Cuál es la deducción del alquiler de vivienda habitual para el arrendador
Si has comenzado a alquilar tu vivienda debes saber que es obligatorio detallar en tu declaración de la renta los ingresos obtenidos. Sin embargo, puedes beneficiarte de una deducción del alquiler de vivienda habitual. Te lo explicamos a continuación.
Deducción del alquiler de vivienda habitual: ¿de cuánto es?
Antes de la aprobación de la Ley de Vivienda en mayo de 2023, los propietarios con un piso en alquiler tradicional, es decir, de larga duración, podían aplicar una reducción del 60% en su declaración de la renta.
A partir de la nueva normativa, se han incluido mayores beneficios aplicables al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los propietarios que cumplan determinados requisitos con el objetivo de “estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles”.
- Deducción del 90%. Si el propietario firma un nuevo contrato de alquiler en una zona de mercado residencial tensionado con un precio un 5% inferior al anterior contrato.
- Deducción del 70%. Si el arrendador ha alquilado su casa por primera vez en una zona de mercado residencial tensionado a un inquilino de entre 18 y 35 años. También se puede beneficiar de esta reducción si se trata de “vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler”.
- Deducción del 60%. Cuando se hayan realizado obras de rehabilitación al inmueble en los dos años anteriores.
- Deducción del 50%. Para el resto de casos de nuevos contratos de arrendamiento. Esta reducción sustituye al anterior 60% que hemos mencionado que se seguirá aplicando en los contratos previos a la aprobación de esta ley.
Deducción del alquiler de vivienda habitual para propietarios
Gastos que se pueden deducir del alquiler de vivienda habitual
Cuando el propietario rellene la declaración de la renta podrá reducirse en el IRPF ciertos gastos ocasionados por el arrendamiento.
- Formalización de contrato. El arrendador podrá obtener una reducción por el equivalente a los gastos que le haya supuesto la formalización del contrato, como los gastos de gestión con la inmobiliaria. También es posible reducirse los gastos de defensa jurídica.
- Suministros. Si el arrendador es el que paga el agua, la luz, el gas podrá desgravarse estos gastos.
- Conservación del edificio y vivienda. El propietario tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones habitables, en este sentido, puede reducirse los gastos de este tipo de reparaciones necesarias.
- Créditos. También puede descontarse los intereses de los préstamos relacionados con la compra de la vivienda como la hipoteca o un crédito solicitado para una reforma, por ejemplo.
- Impuestos. Las tasas municipales como el IBI, limpieza o basuras y los gastos de comunidad también son deducibles.
- Seguros. El casero podrá descontarse además los gastos que le ocasione el seguro del hogar o de impago.
- IVA. Los propietarios de un alquiler de larga duración están exentos de pagar el IVA en las facturas que remitan al inquilino.
Una vez sumados todos los gastos deducibles, solo hay que restarlos a los ingresos netos , que suele ser la renta que paga el arrendatario mensualmente y eso es lo que hay que declarar a Hacienda.
Qué pasa si no declaras el alquiler a Hacienda
Las sanciones por no declarar el alquiler van del 50% al 150% de la cantidad que se ha dejado de declarar además de los intereses generados; y la imposibilidad de beneficiarse de las deducciones del 50% al 90% antes mencionadas.
Los alquileres que no tienen deducción
Hay que tener presente que estas bonificaciones solo aplican al alquiler de vivienda habitual o por habitaciones, en ningún caso aplica a otro tipo de arrendamientos como:
- Alquiler turístico
- Alquiler de locales y oficinas
- Publicado en propietarios
Cambio de uso de local a vivienda, ¿es legal?
Es posible que te hayas dado cuenta de que ha habido un cambio de uso de local a vivienda en tu propio barrio, donde antes había un comercio ahora es una casa a pie de calle. Es un fenómeno creciente en muchas zonas tal y como demuestran los datos.
En Madrid han aumentado un 30% desde 2020, según el Censo de Locales del Ayuntamiento de Madrid publicado por El Periódico de España. Pinar del Rey es el barrio con más locales reconvertidos en 2024, 391, seguido por Puerta del Ángel con 365.
Cómo se hace el cambio de uso de local a vivienda
Es legal realizar el cambio de uso de local a vivienda pero hay que tener en cuenta que los requisitos para hacerlo varían de una Comunidad Autónoma a otra. La actividad permitida en el inmueble debe estar reflejada en el Registro de la Propiedad de acuerdo con el Plan Urbanístico Municipal, los usos más habituales son residencial, industrial, de servicios, de espacios libres o de infraestructuras.
Requisitos para convertir un local en vivienda
La normativa de cambio de uso de local a vivienda exige que se den ciertas condiciones en el inmueble así como que se consigan las licencias correspondientes. A continuación, detallamos todo lo necesario.
Condiciones mínimas de vivienda
Como decimos, las condiciones del local dependen de los requisitos exigidos por cada región pero, en general, es necesario que el espacio cumpla con un mínimo de superficie y condiciones de habitabilidad. En la Comunidad de Madrid se pide que tenga una superficie útil de 40 metros cuadrados como mínimo y 2,50 metros de altura. También deben tener una superficie mínima las estancias (baños, cocina, dormitorios), debe haber ventilación y luz natural.
Uso permitido
Es imprescindible que el local se encuentre en una zona permitida para uso residencial, por lo que hay que consultar la clasificación urbanística del inmueble y que no haya una limitación de viviendas en la zona.
Licencias
El proyecto de cambio de uso debe cumplir con el Código Técnico de Edificación que establece las condiciones mínimas de las construcciones tales como la seguridad, el ahorro de energía y salubridad.
Asimismo, se requiere la licencia de cambio de uso, la licencia de obra o declaración responsable si los trabajos de rehabilitación que se quiere realizar en el inmueble requieren de este permiso (depende del Ayuntamiento), la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y el certificado energético. Hay que tener en cuenta los impuestos y tasas que las administraciones cobran por estos trámites. Por tanto, las licencias y documentos que hay que solicitar son:
- Licencia de cambio de uso.
- Licencia de obra o declaración responsable.
- Licencia de primera ocupación.
- Cédula de habitabilidad. Solo es obligatoria en las comunidades de Asturias, Cantabria, Cataluña, La Rioja, Navarra, Murcia, Baleares, Comunidad Valenciana y Extremadura.
- Certificado energético.
Requisitos para el cambio de uso de local a vivienda
Pasos para el cambio de uso de local a vivienda
Entonces, ¿qué debo hacer si quiero convertir un local en vivienda?
- Proyecto de cambio de uso. Es un requisito imprescindible presentar un estudio de viabilidad realizado por un arquitecto.
- Tramitación de licencias. El proyecto de viabilidad se presenta en el Ayuntamiento para solicitar las licencias correspondientes.
- Reforma. Cuando se hayan obtenido las licencias pertinentes se pueden ejecutar las obras previstas.
- Registro de la Propiedad. Cuando finalicen las obras es el momento de solicitar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y regularizar la vivienda en el Registro y el Catastro así como solicitar las escrituras de la nueva vivienda en un notario.
Ventajas del cambio de uso
La transformación de locales en viviendas por un lado, permite revalorizar inmuebles en desuso, especialmente en zonas urbanas donde los comercios han perdido protagonismo. Por otro lado, esta conversión puede dar lugar a viviendas asequibles en ubicaciones céntricas, algo especialmente atractivo en un contexto de precios elevados, alta demanda y poca oferta residencial.
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