Cómo alquilar un piso paso a paso y encontrar al mejor inquilino
En el contexto actual del mercado del alquiler, alquilar una vivienda no se limita a firmar un contrato y entregar las llaves. Saber cómo alquilar un piso requiere planificación, conocimiento legal, estrategia de selección y una gestión eficaz que proteja al propietario y ofrezca garantías al inquilino. Esta guía ofrece una visión completa del proceso, desde la preparación del inmueble hasta la elección del inquilino adecuado.
Cómo preparar un piso para alquilarlo correctamente
El primer paso para alquilar un piso es asegurarse de que esté en condiciones óptimas. Una vivienda bien presentada atrae más visitas y permite negociar mejores condiciones. Esto implica realizar pequeñas reparaciones, pintar si es necesario, revisar las instalaciones y, si el inmueble se alquila amueblado, asegurarse de que el mobiliario esté en buen estado.
Además, es obligatorio contar con un certificado energético vigente desde 2013 para poder alquilar legalmente, según establece el Real Decreto 235/2013. Este certificado informa sobre el consumo energético del inmueble y su impacto ambiental, siendo una exigencia derivada de las directivas europeas que promueven la eficiencia energética en edificios. Su ausencia puede conllevar sanciones para el propietario y limita la posibilidad de formalizar el alquiler en condiciones legales.
También es importante decidir si se alquila con o sin muebles.
En esta fase inicial, conviene además escoger el tipo de alquiler más adecuado: de larga duración o temporal, en función de las necesidades del propietario y del perfil del inquilino deseado (familias, estudiantes o trabajadores desplazados).
Igualmente, es recomendable establecer desde el principio una política clara en relación con la tenencia de mascotas y la realización de reformas.
Paso clave para alquilar un piso: fijar el precio con criterio
Fijar el precio del alquiler es un paso clave para alquilar un piso y conseguir atraer al perfil de inquilino deseado sin establecer un importe por debajo del valor de mercado que comprometa la viabilidad económica del arrendamiento. Para ello, es imprescindible consultar los portales inmobiliarios y comparar con inmuebles similares en la zona. Además, en zonas declaradas como tensionadas, la ley establece límites a la actualización de la renta, lo que obliga a conocer el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
Otro aspecto relevante es tener en cuenta los gastos asociados a la vivienda: comunidad, IBI, suministros. Decidir qué parte de estos corre a cargo del inquilino puede influir en el precio final.
Documentación que necesito para alquilar y obligaciones legales
El propietario debe contar con una serie de documentos antes de formalizar el contrato de alquiler:
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- Documento que acredite la titularidad del inmueble.
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad (si es exigida en su comunidad autónoma).
- Últimos recibos de suministros y comunidad.
Además, es fundamental conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula aspectos como la duración mínima del contrato, el importe máximo de la fianza y las causas legales de resolución del contrato.
Redactar el contrato de alquiler con seguridad jurídica
El contrato debe reflejar con precisión todos los términos pactados. Algunos de los elementos que no pueden faltar son:
- Identificación de las partes.
- Descripción del inmueble y anejos (garaje, trastero).
- Duración del contrato y prórrogas.
- Renta, forma de pago y actualización.
- Fianza y garantías adicionales.
- Reparto de gastos.
- Uso permitido del inmueble.
- Cláusulas específicas sobre reformas, mascotas o visitas.
También es recomendable incluir un inventario firmado por ambas partes, acompañado de fotografías del estado del inmueble.
Contar con ayuda profesional durante esta fase puede ser determinante. En PS Group, el servicio Adelantamos su renta no solo garantiza el cobro mensual incluso si el inquilino no paga, sino que también ofrece apoyo en la redacción y formalización del contrato para asegurar la seguridad jurídica del proceso.
Cómo publicar un anuncio para alquilar un piso con éxito
Una vez definido todo lo anterior, llega el momento de dar visibilidad a la vivienda para alquilarla con éxito. Los portales inmobiliarios siguen siendo la vía principal, pero también es útil difundir el anuncio en redes sociales o grupos especializados. La descripción debe ser clara, precisa y destacar los puntos fuertes del inmueble. Además, añadir detalles como la orientación, la eficiencia energética, los servicios cercanos o las conexiones de transporte puede incrementar el número de solicitudes de visita, al aportar información relevante para la toma de decisiones del inquilino.
Un elemento fundamental es cuidar el aspecto visual del anuncio, ya que las fotografías son el primer contacto del posible inquilino con la vivienda. Utilizar técnicas como el Home Staging (una estrategia de presentación que busca resaltar el potencial del inmueble mediante una decoración neutra, iluminación cuidada y disposición estratégica del mobiliario) permite atraer más visitas y generar mayor interés. Estas técnicas ayudan a que los espacios parezcan más amplios, luminosos y acogedores, lo que facilita que el futuro inquilino se imagine viviendo allí. Invertir en una sesión fotográfica profesional o aplicar principios básicos del Home Staging puede influir decisivamente en la rapidez con la que se alquila el inmueble y en las condiciones pactadas.
Encontrar al mejor inquilino: análisis de solvencia y garantías
El proceso de selección del mejor inquilino debe combinar intuición y análisis. No basta con que la persona «parezca» fiable. Es fundamental solicitar documentación que acredite su solvencia económica:
- Nóminas o justificantes de ingresos.
- Contrato laboral o vida laboral.
- Referencias de anteriores arrendadores.
Además, el propietario puede solicitar garantías adicionales como aval bancario, seguro de impago o depósito extra. La elección dependerá del perfil del inquilino, pero también del nivel de riesgo que el propietario esté dispuesto a asumir.
La entrevista personal también es útil para conocer la motivación, expectativas y estilo de vida del futuro inquilino. Esta información puede evitar conflictos futuros y facilitar una relación más fluida.
El servicio Scoring PS+, incluido dentro de Adelantamos su renta, permite analizar de forma objetiva la solvencia y fiabilidad del inquilino, aportando mayor seguridad en el proceso de selección y ayudando a tomar decisiones basadas en datos y criterios contrastados.
Firma del contrato y entrega del inmueble: pasos finales para alquilar un piso
Una vez elegido el inquilino, se firma el contrato por duplicado y se entrega la fianza. Es recomendable que ambos firmen también el inventario y realicen la lectura conjunta de los contadores.
El propietario debe depositar la fianza en el organismo competente de su comunidad autónoma y, si se ha pactado algún seguro, asegurarse de que esté activado antes de la entrega de llaves.
Gestión del alquiler tras la firma: qué hacer después de alquilar un piso
El alquiler no termina con la firma. Es importante mantener una vía de comunicación abierta con el inquilino y estar disponible ante incidencias. Un buen seguimiento evita malentendidos y ayuda a conservar el estado del inmueble.
Para estas situaciones, servicios como Reparix, permiten gestionar de forma eficaz reparaciones e incidencias del inmueble sin que el propietario tenga que intervenir directamente.
Además, conviene tener en cuenta los plazos de preaviso para la renovación o rescisión del contrato, así como revisar anualmente la renta si se ha pactado su actualización.
Estos son los pasos clave que todo propietario debe seguir para alquilar su vivienda de forma segura, legal y eficaz.
Contar con ayuda profesional para alquilar una vivienda sin errores
Aunque el alquiler puede gestionarse de forma directa, contar con una empresa especializada permite ahorrar tiempo, evitar errores legales y garantizar mayor tranquilidad. Estas empresas ofrecen desde la redacción del contrato hasta la selección del inquilino y la gestión de impagos o reparaciones.
PS Group es una empresa especializada en gestión de alquileres que acompaña a propietarios e inquilinos en todo el proceso de arrendamiento. Con más de 10 años de experiencia en el sector y más de 65.000 arrendamientos gestionados, su equipo ofrece soluciones eficaces para alquilar con seguridad, sin complicaciones y con garantías.
Alquilar un piso de forma segura y efectiva implica mucho más que publicar un anuncio. Requiere planificación, documentación, conocimiento legal y una estrategia clara para encontrar al inquilino adecuado. Seguir estos pasos ayuda a reducir riesgos, proteger la inversión y facilitar una relación de alquiler fluida y satisfactoria para ambas partes.
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Cómo redactar un contrato de alquiler sin errores legales
Cualquier error legal al redactar un contrato de alquiler puede desencadenar problemas graves tanto para el propietario como para el inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece los requisitos fundamentales que debe cumplir un contrato para ser considerado legal y efectivo. En este artículo, exploraremos los elementos imprescindibles, los errores más comunes y cómo evitar problemas legales al redactar un contrato de alquiler.
¿Qué es un contrato de alquiler y por qué es importante saber cómo redactarlo?
Un contrato de alquiler, también llamado contrato de arrendamiento, es un acuerdo legal entre el propietario (arrendador) y el inquilino (arrendatario) mediante el cual el arrendador cede el uso de un inmueble al arrendatario para un destino específico, por un tiempo determinado, a cambio del pago de una renta. La finalidad principal de este contrato es regular los derechos y obligaciones de ambas partes, garantizando la seguridad jurídica de la relación arrendaticia.
En el contrato se establecen aspectos clave como la identificación de las partes, la descripción del inmueble, la duración del acuerdo, el importe y la forma de pago de la renta, así como las condiciones para la renovación o finalización del contrato y las obligaciones de mantenimiento y reparación. Además, la normativa española exige que estos contratos se ajusten a la Ley de Arrendamientos Urbanos y al Código Civil, lo que refuerza su función de protección tanto para el arrendador como para el arrendatario.
¿Cuáles son los elementos esenciales que debe incluir un contrato de alquiler?
Para que un contrato de alquiler sea válido y legal, debe incluir ciertos elementos fundamentales.
Identificación de las partes
Primero, es imprescindible identificar correctamente a las partes involucradas. El contrato debe reflejar los nombres completos, DNI o NIE, domicilio y datos de contacto tanto del arrendador como del arrendatario. Esta información garantiza la correcta identificación y la capacidad legal de las partes involucradas, tal como exige la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil.
Descripción del inmueble
Otro aspecto relevante es la descripción detallada del inmueble. El contrato debe especificar la dirección exacta, la referencia catastral, la superficie, las características principales (como habitaciones, baños, anejos como garajes o trasteros) y el estado de conservación de la vivienda. Esto evita malentendidos y se deja constancia clara del objeto del arrendamiento, reforzando la seguridad jurídica para ambas partes.
Inventario de mobiliario
En el caso de que el inmueble se alquile con muebles es recomendable añadir un documento adicional al final del contrato con un inventario de los muebles por estancia. Este apéndice, al igual que todos los anexos complementarios que se incluyan en el contrato, debe ser firmado por ambas partes.
Además, para evitar problemas posteriores, es recomendable que el inquilino y el propietario documenten el estado del inmueble al inicio del arrendamiento mediante fotografías junto con el inventario detallado.
Duración del contrato
La duración del contrato también es un punto esencial. Debe especificar la fecha de inicio y de finalización del arrendamiento, así como las condiciones de prórroga o renovación. Este aspecto es crucial para evitar disputas futuras sobre la permanencia del inquilino en el inmueble, cumpliendo con la normativa vigente que establece plazos mínimos y prórrogas automáticas en determinados casos.
Renta y forma de pago
En cuanto a la renta, es fundamental que el contrato de alquiler especifique el importe mensual de renta, la periodicidad de pago, la forma y el lugar donde se abonará. Además, es recomendable incluir el mecanismo de actualización de la renta para que ambas partes estén al tanto de posibles incrementos y evitar incrementos arbitrarios. La normativa también exige que el contrato contemple el uso específico del inmueble, diferenciando entre uso residencial, turístico o comercial.
Fianza
La fianza es un elemento obligatorio en todo contrato de arrendamiento de vivienda, tal como establece el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Debe ser equivalente a una mensualidad de renta en el caso de viviendas habituales, y de dos mensualidades si se trata de arrendamientos de uso distinto. El arrendador está obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente, y su devolución debe producirse en el plazo máximo de un mes tras la entrega de llaves, salvo que existan desperfectos o impagos. Además, se pueden pactar garantías adicionales como depósitos extra, avales bancarios o seguros de impago que complementen, pero no sustituyan, esta fianza.
Gastos
Es imprescindible detallar en el contrato quién asume los distintos gastos vinculados al arrendamiento, como los suministros individualizados (agua, luz, gas, internet), los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) u otros conceptos similares. Según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para que el inquilino esté legalmente obligado a pagar gastos generales como el mantenimiento o los gastos de comunidad, es necesario que se pacte por escrito y que el contrato incluya el importe anual estimado de dichos gastos. En caso contrario, esta cláusula podría considerarse nula, y el arrendador deberá asumir esos costes. Por su parte, los suministros individualizados siempre serán a cargo del arrendatario, salvo pacto expreso en contrario. Además, si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben correr a su cargo, conforme a la reforma más reciente de la LAU.
Elementos esenciales de un contrato de alquiler.
Identificación de las partes, descripción del inmueble, inventario, duración, renta, fianza y reparto de gastos: aspectos clave para garantizar la validez legal del acuerdo.
Ejemplos prácticos de errores en contratos de alquiler
A continuación, exploraremos algunos errores frecuentes que puedes evitar si sabes cómo redactar un contrato de alquiler correctamente, basados en casos reales y situaciones frecuentes en el ámbito inmobiliario.
Uno de los errores más frecuentes es no especificar en el contrato el uso del inmueble. Es fundamental detallar si el inmueble está destinado a uso residencial, turístico, de temporada u otro. Esta omisión puede generar conflictos legales, especialmente si el arrendatario utiliza la vivienda para fines distintos a los previstos, como el alquiler turístico a través de plataformas como Airbnb.
La normativa y la jurisprudencia reciente, incluido el Tribunal Supremo, establecen que el uso del inmueble debe estar claramente definido.
Además, las comunidades de propietarios pueden incluso prohibir el alquiler turístico si así lo acuerdan por mayoría cualificada. Si el contrato no especifica el uso y el inquilino lo destina a alquiler turístico sin autorización, puede enfrentarse a sanciones administrativas y a la resolución del contrato.
Otro error común es no establecer con precisión el reparto de gastos. La falta de claridad sobre quién debe asumir los gastos de comunidad es una fuente habitual de litigios. Según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), solo si se pacta expresamente por escrito y se determina el importe anual de dichos gastos, el inquilino está obligado a pagarlos. Si el contrato no lo especifica correctamente, los tribunales suelen fallar a favor del inquilino, obligando al propietario a asumir esos gastos e incluso a devolver cantidades cobradas indebidamente.
Consecuencias legales de no saber cómo redactar un contrato de alquiler
Cuando un contrato de alquiler contiene errores o cláusulas nulas, pueden surgir graves consecuencias legales.
Una de las más frecuentes es la nulidad parcial del contrato, lo que significa que las cláusulas que contradigan la normativa, especialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se considerarán nulas de pleno derecho y no producirán efectos legales, aunque ambas partes las hayan firmado.
Esto puede llevar a que el arrendatario reclame ante los tribunales la nulidad de esas cláusulas y, en casos graves, como incluir cláusulas abusivas que vulneren los derechos fundamentales del inquilino, el contrato completo puede ser declarado nulo.
Además, si se demuestra que estas cláusulas han causado un perjuicio significativo al inquilino, el propietario podría verse obligado a devolver cantidades cobradas indebidamente o incluso a indemnizar al arrendatario.
Otro escenario posible es el incumplimiento de las obligaciones fiscales. Si el contrato no refleja correctamente el importe de la renta o los gastos adicionales, el propietario podría enfrentar sanciones por parte de Hacienda.
Las multas pueden oscilar entre el 50% y el 150% de las cantidades no declaradas, además de la obligación de devolver lo cobrado y pagar intereses.
Asimismo, el arrendador debe depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente; de no hacerlo, también puede recibir sanciones administrativas.
Cláusulas clave que todo contrato debe contener
Al redactar un contrato de alquiler, hay ciertas cláusulas que no pueden faltar. Una de las más relevantes es la cláusula de desistimiento anticipado.
Muchos propietarios desconocen que, según el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene derecho a desistir del inmueble una vez transcurridos seis meses del contrato de alquiler, siempre que lo notifique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Aunque no es obligatorio incluir esta cláusula, es muy recomendable reflejarla de manera clara para evitar malentendidos y conflictos posteriores. Si no se menciona o se redacta de forma ambigua, pueden surgir disputas sobre los plazos o las posibles indemnizaciones.
Además, la LAU permite que, si así se pacta en el contrato, el inquilino deba indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir (o la parte proporcional si es menos de un año). Sin esta cláusula, el arrendador no podrá exigir indemnización.
La cláusula de mantenimiento y pequeñas reparaciones es otro aspecto fundamental. Incluir un apartado donde se especifique claramente que el arrendatario debe hacerse cargo de las averías menores causadas por el desgaste normal del uso cotidiano de la vivienda, como el cambio de bombillas, el arreglo de grifos o persianas.
Por su parte, el propietario debe asumir las reparaciones estructurales o aquellas necesarias para mantener la habitabilidad del inmueble. Incluir esta cláusula de forma clara y detallada evitará malentendidos y posibles reclamaciones posteriores, ya que delimita las responsabilidades de cada parte y se ajusta a la normativa vigente.
Recomendaciones prácticas para propietarios e inquilinos
Para los propietarios, lo ideal es utilizar modelos de contrato proporcionados por organismos oficiales o directamente facilitados por empresas especializadas en gestión de alquileres como Plus Services que saben cómo redactar un contrato de alquiler. Estas entidades, al contar con profesionales expertos en arrendamientos urbanos, proporcionan modelos actualizados conforme a la normativa vigente y adaptados a cada caso, lo que permite evitar cláusulas abusivas o ilegales y garantizar la validez del acuerdo.
También es recomendable consultar con un abogado o profesional jurídico antes de firmar el contrato, ya que un experto puede identificar cláusulas problemáticas y asegurar el cumplimiento de la normativa, evitando futuros conflictos o la inclusión de condiciones nulas.
Por su parte, los inquilinos deben leer detenidamente el contrato antes de firmarlo, prestar especial atención a las cláusulas relativas al mantenimiento, actualización de la renta, reparto de gastos, duración del contrato, fianza y posibles penalizaciones.
Es fundamental solicitar aclaraciones si alguna condición no queda clara y no firmar si persisten dudas o cláusulas ambiguas.
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Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): aspectos importantes a tener en cuenta
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es una normativa clave en el ámbito inmobiliario en España, que regula los contratos de alquiler de viviendas y otros inmuebles urbanos. Con el objetivo de proteger tanto a propietarios como a inquilinos, esta ley establece los derechos y obligaciones de ambas partes. En este artículo, explicaremos los principales aspectos de la LAU, sus modificaciones recientes y los puntos clave que todo arrendador e inquilino deben conocer.
¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
El objetivo principal de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es establecer un marco legal que garantice la seguridad jurídica en las relaciones entre propietarios e inquilinos. Desde su creación, ha sido objeto de diversas modificaciones significativas que han afectado aspectos como la duración de los contratos, las condiciones de renovación y el control de los aumentos de renta.
Modificaciones recientes en la LAU
Las últimas reformas de la LAU se centraron en mejorar la estabilidad para los inquilinos y ofrecer un mayor control sobre los aumentos de renta. Entre las modificaciones más relevantes se encuentran:
- Ampliación de la duración mínima de los contratos a 5 años para personas físicas y 7 años para personas jurídicas (artículo 9 de la LAU).
- Limitación en el incremento de rentas, especialmente en zonas tensionadas, con referencia al IRAV en el caso de contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
Duración y renovación del contrato de alquiler
La duración mínima de un contrato de alquiler puede variar según el tipo de arrendador. Para personas físicas, el mínimo legal es de 5 años, mientras que para personas jurídicas es de 7 años (artículo 9 de la LAU).
Una vez finalizado este plazo, el contrato puede renovarse por prórrogas anuales si el inquilino así lo desea.
Es importante que el propietario comunique su intención de no renovar con al menos 4 meses de antelación, mientras que el inquilino debe hacerlo con 2 meses de anticipación (artículo 10 de la LAU).
Fianza y gastos asociados al alquiler
La LAU establece que el inquilino debe abonar en metálico una fianza obligatoria equivalente a una mensualidad de renta si se trata de una vivienda habitual, y dos mensualidades para otros usos.
Esta fianza no puede ser actualizada durante los primeros cinco años del contrato, y su devolución debe efectuarse en el plazo de un mes tras la finalización del contrato, siempre que no existan daños a la vivienda o deudas pendientes.
Todos los aspectos relativos a la fianza están recogidos en el artículo 36 de la LAU.
Derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos
El propietario tiene derecho a percibir la renta acordada y a recuperar el inmueble al finalizar el contrato, pero también está obligado a conservar la vivienda en condiciones habitables (artículo 21 de la LAU).
Por su parte, el inquilino tiene derecho a la estabilidad del contrato (artículo 9 de la LAU) y al uso pacífico de la vivienda (artículo 21 de la LAU y artículo 1554.3 del Código Civil), debiendo cuidar el inmueble y pagar la renta puntualmente (artículo 17 de la LAU).
Desistimiento y resolución del contrato
Su regulación se encuentra recogida mayoritariamente en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Este artículo regula los supuestos válidos para la resolución anticipada del contrato por incumplimiento de obligaciones por cualquiera de las partes, incluyendo causas como impago de la renta, daños dolosos, actividades molestas o ilícitas, y el hecho de que la vivienda deje de ser la residencia habitual del inquilino.
También recoge los motivos por los que el inquilino puede resolver el contrato, como la falta de reparaciones necesarias o la perturbación del uso pacífico de la vivienda.
El inquilino puede desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, avisando con 30 días de antelación. Si el contrato lo contempla, deberá indemnizar con una mensualidad de renta por cada año restante (artículo 11 de la LAU).
Por otro lado, el propietario puede rescindir el contrato por impago, daños graves o si necesita la vivienda para uso propio o de familiares directos, siempre cumpliendo con los plazos de preaviso (artículo 27.2 de la LAU).
Aspectos fundamentales que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos en los contratos de alquiler.
Garantía en el cobro de alquileres
La Ley de Arrendamientos Urbanos es fundamental para el correcto funcionamiento del mercado de alquiler en España. Conocer sus principales aspectos y mantenerse actualizado sobre sus modificaciones es clave tanto para propietarios como para inquilinos. Así, se garantiza el cumplimiento de los derechos y obligaciones, evitando conflictos y promoviendo relaciones de arrendamiento justas y equilibradas.
Si eres propietario y deseas contar con una mayor garantía en el cobro de tus alquileres, PS Group ofrece el servicio ‘Adelantamos su Renta‘. Este servicio no solo asegura el ingreso puntual del alquiler, sino que también incluye protección jurídica ilimitada, cobertura ante actos vandálicos y un sistema de scoring integral (Scoring PS+) que permite seleccionar a los inquilinos más solventes. Además, está plenamente adaptado a la Ley de Arrendamientos Urbanos, proporcionando tranquilidad y respaldo legal en todo momento.
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Cómo funciona el alquiler con opción a compra
En un mercado inmobiliario condicionado por la evolución económica reciente, el encarecimiento de los alquileres y las dificultades persistentes para acceder a una hipoteca, entender cómo funciona el alquiler con opción a compra se presenta como una alternativa realista y cada vez más popular.
Según Idealista, desde marzo de 2024, los precios del alquiler subieron un 10,3 %, mientras que el Banco de España alerta de que aún persiste un desfase entre la oferta de vivienda y la demanda. A pesar de la bajada gradual de los tipos de interés iniciada en 2024 por el BCE, El Banco de España confirmó que el acceso a la financiación hipotecaria en el segundo semestre de 2024 para hogares y especialmente jóvenes sigue siendo difícil.
Por su parte, el informe del Consejo General del Notariado señaló que el precio de la vivienda creció un 6,9% interanual. También aumentaron el número de transacciones de compraventa en un 11,5% con respecto al 2023, cerrando 2024 con más de 700.000 operaciones efectuadas.
La modalidad de alquiler con opción está ganando fuerza como alternativa a la compra directa, especialmente en grandes núcleos urbanos. Este modelo híbrido permite al inquilino residir en una vivienda como en cualquier alquiler tradicional, pero con la ventaja adicional de tener la posibilidad de comprar al final del contrato (no la obligación) en condiciones previamente pactadas.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
El funcionamiento de este modelo contractual se basa en la combinación de dos acuerdos: un contrato de arrendamiento y otro contrato de compraventa. En términos sencillos, el inquilino paga una renta mensual durante un periodo acordado (5 años para particulares, 7 años para empresas) y, al finalizar dicho plazo, puede decidir si desea ejercer su derecho a compra. Este derecho se formaliza en el contrato mediante una «prima de opción» .
¿Qué es la prima de opción?
La prima de opción es una cantidad de dinero que el inquilino paga al propietario al inicio del contrato como garantía de que quiere reservar la posibilidad de comprar la vivienda en el futuro. Esta prima no es un pago mensual ni se devuelve en caso de que el inquilino decida no ejercer su derecho a compra, aunque puede haber excepciones si así se recoge expresamente en el contrato.
Esta figura legal tiene su base en el artículo 1.256 del Código Civil, que establece que los contratos deben cumplirse tal como han sido pactados por las partes, y en la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo que reconoce la validez del contrato de opción de compra como un pacto autónomo dentro de un arrendamiento.
¿Por qué se utiliza?
- Compromiso del inquilino: al abonar esta prima, el inquilino demuestra un interés real en adquirir la vivienda, lo que otorga al propietario mayor seguridad.
- Compensación al propietario: el propietario se compromete a mantener la oferta de venta durante un periodo determinado, y no podrá vender a otro interesado mientras el contrato esté vigente.
- Descuento sobre el precio final: si se ejecuta la compra, la prima se suele descontar del precio total de venta, lo que beneficia al inquilino como parte del pago anticipado.
¿Cuánto suele ser?
No hay una cifra fija por ley, pero habitualmente se sitúa entre el 5% y el 10% del valor de la vivienda.
Qué función tiene la prima de opción en un alquiler con opción a compra
Ejemplo práctico
Una vivienda se valora en 180.000 euros. El inquilino paga 800 euros al mes durante tres años (28.800 euros). El contrato estipula que el 80% de esa cantidad (23.040 euros) se descontará del precio final. Si la prima inicial fue de 10.000 euros, al ejercer la opción, sólo deberá abonar 146.960 euros.
Ventajas del alquiler con opción a compra
Antes de entrar en las ventajas del alquiler con opción a compra, conviene detenerse un momento en el perfil de quienes suelen recurrir a esta modalidad. En muchos casos, se trata de personas jóvenes o familias que desean convertirse en propietarios pero que, por diversas razones (como la inestabilidad laboral, la falta de ahorros suficientes o las actuales condiciones de financiación hipotecaria) no pueden acceder a una vivienda en propiedad de forma inmediata. Según datos de un informe elaborado por Fotocasa, el 56% de los jóvenes menores de 35 años que han alquilado o intentado alquilar en el último año manifiestan intención de comprar una vivienda en los próximos cinco años, pero no pueden hacerlo por falta de ahorro o inestabilidad financiera.
También es una opción atractiva para quienes están valorando un cambio de residencia definitivo y quieren «probar» la vivienda antes de tomar una decisión irreversible. Este modelo les ofrece la tranquilidad de residir en la que podría ser su futura casa, sin renunciar a su uso mientras planifican la compra con mayor seguridad financiera.
Ventajas para el inquilino:
- Acceso progresivo a la propiedad: permite residir en la vivienda mientras se decide si se desea adquirirla.
- Estabilidad financiera: posibilidad de ahorrar para la entrada y planificar la hipoteca con más margen.
- Precio de compra fijado: blindaje frente a futuras subidas del mercado inmobiliario.
- Descuento de rentas: parte de las rentas mensuales y la prima se descuentan del precio final.
- Tiempo para mejorar la solvencia: ideal para quienes necesitan ganar estabilidad laboral o mejorar su perfil bancario.
Ventajas para el propietario:
- Ingresos desde el primer día: gracias a las rentas y la prima inicial.
- Mejor conservación del inmueble: el inquilino suele cuidar mejor la vivienda si planea comprarla.
- Posibilidad de venta futura asegurada: o al menos la opción, con compensación económica si no se concreta.
Inconvenientes y riesgos
Antes de analizar las posibles desventajas que esta fórmula puede tener para el inquilino, conviene matizar que, pese a sus múltiples beneficios, esta opción no está exenta de ciertos riesgos o consideraciones que conviene valorar detenidamente. El hecho de contar con una oportunidad para comprar la vivienda no implica automáticamente que dicha opción sea conveniente en todos los casos.
Factores como la evolución del mercado inmobiliario, la estabilidad económica personal y el plazo para ejercer la opción de compra pueden marcar una diferencia significativa en el resultado final de esta fórmula. Por eso, es clave que el inquilino valore con antelación todos los escenarios posibles y se asesore adecuadamente antes de firmar.
Para el inquilino:
- Pérdida de la prima: si no se ejecuta la opción, la cantidad entregada como señal no se devuelve.
- Riesgo de pagar de más: si el mercado baja, se habrá pactado un precio superior al valor real.
- Rentas algo más elevadas: al incluir parte destinada a la compra.
Para el propietario:
- Imposibilidad de vender a terceros: durante el plazo estipulado.
- Precio fijado de antemano: que puede quedar por debajo del valor de mercado si hay revalorización.
- Incertidumbre: hasta que se sepa si el inquilino ejercerá o no la compra.
Aspectos legales clave en el alquiler con opción a compra
Antes de firmar un contrato de arrendamiento con opción a compra, es esencial tener claro el marco legal que lo regula. Aunque esta fórmula combina elementos del arrendamiento y la compraventa, no existe una regulación específica en la legislación española que defina con precisión todos sus términos. Por ello, gran parte de su validez y eficacia dependerá del contenido del contrato firmado entre las partes. Un acuerdo mal redactado o ambiguo puede generar conflictos o incluso anular la posibilidad de ejercer la opción de compra. Entender bien estos aspectos legales es crucial para garantizar que los derechos y obligaciones de inquilino y propietario queden claramente establecidos desde el principio.
El contrato debe incluir:
- Precio de venta y prima de opción.
- Plazo para ejercer la opción de compra.
- Porcentaje de rentas descontadas.
- Reparto de gastos e impuestos.
- Condiciones de cancelación o renuncia.
Desde el punto de vista normativo, el contrato de arrendamiento se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el contrato de compraventa por el Código Civil. Su inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero se recomienda.
Fiscalidad
La fiscalidad del alquiler con opción a compra varía dependiendo del tipo de arrendador (empresa o particular) y la ejecución (o no) de la opción de compra.
- Si el arrendador es una empresa o profesional, la prima de opción se considera una prestación de servicios según la Agencia Tributaria y está sujeta al 21% de IVA.
- Si el contrato se celebra entre particulares, en lugar de IVA se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), como ocurre con los arrendamientos tradicionales. Este impuesto se paga por parte del arrendatario (quien alquila) y su cuantía depende de la comunidad autónoma donde se firme el contrato. Este tratamiento fiscal está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En cuanto al tratamiento en el IRPF del arrendador:
- Si la opción de compra no se ejecuta, la prima se debe tributar como un rendimiento del capital inmobiliario, ya que se percibe como ingreso por el uso del inmueble.
- Si la opción de compra sí se ejecuta, la prima pasa a formar parte del valor de transmisión del inmueble y se integra en el cálculo de la ganancia patrimonial por la venta del inmueble. Esto también afecta al cálculo del impuesto sobre el beneficio obtenido por la venta.
Este tratamiento está basado en la interpretación de la Agencia Tributaria y en varias consultas vinculantes emitidas por la Dirección General de Tributos (DGT), como la V3065-18, que aborda estos supuestos concretos.
Conclusión
El alquiler con opción a compra es una herramienta eficaz para acceder a la propiedad de forma gradual y menos exigente en el corto plazo. Aporta ventajas a ambas partes si se formaliza de forma transparente y con asesoramiento legal. En un mercado tensionado, donde comprar es cada vez más difícil, esta modalidad puede ser la vía más realista hacia la vivienda en propiedad.
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Actualización de la renta del alquiler ¿se puede con todos los contratos?
No es lo mismo un alquiler de larga duración, aquel en el que la vivienda arrendada es la habitual del inquilino que los contratos temporales en cuanto a la actualización de la renta del alquiler.
Diferencias entre un contrato de alquiler de larga duración y uno de temporada
Los contratos de arrendamiento tradicional tienen una duración mínima de cinco años si el propietario es una persona física o siete años si es una persona jurídica. Este periodo se puede prorrogar anualmente hasta tres años más.
En cambio, en los arrendamientos temporales la duración se pactará libremente entre las partes aunque, por lo general, esta será superior a 32 días e inferior a un año. Si la necesidad del alquiler fuese mayor a un año, entonces se deberá firmar un contrato de vivienda habitual. Aparte de la duración, hay otras diferencias básicas:
- Regulación. El alquiler de larga estancia está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos mientras que el de temporada, considerado por la LAU “uso distinto de vivienda” se rige “por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.
- Motivos. Los alquileres de larga duración constituyen la vivienda habitual del inquilino. Por el contrario, los alquileres de corta duración se emplean para una circunstancia específica que debe figurar en el contrato. Esta suele ser de índole profesional (movilidad laboral en el caso de profesores, sanitarios), por estudios (universitarios, oposiciones), bien por razones de cuidado de un familiar, intervención quirúrgica o por una reforma en la residencia habitual del inquilino.
Ventanilla Única Digital y Registro Único de Arrendamientos
A partir de 2025 se ha creado una plataforma llamada Ventanilla Única Digital y Registro Único de Arrendamiento para el registro obligatorio de los alquileres temporales. Por tanto, será necesario que los propietarios inscriban su vivienda en la plataforma digital para obtener un número de registro que las plataformas online de alquileres deben publicar con los anuncios de las viviendas.
Actualización de la renta del alquiler de vivienda habitual
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual la LAU expresa que la renta puede ser actualizada anualmente en la fecha en que se cumpla la vigencia del contrato. Para que esto suceda, debe haber quedado reflejado en el contrato, sino, no será posible la actualización. La subida aplicable dependerá de la fecha en que se firmó el contrato:
- Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023. Las actualizaciones de la renta tendrán como referencia el Índice de Precios al Consumo (IPC) que se situó en febrero de 2025 en el 3% de variación interanual, según el INE.
- Contratos firmados después del 26 de mayo de 2023. Es la fecha en que se aprobó la Ley de Vivienda que establece que el nuevo Índice de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda es el que hay que tener en cuenta para las actualizaciones anuales de la renta, evitando así subidas desproporcionadas como se ha producido en los últimos meses. En febrero esta cifra ha sido del 2,08% anual, también publicado por el INE.
Actualización de la renta del alquiler
Actualización de la renta del alquiler de temporada
¿Se puede subir el precio de un alquiler de temporada? La ley indica que las partes son las que deben pactan la renta antes de firmar el contrato. Como estos contratos suelen ser por un periodo inferior al año no es habitual incluir una cláusula de actualización anual de la renta.
En este sentido, ambos tipos de contrato funcionan igual, es decir, será válido lo que quede reflejado en el contrato de arrendamiento, sino no será posible subir la renta.
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Pequeñas reparaciones del alquiler: ¿quién se hace cargo?
Es inevitable que surjan pequeñas reparaciones con un alquiler, dependiendo de qué se trate deberá hacerse cargo el propietario o el inquilino, veamos a continuación cómo gestionarlas.
Qué arreglos debe asumir el propietario
El mantenimiento de la vivienda es responsabilidad de propietario e inquilino, este debe avisar al casero de cualquier avería importante que necesite su intervención como unas goteras, moho, fallos eléctricos y la reparar o sustituir electrodomésticos (cuando la vivienda se haya alquilado con ellos). Esto siempre que el origen de la avería no haya sido un mal uso del arrendatario, entonces deberá ser él quien asuma los costes.
En caso de que se trate de uno de estos arreglos el propietario deberá encargarse de solucionarlo en el menor tiempo posible.
En cualquier caso, el propietario no puede subir la renta al inquilino para compensar ningún tipo de reparación que haya tenido que pagar.
El inquilino se encarga de las pequeñas reparaciones del alquiler
Es responsabilidad del arrendatario ocuparse de las pequeñas reparaciones del alquiler
del día a día causados por el desgaste habitual. Esto implica una puerta o manilla que no abre, cambiar una bombilla o un atasco en el desagüe.
De acuerdo con la ley, se entiende por pequeña avería la que tenga un coste inferior a 150 euros, a partir de esta cantidad, tendría que pagarla el propietario siempre y cuando no haya sido ocasionada por un mal uso por parte del arrendatario, tal y como hemos comentado anteriormente. Aquí podemos hablar de humedades en el baño si se han originado por no ventilar o si se ha roto la lavadora por sobrecarga eléctrica. Además, el inquilino deberá asumir el coste de cualquier cosa que se haya roto por accidente.
También es su obligación dejar la vivienda tal y como se la encontró, es decir, en buen estado, esto implica que si ha hecho alguna acción sin consentimiento del casero, por ejemplo, si se han pintado o taladrado las paredes, estas deben quedar como estaban.
Puede suceder que el inquilino tenga que hacerse cargo de aquellas reparaciones que sean urgentes “para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”, según indica la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Pequeñas reparaciones alquiler: quién debe responder
Obras en un alquiler
El propietario puede realizar obras de mejora en la vivienda alquilada si este tipo de trabajos no pudieran esperar a que finalice el contrato. Este debe avisar al inquilino por escrito con tres meses de antelación y detallarle todo lo que se va a hacer y su duración. En este caso, el inquilino tendrá un mes si quiere rescindir el contrato “salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras”, indica la LAU.
Asimismo, el arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la zona del inmueble que no pueda disfrutar y a la indemnización de los gastos que ésta le ocasione.
El arrendatario también puede realizar trabajos de mejora en el piso, pero siempre con el consentimiento del arrendador; si esto no fuera así, el inquilino tendrá que reponer todo como estaba cuando finalice el contrato.
¿Qué pasa si no hay acuerdo sobre quién tiene que pagar un arreglo?
Es bastante común que propietario e inquilino no estén de acuerdo sobre quién debe asumir ciertas reparaciones. Lo más recomendable es llegar a un acuerdo mediante el diálogo, revisar las cláusulas del contrato que ambos han firmado y si no se alcanza un consenso, pagar la reparación al 50%.
En ningún caso, el inquilino debe dejar de pagar la renta o los suministros porque el casero puede demandarle por impago y es causa justificada para la resolución del contrato.
Gestión de siniestros y mediación de conflictos
Una empresa experta en la gestión de alquileres como PS Group garantiza la mediación con la aseguradora en cualquier situación para que resuelva los siniestros y urgencias que puedan surgir. Nuestro servicio Reparix incluye cualquier reparación que no cubra el seguro. Además, nuestro equipo de profesionales tiene experiencia en resolución de conflictos entre propietarios e inquilinos.
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Derechos del inquilino y obligaciones al alquilar un piso
¿Sabes cuáles son los derechos del inquilino en un alquiler? Tanto arrendador como arrendatario deben conocer los derechos y obligaciones que un contrato de alquiler les concede para una relación cordial y duradera.
Derechos del inquilino
A continuación, enumeramos los derechos más importantes que deben conocer los inquilinos antes de comenzar un contrato de alquiler de vivienda habitual.
- La vivienda debe encontrarse en buen estado. El propietario tiene la obligación de entregar el inmueble en condiciones de habitabilidad y salubridad.
- El propietario no puede entrar en la vivienda sin su permiso. Ninguna situación justifica que el casero entre en el piso alquilado sin pedir antes el consentimiento del inquilino.
- Finalizar el contrato a partir de los seis meses. El arrendatario puede finalizar el contrato de alquiler de larga duración a partir de que hayan transcurrido seis meses, aunque el contrato sea de cinco años como marca la ley. En cualquier caso, sí está obligado a avisar al casero con, al menos, 30 días de antelación.
- Negociar el precio del alquiler y la duración del contrato. Tanto el precio como la duración del alquiler son términos que ambas partes deben fijar antes de firmar el contrato. El inquilino tiene derecho a prorrogarlo, dentro de lo establecido por ley. Un contrato de vivienda habitual es de cinco años, con posibilidad de tres más.
- El inquilino tiene derecho a pedir al arrendador las reparaciones necesarias en la vivienda. Esto salvo que el inquilino haya sido el causante del deterioro o rotura debido a un mal uso. En ningún caso, el propietario puede subir la renta para compensar los arreglos.
- El arrendatario tiene preferencia en caso de que la casa se venda. El propietario debe comunicar al inquilino su intención de vender el inmueble y ofrecerle si quiere comprarlo antes que a otros posibles compradores. No obstante, esta opción puede estar excluida si así se reflejó en la firma del contrato.
- Permanecer en la vivienda aunque se venda. Aunque el inmueble cambie de propietario, el inquilino puede permanecer en él.
- Pedir el recibo del pago de la renta. El inquilino puede pedir al casero un comprobante de su pago mensual “salvo que se hubiera pactado que éste (el pago) se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”.
- El inquilino tiene derecho a que se le devuelva la fianza. Cuando finalice el contrato, el arrendador debe devolver la fianza íntegra al inquilino si la vivienda se encuentra en buen estado.
- Ante una discapacidad, el inquilino tiene derecho a acometer las obras necesarias para que el inmueble sea accesible. Este deberá avisar al propietario y al finalizar el contrato tendrá que devolver la vivienda a su estado original si el dueño se lo pide.
- Realizar una reforma y obtener una rebaja de la mensualidad. El arrendatario puede acordar con el propietario realizar mejoras o una reforma del piso a cambio de una rebaja del alquiler.
Derechos del inquilino y obligaciones al alquilar un piso
Obligaciones del inquilino
Cuando se inicia un alquiler, el inquilino debe tener claro cuáles son sus obligaciones ya que su incumplimiento puede implicar la finalización del contrato por parte del casero.
- Abonar la fianza. En los arrendamientos de larga duración el inquilino tiene que pagar una fianza correspondiente a un mes de la renta.
- Pagar la renta cada mes del día uno al siete. También debe hacerse cargo del pago de los suministros si así ha quedado reflejado en el contrato.
- El inquilino debe mantener el inmueble en buen estado y devolverlo tal y como se le entregó, se entiende, en perfectas condiciones. Asimismo, es su responsabilidad avisar al casero de cualquier arreglo necesario para mantener el correcto funcionamiento de las cosas.
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Huelga de alquileres: qué es y cómo me afecta
El acceso a la vivienda se ha convertido en un obstáculo para muchas personas hasta el punto de que según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la vivienda se encuentra entre los principales problemas que afectan personalmente a los españoles.
La primera causa es una subida del precio del alquiler continuada durante varios meses hasta alcanzar máximos históricos este año. En las principales ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Palma los precios se han incrementado más de un 10% en un año.
Esta situación se ha vuelto insostenible para muchas familias que tienen que destinar más del 30% de sus ingresos para pagar la renta; hasta el punto de que se ha convocado una huelga de alquileres por parte del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid al que, previsiblemente se sumarán otros sindicatos y colectivos en diferentes ciudades.
En qué consiste la huelga de alquileres
La iniciativa propone que los inquilinos dejen de abonar la renta con el objetivo de que las administraciones tomen medidas. Todavía está por definir cuánto puede durar la huelga y las cuantías que se dejarán de pagar. Una de las propuestas promueve que se produzca una rebaja en torno al 40% de las rentas actuales, lo equivalente a la subida que han sufrido los alquileres de media en la última década.
¿Es legal una huelga de alquileres?
La huelga es un derecho contemplado en la Constitución Española, no obstante, está únicamente ligado a motivos laborales. Por tanto, es importante que los inquilinos sepan que dejar de abonar el alquiler, aunque solo sea un mes, puede desembocar en una demanda de desahucio por parte del propietario.
Y es que, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que la falta de pago de la renta supone un incumplimiento de contrato.
- Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
Desahucio por impago
Cuando un inquilino se retrasa o deja de pagar el alquiler, lo habitual es que el arrendador trate de solucionar la situación mediante el diálogo. Si esto no resuelve la situación, el propietario deberá enviar un burofax indicando la cantidad adeudada y el plazo, esto servirá como prueba legal en un posible juicio.
Si el arrendatario sigue sin pagar, es el momento de iniciar el procedimiento judicial de desahucio. Si el juzgado admite la demanda, se fijan las fechas para el juicio. Si este es favorable para el propietario también se establecerá una fecha para el lanzamiento.
Es importante contar con un abogado especializado en estos temas, en PS Group contamos con un equipo de profesionales para asesorarte durante todo el proceso.
Consecuencias de la huelga de alquileres
Inquilino vulnerable
Una posibilidad para el inquilino demandado es alegar vulnerabilidad (desempleo u otras causas familiares); en este caso debe presentar un informe detallando que cumple los requisitos legales.
Durante 2024 el Gobierno mantiene la moratoria de desahucios de manera que el juez puede decretar la suspensión del desahucio por motivos de vulnerabilidad. Según la Ley de Vivienda el proceso depende del tipo de arrendador:
- Si el propietario es un pequeño tenedor: el procedimiento se suspenderá por cuatro meses hasta que los Servicios Sociales encuentren una solución habitacional para el inquilino vulnerable.
- Si el propietario es un gran tenedor: se debe producir además un proceso de conciliación que puede durar dos meses más.
En caso de que el juez paralice el juicio o el desahucio, el propietario puede solicitar una compensación al organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma.
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Alquiler de temporada y la nueva ventanilla única del Gobierno: ¿Cómo afecta a inquilinos y propietarios?
El alquiler de temporada es una opción cada vez más popular entre inquilinos y propietarios. Desde estancias cortas por trabajo hasta alquileres por un curso a estudiantes, funcionarios o por razones médicas.
El Gobierno ha presentado un Real Decreto para aprobar próximamente la creación de una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para controlar el cumplimiento de este tipo de arrendamientos de corta duración y vacacionales que se ha detectado que, en ocasiones, encubren alquileres de larga duración. A continuación, te explicamos en qué consiste esta ventanilla única y cómo funciona.
¿Qué es el alquiler de temporada?
El alquiler de temporada es un contrato de alquiler por un periodo limitado de tiempo, que generalmente oscila entre uno y once meses. A diferencia de un alquiler a largo plazo, la vivienda no supone la vivienda habitual del inquilino.
Los inquilinos más comunes son los profesionales que se desplazan temporalmente y estudiantes, es decir, está destinado a cubrir una necesidad temporal del arrendatario. El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) los considera “arrendamientos para uso distinto de vivienda”:
Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporadas, para una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Condiciones y duración del contrato de alquiler temporal
No existe un límite por ley de duración del contrato, a diferencia del alquiler de larga duración, será lo que pacten las partes. Es importante que el contrato incluya:
- La duración y la finalidad del contrato temporal.
- El domicilio habitual del inquilino y dónde está empadronado.
La renta también será la acordada entre las partes, del mismo modo que la posibilidad de revalorización. La LAU establece que la fianza en esta modalidad de arrendamiento debe ser de dos meses.
Es fundamental no confundir con el alquiler vacacional.
Qué es el alquiler de temporada y cómo funciona la ventanilla única
La nueva ventanilla única del Gobierno, ¿en qué consiste?
La Ventanilla Única Digital y Registro Único de Arrendamientos tienen el objetivo de regular los datos de registro de los alquileres de corta duración en aplicación de un reglamento europeo.
Esta plataforma dará un número de registro a cada vivienda, requisito imprescindible para que el propietario comercialice la vivienda en plataformas. Se incluyen en esta medida tanto los apartamentos de uso turístico como los alquileres de temporada que hemos mencionado, alquileres de habitaciones y embarcaciones u otras propiedades que permitan alojamientos de corta duración.
Además, este número certifica que se cumple con “la normativa autonómica, ordenanzas urbanas y los estatutos de las comunidades de vecinos”. El Gobierno ha enfatizado su intención de “perseguir todo el fraude y toda la ilegalidad que se está produciendo en torno a los alojamientos turísticos, los de temporada e incluso los contratos de habitación».
Por su parte, las plataformas donde se publican estos inmuebles deberán identificar en sus anuncios el número de registro.
Está previsto que esta plataforma se conecte con la ventanilla única europea en mayo de 2026.
Cómo se solicita el número de registro
El procedimiento para solicitar el número de registro se realizará a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores o Registro de la Propiedad, donde se encuentre la finca.
El número obtenido tendrá una validez de 12 meses con posibilidad de prórroga siempre y cuando sea para la misma categoría. Para solicitar la renovación se deberá indicar el listado de los contratos suscritos y, en el caso de los de temporada, la causa que justifica la suscripción de los contratos.
En PS Group, ofrecemos asesoramiento y apoyo en la gestión integral de todo tipo de alquileres, incluido el de temporada ocupándonos de todos los trámites necesarios y adecuándonos a las normativas vigentes.
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Impago del alquiler: qué hacer si un inquilino no paga
La mayor preocupación y temor de un propietario que pone su piso en alquiler es enfrentarse a un impago. La cifra de desahucios por impagos en España ha aumentado un 11% y representan el 75% del total, según datos del primer semestre de 2024 del Consejo General del Poder Judicial.
Si te preguntas qué hacer si un inquilino no paga, en este artículo te damos toda la información que debes saber.
Pasos a seguir ante un impago del alquiler
1. Diálogo
Lo primero que debería hacer un propietario cuando detecta el primer retraso o impago de la renta es actuar con la mayor serenidad posible, ya que, en ocasiones, puede deberse a un olvido o un imprevisto. Lo recomendable es solucionar la situación mediante el diálogo, hablar con el inquilino para conocer la causa del retraso y acordar fraccionar el pago u ofrecer una extensión del plazo. Lo ideal es conseguir que el conflicto no escale.
2. Burofax
Si el impago persiste o el inquilino no responde entonces es momento de realizar la reclamación de manera más formal. Lo más aconsejable es enviar un burofax que es un servicio de correos que da validez legal a la comunicación entre las partes. En el escrito se debe indicar la deuda existente y el plazo para abonarla.
El burofax tiene dos objetivos, presionar al inquilino a pagar, por un lado, y servir como prueba en caso de iniciar un proceso legal, por otro. Asimismo, el documento debe incluir las consecuencias de no subsanar la deuda, es decir, rescisión del contrato o desahucio del alquiler.
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla en su artículo 27:
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
- a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
3. Vía judicial
Si tras enviar el burofax no se obtiene ningún tipo de respuesta por parte del arrendatario entonces, lamentablemente, es momento de echar a los inquilinos que no pagan, iniciando el procedimiento de desahucio para recuperar la vivienda.
Se recomienda contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho inmobiliario o gestión de alquileres, ya que el proceso puede ser complejo. Por lo general, el demandante suele solicitar tanto la recuperación de su propiedad como la devolución de las cantidades impagadas.
Este proceso puede llevar tiempo, por lo general puede tardar en resolverse unos ocho meses y hasta un año, aunque podría sobrepasar el año si el juzgado tiene demasiada carga de trabajo o el inquilino se declare en situación de vulnerabilidad.
Recomendaciones para el propietario ante un impago de alquiler
Como expertos en la gestión de alquileres, es importante recordar que el propietario no tiene derecho a desalojar al inquilino por su cuenta, ni a la fuerza, cambiar la cerradura, ni cortarle los suministros porque de cara a un proceso judicial estas medidas pueden ser tomadas como un delito de coacciones.
Recomendaciones sobre qué hacer si un inquilino no paga
Cómo prevenir a un inquilino moroso
Aunque el impago del alquiler es una situación a la que cualquier propietario puede verse expuesto, hay medidas preventivas que pueden ayudarte a minimizar el riesgo.
Estudio de solvencia
PS Group realiza una cuidada selección del inquilino mediante un estudio de solvencia de los potenciales inquilinos apoyado en las más avanzadas técnicas de scoring e investigación. Esto incluye revisar su historial de crédito, solicitar nóminas o documentación que acredite solvencia económica y, si es posible, pedir referencias de anteriores arrendadores.
Fianza
Solicitar una fianza y garantías adicionales es una medida común y eficaz para asegurar una parte del alquiler.
Adelanto de la renta
Mes a mes adelantamos la renta al propietario sin coste adicional, emitiendo los pagos en los plazos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos y con independencia de lo que haga su inquilino.
Asesoramiento jurídico
En caso de retraso iniciaremos el proceso de reclamación amistosa, mientras el propietario continúa tranquilo y cobrando la debida renta puntualmente. En caso de impago iniciaremos el procedimiento de reclamación judicial pertinente, además del amistoso ya iniciado con el fin último de lograr la recuperación de la posesión del inmueble.
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