Tipos de aval para alquiler, qué son y para qué sirven
Cuando se alquila una vivienda tanto propietarios como inquilinos buscan seguridad. Para los arrendadores, esto significa asegurarse de que el inquilino pueda cumplir con sus obligaciones de pago. Para los inquilinos, demostrar que son solventes puede ser clave para optar a la vivienda que buscan. En este artículo, vamos a explicar los tipos de aval para alquilar.
Qué es el aval
Un aval es una garantía que asegura al propietario que va a cobrar la renta independientemente de si su inquilino no puede cumplir. El avalista es una tercera persona que se compromete legalmente a asumir la obligación del pago de la renta del inquilino si éste lo necesita. No es un recurso obligatorio por ley para alquilar una casa pero los propietarios pueden solicitarlo.
Tipos de aval para alquiler
A continuación, repasamos los dos avales principales que se utilizan en un contrato de arrendamiento.
Aval personal para alquiler
Es el más común. Se trata de una persona física, con una situación financiera solvente que se hace cargo de la deuda del arrendatario si no pudiera cumplir con sus obligaciones de pago del alquiler. Por lo general, suele ser una persona conocida del inquilino, padres, otro familiar o amigo.
Ventajas:
- Es fácil de gestionar y no requiere trámites complicados.
- No implica costes adicionales, salvo posibles gestiones notariales.
Inconvenientes:
- Depende de que alguien cercano al inquilino esté dispuesto a asumir este riesgo.
- Puede generar tensiones personales ya que si el inquilino incurre en un impago y el avalista no se hace cargo podría entrar en listas de morosos.
Aval bancario para alquiler
Una entidad bancaria también puede comprometerse a hacerse cargo de la situación financiera de un inquilino aunque, en este caso, se le exige un depósito que no puede tocar hasta la finalización del alquiler así como la firma de un contrato.
Ventajas:
- Ofrece máxima seguridad para el propietario.
- Es una garantía formal respaldada por una entidad financiera.
Inconvenientes:
- Supone un coste adicional para el inquilino, ya que los bancos cobran comisiones por este servicio.
- Requiere disponer de una cantidad considerable de dinero como depósito.
- Es difícil de conseguir ya que el banco realizará un estudio al inquilino para conocer sus finanzas.
Cualquiera que sea el avalista debe quedar reflejado en el contrato de alquiler, y esta responsabilidad dura toda la validez del contrato.
Ventajas e inconvenientes de los tipos de aval para alquiler
Diferencias entre el aval y la fianza
La fianza no es un aval, aunque también se considera una garantía para el propietario. Es una cuantía que el inquilino debe abonar en metálico al inicio del contrato. Se diferencia del aval en que esta sí es obligatoria por ley, corresponde a una mensualidad de la renta en caso de alquiler de larga duración y dos si es alquiler de uso distinto a vivienda.
Por su parte, el arrendador está obligado a devolver la fianza al finalizar el contrato siempre que el inquilino haya cumplido con sus obligaciones.
Adelantamos tu renta sustituye al aval
Adelantamos su Renta de PS Group es un servicio que anula la necesidad de aval bancario. Pensado tanto para propietarios como para agencias inmobiliarias, asegura que el propietario reciba puntualmente la renta cada mes aunque el arrendatario no pague. Te resumimos las principales ventajas:
Inquilinos solventes. Realizamos un estudio de solvencia previo del candidato para identificar a la persona que puede responder al precio de la vivienda por la que está optando, se estudia que tenga una estabilidad laboral y económica a la vez que no tenga deudas pendientes ni figure en ninguna lista de morosos.
Pago puntual de la renta. Abonamos al arrendador la renta los días 5 de cada mes, aunque el inquilino no haya pagado.
Reclamación en caso de impago del alquiler. En caso de retraso o impago por parte del inquilino, iniciaremos el proceso de reclamación al arrendatario, sin que el propietario deje de percibir las mensualidades.
Desahucio por impago. En caso de impago prolongado, desde PS Group nos encargamos de mediar por todas las vías necesarias hasta la propia consecución del desahucio del arrendatario, sin suponer ningún coste adicional para el arrendador.
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Cómo prevenir el impago con el estudio de solvencia del alquiler
El problema más temido para un propietario que alquila su piso es un inquilino que no pague. Es muy difícil prever a un arrendatario moroso pero hay medidas muy válidas que pueden contribuir a reducir los riesgos como es realizar un buen estudio de solvencia del alquiler.
Qué es un estudio de solvencia
El estudio de solvencia del alquiler consiste en un análisis exhaustivo sobre la situación económica de los potenciales inquilinos. Se realiza para conocer si este tiene la solvencia suficiente para hacer frente al pago mensual de la renta que tiene el piso para el que se ha mostrado interesado.
Además, se estudia también si el candidato puede hacer frente a sus gastos aparte del alquiler y si seguirá pudiendo hacerse cargo aunque aparezcan gastos imprevistos.
Asimismo, es muy importante conocer si el candidato tiene deudas o préstamos ya que este tipo de gastos son una cuantía fija que el inquilinos debería sumar a la renta mensual, lo que reduce su capacidad de ahorro o la disponibilidad de ingresos para el resto de sus gastos.
Esfuerzo del alquiler
La tasa de esfuerzo del alquiler mide los ingresos que una persona debe destinar al pago de la renta de una vivienda determinada. Los expertos recomiendan que el pago de la renta y los gastos asociados no superen el 30% de los ingresos del hogar, por lo que para que el certificado de solvencia sea favorable el candidato debería contar con más de la mitad de su sueldo tras pagar cada mensualidad.
Ventajas de un estudio de solvencia del alquiler
Realizar un estudio de solvencia del alquiler tiene tres beneficios, principalmente:
- Menor riesgo de impago del alquiler: como hemos mencionado anteriormente, al verificar solvencia de un inquilino es más probable asegurarse ante posibles impagos con un candidato económicamente solvente.
- Tranquilidad para el propietario: El arrendador conoce la situación financiera pasada y presente del futuro inquilino.
- Menos visitas al piso: Filtrar a los candidatos supone un ahorro valioso de tiempo, ya que un inquilino que no pasa satisfactoriamente el estudio de solvencia del alquiler puede ser rechazado antes de realizar la visita.
Cómo se realiza un estudio de solvencia del alquiler
¿Qué documentación hay que revisar?
Como expertos en la gestión de alquileres, te recomendamos revisar esta documentación:
- DNI, NIE o pasaporte para verificar la identidad del inquilino.
- Contrato de trabajo, las nóminas de los últimos tres meses y la declaración de la renta del año anterior. Esta documentación nos informa de la estabilidad laboral (contrato indefinido, temporal, periodo de prueba…) así como del salario del candidato.
- Extracto bancario de los últimos tres meses para tener más información sobre los gastos que el candidato tiene comprometidos.
- Consultar los registros de morosos del alquiler. Se trata de bases de datos de inquilinos con deudas, no obstante, es posible que algunas no sean accesibles para particulares o que requieran la autorización previa del candidato.
- Referencias de anteriores caseros u empresas de gestión del alquiler. Las referencias de otros arrendadores e inquilinos con los que se haya compartido piso son un recurso, pero de ninguna manera son una prueba definitiva debido a la poca fiabilidad que pueden suponer estos testimonios.
Estudio de solvencia del alquiler de PS Group
En PS Group llevamos diez años realizando completos estudios de solvencia Scoring PS+ tanto para agencias inmobiliarias como para propietarios. Nuestro equipo de expertos se encarga de supervisar toda la información y documentación pertinente y se encarga de determinar la horquilla económica que el candidato puede permitirse.
Por último, realizamos una ardua investigación, hacemos todas las averiguaciones sobre la posible morosidad en los principales ficheros y detectamos patrones de conducta a través de herramientas propias.
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Impago del alquiler: qué hacer si un inquilino no paga
La mayor preocupación y temor de un propietario que pone su piso en alquiler es enfrentarse a un impago. La cifra de desahucios por impagos en España ha aumentado un 11% y representan el 75% del total, según datos del primer semestre de 2024 del Consejo General del Poder Judicial.
Si te preguntas qué hacer si un inquilino no paga, en este artículo te damos toda la información que debes saber.
Pasos a seguir ante un impago del alquiler
1. Diálogo
Lo primero que debería hacer un propietario cuando detecta el primer retraso o impago de la renta es actuar con la mayor serenidad posible, ya que, en ocasiones, puede deberse a un olvido o un imprevisto. Lo recomendable es solucionar la situación mediante el diálogo, hablar con el inquilino para conocer la causa del retraso y acordar fraccionar el pago u ofrecer una extensión del plazo. Lo ideal es conseguir que el conflicto no escale.
2. Burofax
Si el impago persiste o el inquilino no responde entonces es momento de realizar la reclamación de manera más formal. Lo más aconsejable es enviar un burofax que es un servicio de correos que da validez legal a la comunicación entre las partes. En el escrito se debe indicar la deuda existente y el plazo para abonarla.
El burofax tiene dos objetivos, presionar al inquilino a pagar, por un lado, y servir como prueba en caso de iniciar un proceso legal, por otro. Asimismo, el documento debe incluir las consecuencias de no subsanar la deuda, es decir, rescisión del contrato o desahucio del alquiler.
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla en su artículo 27:
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
- a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
3. Vía judicial
Si tras enviar el burofax no se obtiene ningún tipo de respuesta por parte del arrendatario entonces, lamentablemente, es momento de echar a los inquilinos que no pagan, iniciando el procedimiento de desahucio para recuperar la vivienda.
Se recomienda contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho inmobiliario o gestión de alquileres, ya que el proceso puede ser complejo. Por lo general, el demandante suele solicitar tanto la recuperación de su propiedad como la devolución de las cantidades impagadas.
Este proceso puede llevar tiempo, por lo general puede tardar en resolverse unos ocho meses y hasta un año, aunque podría sobrepasar el año si el juzgado tiene demasiada carga de trabajo o el inquilino se declare en situación de vulnerabilidad.
Recomendaciones para el propietario ante un impago de alquiler
Como expertos en la gestión de alquileres, es importante recordar que el propietario no tiene derecho a desalojar al inquilino por su cuenta, ni a la fuerza, cambiar la cerradura, ni cortarle los suministros porque de cara a un proceso judicial estas medidas pueden ser tomadas como un delito de coacciones.
Recomendaciones sobre qué hacer si un inquilino no paga
Cómo prevenir a un inquilino moroso
Aunque el impago del alquiler es una situación a la que cualquier propietario puede verse expuesto, hay medidas preventivas que pueden ayudarte a minimizar el riesgo.
Estudio de solvencia
PS Group realiza una cuidada selección del inquilino mediante un estudio de solvencia de los potenciales inquilinos apoyado en las más avanzadas técnicas de scoring e investigación. Esto incluye revisar su historial de crédito, solicitar nóminas o documentación que acredite solvencia económica y, si es posible, pedir referencias de anteriores arrendadores.
Fianza
Solicitar una fianza y garantías adicionales es una medida común y eficaz para asegurar una parte del alquiler.
Adelanto de la renta
Mes a mes adelantamos la renta al propietario sin coste adicional, emitiendo los pagos en los plazos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos y con independencia de lo que haga su inquilino.
Asesoramiento jurídico
En caso de retraso iniciaremos el proceso de reclamación amistosa, mientras el propietario continúa tranquilo y cobrando la debida renta puntualmente. En caso de impago iniciaremos el procedimiento de reclamación judicial pertinente, además del amistoso ya iniciado con el fin último de lograr la recuperación de la posesión del inmueble.
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Ventajas de la gestión del alquiler
¿Has pensado en alquilar tu piso? Arrendar una vivienda proporciona rentabilidad al propietario pero la gestión del alquiler abarca numerosas tareas para el particular que debe valorar antes de decidirse a hacerlo por su cuenta. Algunas de ellas son:
- Gestionar las visitas
- Escoger al candidato solvente
- Firmar el contrato
- Depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente
- Seguimiento de los cobros
- Mantenimiento del inmueble
Todo este tipo de gestiones requieren tiempo, por esta razón, si te has planteado contratar a un profesional para la gestión y protección de rentas en este artículo te detallamos todas las ventajas.
Cómo funciona la gestión del alquiler para propietarios
El 15,4% de los hogares españoles viven en alquiler, según datos del INE de 2023. Esta cifra es muy inferior a la de hogares en régimen de propiedad que supera el 75%, no obstante, la demanda del alquiler ha aumentado ligeramente en los últimos años y con ella se ha disparado el número de empresas de gestión de alquileres. A continuación, te indicamos todos los beneficios que debe incluir la empresa que selecciones.
Estudio de solvencia del inquilino
La principal preocupación de los propietarios es el impago de la renta o los suministros por parte de los inquilinos. La mejor manera de prevenir esta desagradable situación es escoger al candidato adecuado, un inquilino solvente con capacidad de pago mensual.
Por tanto, es imprescindible que el profesional contratado realice estudios de solvencia de los potenciales inquilinos apoyados en las más avanzadas técnicas de scoring e investigación.
Será necesario solicitar al candidato documentación como contrato de trabajo y vida laboral para comprobar su situación antes de iniciar el alquiler. Además, es posible comprobar si el inquilino está en algún listado de morosos y si tiene pendiente alguna deuda bancaria, por ejemplo. Por último, es recomendable solicitar referencias de anteriores caseros, aunque hay que tener en cuenta que no es una prueba 100% fiable.
Calculadora de solvencia del inquilino
¿Quieres saber si tu inquilino es solvente? Puedes hacer un análisis previo para saber si el perfil del candidato es económicamente apto en una calculadora de solvencia. El resultado no es vinculante ni definitivo, se trata de una orientación. La solvencia exacta solo puede obtenerse mediante un estudio exhaustivo como el que realiza Plus Services a través de herramientas propias, una ardua investigación y consulta en los principales ficheros de morosidad.
Contrato de alquiler
Aunque legalmente no es obligatorio firmar un contrato de arrendamiento entre propietario e inquilino sí es muy aconsejable. Este documento debe incluir:
- Fotografías del estado de la vivienda y muebles
- Renta y fianza
- Quién debe pagar los suministros, comunidad, basuras, etc.
- Duración y prórrogas
- Obligaciones específicas
En este sentido, contar con un profesional que te asesore y redacte el contrato será de gran ayuda.
Beneficios de la gestión del alquiler para propietarios
Alquiler seguro: adelanto de rentas
Algunas empresas de gestión de alquileres te garantizan el pago puntual de la renta mensual independientemente de lo que haga el inquilino y se encargan de gestionar el cobro con el inquilino sin coste adicional. Asimismo, estas compañías cuentan con cobertura en caso de impago tanto de la renta como de los suministros.
En caso de retraso se encargan de realizar una reclamación amistosa, mientras el propietario continúa tranquilo y cobrando la debida renta puntualmente.
Defensa jurídica
Lo habitual es que no haya ningún problema con el inquilino, pero si lo hubiera supone una tranquilidad para el arrendador saber que cuenta con asesoramiento jurídico. En caso de impago, la empresa de gestión integral del alquiler inicia el proceso de reclamación sin límite de costas, con el fin último de lograr la recuperación de la vivienda. Hay empresas que ofrecen un plus durante el proceso de solicitud del desahucio, PS Group mantiene la garantía de pago al propietario hasta la obtención de sentencia sobre el desahucio o la previa recuperación del inmueble.
También existen coberturas frente a actos vandálicos y se encargan del cambio de cerradura si la situación se complica hasta el extremo de tener que recurrir al desahucio.
Ventajas de la gestión del alquiler para profesionales
Los profesionales inmobiliarios también pueden encontrar un gran apoyo a su trabajo con los servicios integrales de gestión del alquiler, ya que al contratar estas gestiones pueden ahorrar tiempo y destinar sus esfuerzos en la captación. Algunos de los beneficios que pueden obtener con PS Group son:
- Gestión digital: cuentan con una plataforma Ágora de gestión personalizada online, muy sencilla e intuitiva, para ahorrar tiempos.
- Experiencia en todo tipo de alquileres: tanto para uso de vivienda como uso distinto de vivienda.
- Consultorio legal: área jurídica de apoyo para cualquier consulta o procedimiento.
- Formación continuada.
- Incentivos por intermediación.
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