Invertir en bienes raíces es lo mismo que en el inmobiliario o en ladrillo, como se dice coloquialmente. En este artículo explicaremos qué tipos de inversiones hay y qué posibilidades ofrecen para pequeños y medianos inversores.
Opciones para invertir en bienes raíces
Hay muchas tipologías de activos inmobiliarios y cada mercado funciona de manera independiente influenciado por distintos factores económicos. Estos son los principales:
- Oficinas
- Comercial y logístico
- Residencias de estudiantes
- Garajes
- Solares o terrenos
Sin embargo, la inversión en vivienda es la más conocida. En este sentido, podemos reducir a tres las posibilidades de inversión:
- Compra de vivienda para vender. Adquirir una propiedad para venderla posteriormente esperando a que se revalorice es una alternativa interesante. En este caso, la rentabilidad es a largo plazo y se debe calcular teniendo en cuenta el coste inicial de la compra más los gastos e impuestos que implica la transacción.
- Comprar para reformar. El conocido como house flipping significa comprar un inmueble en mal estado pero con mucho potencial para realizar una reforma prácticamente integral y venderlo a corto plazo a un precio más alto.
- Comprar para alquilar. Es la fórmula más común entre los inversores particulares. Supone el ingreso de una renta mensual y conlleva deducciones fiscales, aunque hay que tener presente las posibles desventajas que implica como son las gestiones, el mantenimiento o el riesgo de impago.
Comprar una vivienda para alquilar
Como decimos, el alquiler de propiedades es seguramente la inversión más habitual en el sector residencial, algo que también viene influenciado por la dificultad de comprar una vivienda consecuencia de los elevados tipos de interés y la subida continuada de precios. Esto ha hecho que la demanda del alquiler aumente.
El Banco de España sitúa la rentabilidad de esta inversión (alquiler más variación de precios) en el 11,4% en el tercer trimestre de 2024. Es la rentabilidad más elevada desde 2021 según el organismo debido, fundamentalmente, a la tendencia alcista de los precios que llevan meses subiendo de manera continuada por encima del incremento de los precios de venta.
El precio del alquiler en el mes de diciembre aumentó un 11,5% de media respecto al mismo mes del año anterior mientras que la evolución de los precios de venta fue del 11,2%, según Idealista. Ambos están en niveles máximos históricos.
La vivienda se considera un bien estable, un valor refugio, a diferencia de otras inversiones más volátiles como la Bolsa (Ibex-35%) que ha registrado un rendimiento del 26% según los últimos datos del Banco de España, que también reflejan rentabilidades pasadas del 8% e incluso negativas.
Qué tener en cuenta antes de invertir en bienes raíces
Ventajas de invertir en bienes raíces
Podemos resumir en dos las ventajas de este tipo de inversión patrimonial:
- Revalorización. En tiempos de inflación, el valor de los inmuebles tiende a incrementarse por lo que es posible lograr una plusvalía cuando se decide vender la propiedad.
- Estabilidad. Se trata de un mercado, como hemos mencionado, menos expuesto que otros a subidas o bajadas de precio bruscas.
Desventajas de invertir en bienes raíces
Como cualquier inversión, no está exenta de riesgos. Para reducirlos, los expertos recomiendan diversificar la inversión, es decir, si se tiene capacidad financiera para invertir en varios inmuebles que sean de diferentes tipologías. Asimismo, es aconsejable informarse sobre la situación del mercado, los precios de la zona, etc. antes de realizar cualquier operación o contar con asesoramiento experto.
Además, hay que tener en cuenta:
- Gastos. El precio de compra de vivienda es elevado, adquirir una casa cuesta de media 2.271 euros el metro cuadrado, según Idealista. Aunque es posible solicitar una hipoteca, por lo general, hay que disponer de la entrada y los gastos asociados a la operación.
- Falta de liquidez. Los bienes inmuebles son activos ilíquidos, esto es que no se dispone de acceso inmediato a ese dinero ya que hay que esperar a que se revalorice, se venda o se alquile a diferencia de otras operaciones en las que se puede retirar el dinero de manera rápida.
Otras formas de invertir en inmobiliario
Hay nuevas formas de invertir en inmobiliario:
- Socimis. Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario requieren una inversión inicial baja, se dedican a comprar propiedades, fundamentalmente para alquiler y están obligadas a repartir cerca del 80% de sus dividendos entre los accionistas.
- Crowdfunding inmobiliario. Son plataformas de inversión de manera participativa, también requieren una inversión muy baja y ponen en contacto a los promotores inmobiliarios con pequeños inversores.
