienda tal y como se la encontró, es decir, en buen estado, esto implica que si ha hecho alguna acción sin consentimiento del casero, por ejemplo, si se han pintado o taladrado las paredes, estas deben quedar como estaban.
Puede suceder que el inquilino tenga que hacerse cargo de aquellas reparaciones que sean urgentes “para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”, según indica la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Pequeñas reparaciones alquiler: quién debe responder
Obras en un alquiler
El propietario puede realizar obras de mejora en la vivienda alquilada si este tipo de trabajos no pudieran esperar a que finalice el contrato. Este debe avisar al inquilino por escrito con tres meses de antelación y detallarle todo lo que se va a hacer y su duración. En este caso, el inquilino tendrá un mes si quiere rescindir el contrato “salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras”, indica la LAU.
Asimismo, el arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la zona del inmueble que no pueda disfrutar y a la indemnización de los gastos que ésta le ocasione.
El arrendatario también puede realizar trabajos de mejora en el piso, pero siempre con el consentimiento del arrendador; si esto no fuera así, el inquilino tendrá que reponer todo como estaba cuando finalice el contrato.
¿Qué pasa si no hay acuerdo sobre quién tiene que pagar un arreglo?
Es bastante común que propietario e inquilino no estén de acuerdo sobre quién debe asumir ciertas reparaciones. Lo más recomendable es llegar a un acuerdo mediante el diálogo, revisar las cláusulas del contrato que ambos han firmado y si no se alcanza un consenso, pagar la reparación al 50%.
En ningún caso, el inquilino debe dejar de pagar la renta o los suministros porque el casero puede demandarle por impago y es causa justificada para la resolución del contrato.
Gestión de siniestros y mediación de conflictos
Una empresa experta en la gestión de alquileres como PS Group garantiza la mediación con la aseguradora en cualquier situación para que resuelva los siniestros y urgencias que puedan surgir. Nuestro servicio Reparix incluye cualquier reparación que no cubra el seguro. Además, nuestro equipo de profesionales tiene experiencia en resolución de conflictos entre propietarios e inquilinos.
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Derechos del inquilino y obligaciones al alquilar un piso
¿Sabes cuáles son los derechos del inquilino en un alquiler? Tanto arrendador como arrendatario deben conocer los derechos y obligaciones que un contrato de alquiler les concede para una relación cordial y duradera.
Derechos del inquilino
A continuación, enumeramos los derechos más importantes que deben conocer los inquilinos antes de comenzar un contrato de alquiler de vivienda habitual.
- La vivienda debe encontrarse en buen estado. El propietario tiene la obligación de entregar el inmueble en condiciones de habitabilidad y salubridad.
- El propietario no puede entrar en la vivienda sin su permiso. Ninguna situación justifica que el casero entre en el piso alquilado sin pedir antes el consentimiento del inquilino.
- Finalizar el contrato a partir de los seis meses. El arrendatario puede finalizar el contrato de alquiler de larga duración a partir de que hayan transcurrido seis meses, aunque el contrato sea de cinco años como marca la ley. En cualquier caso, sí está obligado a avisar al casero con, al menos, 30 días de antelación.
- Negociar el precio del alquiler y la duración del contrato. Tanto el precio como la duración del alquiler son términos que ambas partes deben fijar antes de firmar el contrato. El inquilino tiene derecho a prorrogarlo, dentro de lo establecido por ley. Un contrato de vivienda habitual es de cinco años, con posibilidad de tres más.
- El inquilino tiene derecho a pedir al arrendador las reparaciones necesarias en la vivienda. Esto salvo que el inquilino haya sido el causante del deterioro o rotura debido a un mal uso. En ningún caso, el propietario puede subir la renta para compensar los arreglos.
- El arrendatario tiene preferencia en caso de que la casa se venda. El propietario debe comunicar al inquilino su intención de vender el inmueble y ofrecerle si quiere comprarlo antes que a otros posibles compradores. No obstante, esta opción puede estar excluida si así se reflejó en la firma del contrato.
- Permanecer en la vivienda aunque se venda. Aunque el inmueble cambie de propietario, el inquilino puede permanecer en él.
- Pedir el recibo del pago de la renta. El inquilino puede pedir al casero un comprobante de su pago mensual “salvo que se hubiera pactado que éste (el pago) se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”.
- El inquilino tiene derecho a que se le devuelva la fianza. Cuando finalice el contrato, el arrendador debe devolver la fianza íntegra al inquilino si la vivienda se encuentra en buen estado.
- Ante una discapacidad, el inquilino tiene derecho a acometer las obras necesarias para que el inmueble sea accesible. Este deberá avisar al propietario y al finalizar el contrato tendrá que devolver la vivienda a su estado original si el dueño se lo pide.
- Realizar una reforma y obtener una rebaja de la mensualidad. El arrendatario puede acordar con el propietario realizar mejoras o una reforma del piso a cambio de una rebaja del alquiler.
Derechos del inquilino y obligaciones al alquilar un piso
Obligaciones del inquilino
Cuando se inicia un alquiler, el inquilino debe tener claro cuáles son sus obligaciones ya que su incumplimiento puede implicar la finalización del contrato por parte del casero.
- Abonar la fianza. En los arrendamientos de larga duración el inquilino tiene que pagar una fianza correspondiente a un mes de la renta.
- Pagar la renta cada mes del día uno al siete. También debe hacerse cargo del pago de los suministros si así ha quedado reflejado en el contrato.
- El inquilino debe mantener el inmueble en buen estado y devolverlo tal y como se le entregó, se entiende, en perfectas condiciones. Asimismo, es su responsabilidad avisar al casero de cualquier arreglo necesario para mantener el correcto funcionamiento de las cosas.
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Subida del precio del alquiler
¿Cuál es la subida del precio del alquiler en España? Los datos de los principales portales inmobiliarios confirman que en 2024 se ha alcanzado el valor máximo histórico del precio del alquiler, 13,4 euros el metro cuadrado, en torno a un 10% más que hace un año, según Idealista.
Precio del alquiler por capitales
Prácticamente todas las capitales de provincia han registrado una subida de los alquileres en octubre de 2024 respecto al mismo periodo del año pasado. Las principales ciudades, donde los precios ya estaban elevados han seguido aumentando.
En Madrid alquilar una vivienda cuesta un 15,9% más que hace un año, en Barcelona un 13,5%, en Valencia un 12,3%, en Palma un 15,3% y en Málaga un 13,8%. En todas estas ciudades se ha superado en los últimos meses el precio histórico más alto, según datos de Idealista. En estas capitales los precios van de los 14,4 euros por metro cuadrado de Valencia a los 23,1 euros de Barcelona, la ciudad más cara para alquilar un piso.
Esfuerzo de alquiler
La tasa de esfuerzo significa el gasto que supone para los ingresos de un hogar el pago de la renta de una vivienda. Los expertos recomiendan que no sobrepase el 30% de los ingresos familiares.
La falta de oferta de vivienda en comparación con el aumento de la demanda de casas en alquiler ha provocado que los precios de los alquileres hayan cogido una tendencia alcista imparable. Según datos de Fotocasa, hay un 77% de demandantes de vivienda de alquiler frente a un 19% de ofertantes.
Una de las principales causas de que haya crecido el mercado del alquiler ha sido la dificultad de acceder a una vivienda en propiedad debido a los tipos de interés y la inflación. En concreto, el 43% de los demandantes reconoce que busca un alquiler porque no puede comprar una casa debido a su situación económica.
Según datos de Idealista, hay 11 capitales de provincia con un esfuerzo de alquiler para acceder a una vivienda tipo de dos habitaciones se sitúa por encima del 30% de los ingresos totales del hogar. Barcelona lidera este ránking con una tasa del 46%, seguida por Palma (45%), Málaga (42%), Valencia (41%) y Madrid (38%). Entre las principales ciudades, Sevilla, Vitoria y Granada tienen esfuerzos por debajo del límite entre el 29% y el 26%.
Recomendaciones para propietarios que quieren saber el precio del alquiler de su vivienda
¿Qué precio del alquiler es adecuado para mi piso?
Según los datos del Informe de Fotocasa, entre los propietarios de una vivienda de alquiler hay un 21% que, durante el último año, ha negociado la renta mensual y en la mayor parte de los casos, el fin de estas conversaciones fue a la baja.
Como propietario, es lógico que tengas dudas sobre qué precio poner a tu vivienda cuando quieres ofertarla para un arrendamiento de vivienda habitual. Como expertos en la gestión integral de alquileres, te aconsejamos que tengas en cuenta estas tres vías para obtener información sobre el precio del alquiler de tu casa:
- Informarse de los alquileres de viviendas similares a la tuya en tu zona, calle o barrio. Para eso, puedes hacer una búsqueda de inmuebles en alquiler en los principales portales inmobiliarios teniendo en cuenta que el piso tenga las mismas características para poder comparar: habitaciones, baños, terraza, zonas comunes, garaje, trastero, etc.
- Valoración gratuita online. Hay múltiples empresas que ofrecen una valoración aproximada del precio de alquiler adecuado para una vivienda. Es necesario introducir las características básicas del inmueble y, a veces, es imprescindible registrarse para poder descargar o recibir vía correo electrónico ese informe de valoración.
- Buscar asesoramiento experto. Un agente inmobiliario o una empresa experta en gestión de alquileres como PS Group tiene amplia experiencia en el mercado. No sólo pueden ayudarte a poner el precio realista más adecuado para tu piso para que se alquiler rápido y con la máxima rentabilidad posible, sino que te asesorará sobre la normativa vigente en tu zona y si existe alguna limitación de precios.
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Alquiler de temporada y la nueva ventanilla única del Gobierno: ¿Cómo afecta a inquilinos y propietarios?
El alquiler de temporada es una opción cada vez más popular entre inquilinos y propietarios. Desde estancias cortas por trabajo hasta alquileres por un curso a estudiantes, funcionarios o por razones médicas.
El Gobierno ha presentado un Real Decreto para aprobar próximamente la creación de una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para controlar el cumplimiento de este tipo de arrendamientos de corta duración y vacacionales que se ha detectado que, en ocasiones, encubren alquileres de larga duración. A continuación, te explicamos en qué consiste esta ventanilla única y cómo funciona.
¿Qué es el alquiler de temporada?
El alquiler de temporada es un contrato de alquiler por un periodo limitado de tiempo, que generalmente oscila entre uno y once meses. A diferencia de un alquiler a largo plazo, la vivienda no supone la vivienda habitual del inquilino.
Los inquilinos más comunes son los profesionales que se desplazan temporalmente y estudiantes, es decir, está destinado a cubrir una necesidad temporal del arrendatario. El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) los considera “arrendamientos para uso distinto de vivienda”:
Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporadas, para una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Condiciones y duración del contrato de alquiler temporal
No existe un límite por ley de duración del contrato, a diferencia del alquiler de larga duración, será lo que pacten las partes. Es importante que el contrato incluya:
- La duración y la finalidad del contrato temporal.
- El domicilio habitual del inquilino y dónde está empadronado.
La renta también será la acordada entre las partes, del mismo modo que la posibilidad de revalorización. La LAU establece que la fianza en esta modalidad de arrendamiento debe ser de dos meses.
Es fundamental no confundir con el alquiler vacacional.
Qué es el alquiler de temporada y cómo funciona la ventanilla única
La nueva ventanilla única del Gobierno, ¿en qué consiste?
La Ventanilla Única Digital y Registro Único de Arrendamientos tienen el objetivo de regular los datos de registro de los alquileres de corta duración en aplicación de un reglamento europeo.
Esta plataforma dará un número de registro a cada vivienda, requisito imprescindible para que el propietario comercialice la vivienda en plataformas. Se incluyen en esta medida tanto los apartamentos de uso turístico como los alquileres de temporada que hemos mencionado, alquileres de habitaciones y embarcaciones u otras propiedades que permitan alojamientos de corta duración.
Además, este número certifica que se cumple con “la normativa autonómica, ordenanzas urbanas y los estatutos de las comunidades de vecinos”. El Gobierno ha enfatizado su intención de “perseguir todo el fraude y toda la ilegalidad que se está produciendo en torno a los alojamientos turísticos, los de temporada e incluso los contratos de habitación».
Por su parte, las plataformas donde se publican estos inmuebles deberán identificar en sus anuncios el número de registro.
Está previsto que esta plataforma se conecte con la ventanilla única europea en mayo de 2026.
Cómo se solicita el número de registro
El procedimiento para solicitar el número de registro se realizará a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores o Registro de la Propiedad, donde se encuentre la finca.
El número obtenido tendrá una validez de 12 meses con posibilidad de prórroga siempre y cuando sea para la misma categoría. Para solicitar la renovación se deberá indicar el listado de los contratos suscritos y, en el caso de los de temporada, la causa que justifica la suscripción de los contratos.
En PS Group, ofrecemos asesoramiento y apoyo en la gestión integral de todo tipo de alquileres, incluido el de temporada ocupándonos de todos los trámites necesarios y adecuándonos a las normativas vigentes.
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Cómo hacer una mudanza rápido y sin estrés
Si has vivido una mudanza alguna vez sabes lo agotador que puede llegar a ser. Es habitual darse cuenta de cuántas pertenencias tenemos cuando llega el momento de empaquetar cajas para comenzar una mudanza de vivienda. Con un poco de organización y previsión es posible conseguir que este proceso sea algo menos estresante.
10 consejos sobre cómo hacer una mudanza
- Limpia en profundidad tu nueva casa antes de mudarte, cuantas menos cosas o muebles haya será más fácil. Además, así será más rápido colocar todo cuando llegues.
- Limpia antes de guardar. También es aconsejable limpiar todas las cosas antes de empaquetarlas. Así, cuando llegues por fin a tu nueva vivienda solo tendrás que colocarlas.
- Deshazte de lo que ya no uses, ropa inservible o que ya no te gusta, muebles que quieres cambiar. Vender o donar todo aquello que no necesites es una muy buena manera de aligerar las cajas.
- Recopila cajas con antelación. Recomendamos que no sean demasiado grandes porque de esta manera serán más pesadas para cargar y es más probable que se rompan si cometes el error de llenarlas demasiado.
- Anticípate. Aunque la mayoría de tus objetos personales los guardarás los últimos días antes de dejar el piso, hay muchos cajones o ropa de otras temporadas que podrás ir guardando con antelación.
- El papel de burbujas es muy útil para proteger las piezas más delicadas como la vajilla. Papel de periódico, mantas o sábanas también pueden servir de capas entre objetos algo menos delicados que un vaso, pero que te interesa resguardar.
- Nombra cada caja con los objetos más relevantes que contiene. Es interesante que cada caja contenga cosas de una misma sección de la casa, cajón, armario y habitación para facilitar posteriormente su colocación en el nuevo piso. Incluso, se puede nombrar de este modo: “Caja 1 de 5 de cocina”, por ejemplo, si se quiere tener un control más detallado sobre el total. Otra opción es hacer un listado o inventario de lo que contiene cada caja.
- Transporta la ropa colgada en las mismas perchas, te ahorrará mucho tiempo. El resto de ropa doblada puede ir en maletas.
- Tapa con celo los tapones de aquellos botes o productos de baño que corran riesgo de verterse.
- Kit de los primeros días. Es muy probable que llegues cansado a tu nueva casa sin ganas de ponerte a desembalar todas las cajas durante el primer día. Por esto, tener a mano bien localizadas todas las cosas básicas que vas a necesitar primero puede ser una gran idea.
Consejos sobre cómo hacer una mudanza más fácil
Empresas de mudanzas en Madrid mejor valoradas
¿Te has planteado contratar a una empresa de mudanzas? Evidentemente, conlleva un coste, pero también supone un importante ahorro de tiempo y esfuerzo. Especialmente, si necesitas que sea una mudanza rápida, si hay muebles que transportar, adornos delicados como cuadros, si se trata de una familia con hijos pequeños, etc. Hay múltiples razones por las que valorar esta alternativa:
- Higiene. Tratamiento especial para aquellos muebles como colchones, almohadas o ropa.
- Protección. Cada objeto se transporta embalado como corresponde bien sea con papel de burbuja, precinto, cajas armario, etc. de diferentes tamaños.
- Seguridad. Los muebles son desarmados primero si así se acuerda con el cliente.
- Montaje. Conviene valorar si podría interesarte el montaje de ciertos objetos a su llegada a destino para ahorrarte tiempo y trabajo.
- Guardamuebles. No todas las compañías de mudanzas incluyen servicio de guardamuebles gratuito durante unos días o, incluso, un mes.
Estas son solo algunas de las ventajas de Movanza, el servicio para una mudanza sin estrés de PS Group, que tiene una valoración de 4,3 en Google. Solicita un presupuesto inmediato sin compromiso.
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