Impago del alquiler: qué hacer si un inquilino no paga
La mayor preocupación y temor de un propietario que pone su piso en alquiler es enfrentarse a un impago. La cifra de desahucios por impagos en España ha aumentado un 11% y representan el 75% del total, según datos del primer semestre de 2024 del Consejo General del Poder Judicial.
Si te preguntas qué hacer si un inquilino no paga, en este artículo te damos toda la información que debes saber.
Pasos a seguir ante un impago del alquiler
1. Diálogo
Lo primero que debería hacer un propietario cuando detecta el primer retraso o impago de la renta es actuar con la mayor serenidad posible, ya que, en ocasiones, puede deberse a un olvido o un imprevisto. Lo recomendable es solucionar la situación mediante el diálogo, hablar con el inquilino para conocer la causa del retraso y acordar fraccionar el pago u ofrecer una extensión del plazo. Lo ideal es conseguir que el conflicto no escale.
2. Burofax
Si el impago persiste o el inquilino no responde entonces es momento de realizar la reclamación de manera más formal. Lo más aconsejable es enviar un burofax que es un servicio de correos que da validez legal a la comunicación entre las partes. En el escrito se debe indicar la deuda existente y el plazo para abonarla.
El burofax tiene dos objetivos, presionar al inquilino a pagar, por un lado, y servir como prueba en caso de iniciar un proceso legal, por otro. Asimismo, el documento debe incluir las consecuencias de no subsanar la deuda, es decir, rescisión del contrato o desahucio del alquiler.
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla en su artículo 27:
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
- a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
3. Vía judicial
Si tras enviar el burofax no se obtiene ningún tipo de respuesta por parte del arrendatario entonces, lamentablemente, es momento de echar a los inquilinos que no pagan, iniciando el procedimiento de desahucio para recuperar la vivienda.
Se recomienda contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho inmobiliario o gestión de alquileres, ya que el proceso puede ser complejo. Por lo general, el demandante suele solicitar tanto la recuperación de su propiedad como la devolución de las cantidades impagadas.
Este proceso puede llevar tiempo, por lo general puede tardar en resolverse unos ocho meses y hasta un año, aunque podría sobrepasar el año si el juzgado tiene demasiada carga de trabajo o el inquilino se declare en situación de vulnerabilidad.
Recomendaciones para el propietario ante un impago de alquiler
Como expertos en la gestión de alquileres, es importante recordar que el propietario no tiene derecho a desalojar al inquilino por su cuenta, ni a la fuerza, cambiar la cerradura, ni cortarle los suministros porque de cara a un proceso judicial estas medidas pueden ser tomadas como un delito de coacciones.
Cómo prevenir a un inquilino moroso
Aunque el impago del alquiler es una situación a la que cualquier propietario puede verse expuesto, hay medidas preventivas que pueden ayudarte a minimizar el riesgo.
Estudio de solvencia
PS Group realiza una cuidada selección del inquilino mediante un estudio de solvencia de los potenciales inquilinos apoyado en las más avanzadas técnicas de scoring e investigación. Esto incluye revisar su historial de crédito, solicitar nóminas o documentación que acredite solvencia económica y, si es posible, pedir referencias de anteriores arrendadores.
Fianza
Solicitar una fianza y garantías adicionales es una medida común y eficaz para asegurar una parte del alquiler.
Adelanto de la renta
Mes a mes adelantamos la renta al propietario sin coste adicional, emitiendo los pagos en los plazos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos y con independencia de lo que haga su inquilino.
Asesoramiento jurídico
En caso de retraso iniciaremos el proceso de reclamación amistosa, mientras el propietario continúa tranquilo y cobrando la debida renta puntualmente. En caso de impago iniciaremos el procedimiento de reclamación judicial pertinente, además del amistoso ya iniciado con el fin último de lograr la recuperación de la posesión del inmueble.
- Publicado en propietarios
Ventajas de la gestión del alquiler
¿Has pensado en alquilar tu piso? Arrendar una vivienda proporciona rentabilidad al propietario pero la gestión del alquiler abarca numerosas tareas para el particular que debe valorar antes de decidirse a hacerlo por su cuenta. Algunas de ellas son:
- Gestionar las visitas
- Escoger al candidato solvente
- Firmar el contrato
- Depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente
- Seguimiento de los cobros
- Mantenimiento del inmueble
Todo este tipo de gestiones requieren tiempo, por esta razón, si te has planteado contratar a un profesional para la gestión y protección de rentas en este artículo te detallamos todas las ventajas.
Cómo funciona la gestión del alquiler para propietarios
El 15,4% de los hogares españoles viven en alquiler, según datos del INE de 2023. Esta cifra es muy inferior a la de hogares en régimen de propiedad que supera el 75%, no obstante, la demanda del alquiler ha aumentado ligeramente en los últimos años y con ella se ha disparado el número de empresas de gestión de alquileres. A continuación, te indicamos todos los beneficios que debe incluir la empresa que selecciones.
Estudio de solvencia del inquilino
La principal preocupación de los propietarios es el impago de la renta o los suministros por parte de los inquilinos. La mejor manera de prevenir esta desagradable situación es escoger al candidato adecuado, un inquilino solvente con capacidad de pago mensual.
Por tanto, es imprescindible que el profesional contratado realice estudios de solvencia de los potenciales inquilinos apoyados en las más avanzadas técnicas de scoring e investigación.
Será necesario solicitar al candidato documentación como contrato de trabajo y vida laboral para comprobar su situación antes de iniciar el alquiler. Además, es posible comprobar si el inquilino está en algún listado de morosos y si tiene pendiente alguna deuda bancaria, por ejemplo. Por último, es recomendable solicitar referencias de anteriores caseros, aunque hay que tener en cuenta que no es una prueba 100% fiable.
Calculadora de solvencia del inquilino
¿Quieres saber si tu inquilino es solvente? Puedes hacer un análisis previo para saber si el perfil del candidato es económicamente apto en una calculadora de solvencia. El resultado no es vinculante ni definitivo, se trata de una orientación. La solvencia exacta solo puede obtenerse mediante un estudio exhaustivo como el que realiza Plus Services a través de herramientas propias, una ardua investigación y consulta en los principales ficheros de morosidad.
Contrato de alquiler
Aunque legalmente no es obligatorio firmar un contrato de arrendamiento entre propietario e inquilino sí es muy aconsejable. Este documento debe incluir:
- Fotografías del estado de la vivienda y muebles
- Renta y fianza
- Quién debe pagar los suministros, comunidad, basuras, etc.
- Duración y prórrogas
- Obligaciones específicas
En este sentido, contar con un profesional que te asesore y redacte el contrato será de gran ayuda.
Alquiler seguro: adelanto de rentas
Algunas empresas de gestión de alquileres te garantizan el pago puntual de la renta mensual independientemente de lo que haga el inquilino y se encargan de gestionar el cobro con el inquilino sin coste adicional. Asimismo, estas compañías cuentan con cobertura en caso de impago tanto de la renta como de los suministros.
En caso de retraso se encargan de realizar una reclamación amistosa, mientras el propietario continúa tranquilo y cobrando la debida renta puntualmente.
Defensa jurídica
Lo habitual es que no haya ningún problema con el inquilino, pero si lo hubiera supone una tranquilidad para el arrendador saber que cuenta con asesoramiento jurídico. En caso de impago, la empresa de gestión integral del alquiler inicia el proceso de reclamación sin límite de costas, con el fin último de lograr la recuperación de la vivienda. Hay empresas que ofrecen un plus durante el proceso de solicitud del desahucio, PS Group mantiene la garantía de pago al propietario hasta la obtención de sentencia sobre el desahucio o la previa recuperación del inmueble.
También existen coberturas frente a actos vandálicos y se encargan del cambio de cerradura si la situación se complica hasta el extremo de tener que recurrir al desahucio.
Ventajas de la gestión del alquiler para profesionales
Los profesionales inmobiliarios también pueden encontrar un gran apoyo a su trabajo con los servicios integrales de gestión del alquiler, ya que al contratar estas gestiones pueden ahorrar tiempo y destinar sus esfuerzos en la captación. Algunos de los beneficios que pueden obtener con PS Group son:
- Gestión digital: cuentan con una plataforma Ágora de gestión personalizada online, muy sencilla e intuitiva, para ahorrar tiempos.
- Experiencia en todo tipo de alquileres: tanto para uso de vivienda como uso distinto de vivienda.
- Consultorio legal: área jurídica de apoyo para cualquier consulta o procedimiento.
- Formación continuada.
- Incentivos por intermediación.
- Publicado en propietarios