Cómo alquilar un piso paso a paso y encontrar al mejor inquilino
En el contexto actual del mercado del alquiler, alquilar una vivienda no se limita a firmar un contrato y entregar las llaves. Saber cómo alquilar un piso requiere planificación, conocimiento legal, estrategia de selección y una gestión eficaz que proteja al propietario y ofrezca garantías al inquilino. Esta guía ofrece una visión completa del proceso, desde la preparación del inmueble hasta la elección del inquilino adecuado.
Cómo preparar un piso para alquilarlo correctamente
El primer paso para alquilar un piso es asegurarse de que esté en condiciones óptimas. Una vivienda bien presentada atrae más visitas y permite negociar mejores condiciones. Esto implica realizar pequeñas reparaciones, pintar si es necesario, revisar las instalaciones y, si el inmueble se alquila amueblado, asegurarse de que el mobiliario esté en buen estado.
Además, es obligatorio contar con un certificado energético vigente desde 2013 para poder alquilar legalmente, según establece el Real Decreto 235/2013. Este certificado informa sobre el consumo energético del inmueble y su impacto ambiental, siendo una exigencia derivada de las directivas europeas que promueven la eficiencia energética en edificios. Su ausencia puede conllevar sanciones para el propietario y limita la posibilidad de formalizar el alquiler en condiciones legales.
También es importante decidir si se alquila con o sin muebles.
En esta fase inicial, conviene además escoger el tipo de alquiler más adecuado: de larga duración o temporal, en función de las necesidades del propietario y del perfil del inquilino deseado (familias, estudiantes o trabajadores desplazados).
Igualmente, es recomendable establecer desde el principio una política clara en relación con la tenencia de mascotas y la realización de reformas.
Paso clave para alquilar un piso: fijar el precio con criterio
Fijar el precio del alquiler es un paso clave para alquilar un piso y conseguir atraer al perfil de inquilino deseado sin establecer un importe por debajo del valor de mercado que comprometa la viabilidad económica del arrendamiento. Para ello, es imprescindible consultar los portales inmobiliarios y comparar con inmuebles similares en la zona. Además, en zonas declaradas como tensionadas, la ley establece límites a la actualización de la renta, lo que obliga a conocer el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
Otro aspecto relevante es tener en cuenta los gastos asociados a la vivienda: comunidad, IBI, suministros. Decidir qué parte de estos corre a cargo del inquilino puede influir en el precio final.
Documentación que necesito para alquilar y obligaciones legales
El propietario debe contar con una serie de documentos antes de formalizar el contrato de alquiler:
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- Documento que acredite la titularidad del inmueble.
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad (si es exigida en su comunidad autónoma).
- Últimos recibos de suministros y comunidad.
Además, es fundamental conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula aspectos como la duración mínima del contrato, el importe máximo de la fianza y las causas legales de resolución del contrato.
Redactar el contrato de alquiler con seguridad jurídica
El contrato debe reflejar con precisión todos los términos pactados. Algunos de los elementos que no pueden faltar son:
- Identificación de las partes.
- Descripción del inmueble y anejos (garaje, trastero).
- Duración del contrato y prórrogas.
- Renta, forma de pago y actualización.
- Fianza y garantías adicionales.
- Reparto de gastos.
- Uso permitido del inmueble.
- Cláusulas específicas sobre reformas, mascotas o visitas.
También es recomendable incluir un inventario firmado por ambas partes, acompañado de fotografías del estado del inmueble.
Contar con ayuda profesional durante esta fase puede ser determinante. En PS Group, el servicio Adelantamos su renta no solo garantiza el cobro mensual incluso si el inquilino no paga, sino que también ofrece apoyo en la redacción y formalización del contrato para asegurar la seguridad jurídica del proceso.
Cómo publicar un anuncio para alquilar un piso con éxito
Una vez definido todo lo anterior, llega el momento de dar visibilidad a la vivienda para alquilarla con éxito. Los portales inmobiliarios siguen siendo la vía principal, pero también es útil difundir el anuncio en redes sociales o grupos especializados. La descripción debe ser clara, precisa y destacar los puntos fuertes del inmueble. Además, añadir detalles como la orientación, la eficiencia energética, los servicios cercanos o las conexiones de transporte puede incrementar el número de solicitudes de visita, al aportar información relevante para la toma de decisiones del inquilino.
Un elemento fundamental es cuidar el aspecto visual del anuncio, ya que las fotografías son el primer contacto del posible inquilino con la vivienda. Utilizar técnicas como el Home Staging (una estrategia de presentación que busca resaltar el potencial del inmueble mediante una decoración neutra, iluminación cuidada y disposición estratégica del mobiliario) permite atraer más visitas y generar mayor interés. Estas técnicas ayudan a que los espacios parezcan más amplios, luminosos y acogedores, lo que facilita que el futuro inquilino se imagine viviendo allí. Invertir en una sesión fotográfica profesional o aplicar principios básicos del Home Staging puede influir decisivamente en la rapidez con la que se alquila el inmueble y en las condiciones pactadas.
Encontrar al mejor inquilino: análisis de solvencia y garantías
El proceso de selección del mejor inquilino debe combinar intuición y análisis. No basta con que la persona «parezca» fiable. Es fundamental solicitar documentación que acredite su solvencia económica:
- Nóminas o justificantes de ingresos.
- Contrato laboral o vida laboral.
- Referencias de anteriores arrendadores.
Además, el propietario puede solicitar garantías adicionales como aval bancario, seguro de impago o depósito extra. La elección dependerá del perfil del inquilino, pero también del nivel de riesgo que el propietario esté dispuesto a asumir.
La entrevista personal también es útil para conocer la motivación, expectativas y estilo de vida del futuro inquilino. Esta información puede evitar conflictos futuros y facilitar una relación más fluida.
El servicio Scoring PS+, incluido dentro de Adelantamos su renta, permite analizar de forma objetiva la solvencia y fiabilidad del inquilino, aportando mayor seguridad en el proceso de selección y ayudando a tomar decisiones basadas en datos y criterios contrastados.
Firma del contrato y entrega del inmueble: pasos finales para alquilar un piso
Una vez elegido el inquilino, se firma el contrato por duplicado y se entrega la fianza. Es recomendable que ambos firmen también el inventario y realicen la lectura conjunta de los contadores.
El propietario debe depositar la fianza en el organismo competente de su comunidad autónoma y, si se ha pactado algún seguro, asegurarse de que esté activado antes de la entrega de llaves.
Gestión del alquiler tras la firma: qué hacer después de alquilar un piso
El alquiler no termina con la firma. Es importante mantener una vía de comunicación abierta con el inquilino y estar disponible ante incidencias. Un buen seguimiento evita malentendidos y ayuda a conservar el estado del inmueble.
Para estas situaciones, servicios como Reparix, permiten gestionar de forma eficaz reparaciones e incidencias del inmueble sin que el propietario tenga que intervenir directamente.
Además, conviene tener en cuenta los plazos de preaviso para la renovación o rescisión del contrato, así como revisar anualmente la renta si se ha pactado su actualización.
Estos son los pasos clave que todo propietario debe seguir para alquilar su vivienda de forma segura, legal y eficaz.
Contar con ayuda profesional para alquilar una vivienda sin errores
Aunque el alquiler puede gestionarse de forma directa, contar con una empresa especializada permite ahorrar tiempo, evitar errores legales y garantizar mayor tranquilidad. Estas empresas ofrecen desde la redacción del contrato hasta la selección del inquilino y la gestión de impagos o reparaciones.
PS Group es una empresa especializada en gestión de alquileres que acompaña a propietarios e inquilinos en todo el proceso de arrendamiento. Con más de 10 años de experiencia en el sector y más de 65.000 arrendamientos gestionados, su equipo ofrece soluciones eficaces para alquilar con seguridad, sin complicaciones y con garantías.
Alquilar un piso de forma segura y efectiva implica mucho más que publicar un anuncio. Requiere planificación, documentación, conocimiento legal y una estrategia clara para encontrar al inquilino adecuado. Seguir estos pasos ayuda a reducir riesgos, proteger la inversión y facilitar una relación de alquiler fluida y satisfactoria para ambas partes.
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Vivienda eficiente: claves para ahorrar energía y ganar confort
La eficiencia energética se ha convertido en un criterio esencial para quienes buscan una vivienda más económica, confortable y respetuosa con el medio ambiente. Ya sea que te plantees comprar, reformar o alquilar, entender qué es una vivienda eficiente y cómo mejorarla puede ayudarte a ahorrar dinero y vivir mejor.
Definición y marco legal de la vivienda eficiente
Una vivienda eficiente es aquella que utiliza menos energía para mantener unas condiciones óptimas de habitabilidad, como la temperatura interior, la iluminación o el suministro de agua caliente. Este tipo de viviendas están diseñadas o rehabilitadas con criterios que permiten reducir el consumo energético sin comprometer el confort de sus ocupantes.
Existen normativas como el Código Técnico de la Edificación (CTE) y las Directivas Europeas en materia energética que exigen a los inmuebles cumplir unos niveles mínimos de eficiencia, especialmente en obra nueva y grandes reformas. Además del certificado de eficiencia energética.
La mejora de la eficiencia energética en el parque de viviendas español supone un avance hacia los objetivos climáticos marcados por la Unión Europea y una menor dependencia energética del exterior. Además, reduce significativamente la contaminación al disminuir el consumo de energía primaria no renovable y las emisiones de CO₂, lo que está alineado con las directivas europeas más recientes en materia energética.
Estas normativas establecen que, para 2050, el parque inmobiliario europeo debe alcanzar la neutralidad en carbono y lograr una reducción de al menos el 60% de las emisiones del sector de la edificación en Europa, y que todos los edificios nuevos sean de cero emisiones a partir de 2030.
Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es obligatorio desde 2013 para cualquier vivienda que se venda o alquile, según el Real Decreto 235/2013. Este certificado clasifica el inmueble con una letra de la A (máxima eficiencia) a la G (mínima eficiencia) e incluye recomendaciones para mejorar su rendimiento. Debe ser emitido por un técnico competente y registrado en el organismo correspondiente de cada comunidad autónoma. Su validez es de diez años, y puede suponer una ventaja competitiva en el mercado.
Este documento no solo sirve como herramienta legal y de información, sino también como una palanca para fomentar mejoras en la vivienda. Los datos recogidos en el certificado permiten conocer de forma objetiva el rendimiento energético del inmueble y valorar posibles intervenciones. Además, es un requisito indispensable para acceder a ciertas ayudas públicas de rehabilitación.
Diferencias entre eficiencia energética y sostenibilidad
Aunque ambos conceptos están relacionados, conviene diferenciarlos. Una vivienda eficiente es aquella que optimiza el uso de energía para minimizar el consumo. En cambio, una vivienda sostenible tiene en cuenta el impacto ambiental global: materiales empleados, huella de carbono, gestión del agua, residuos, etc.
La eficiencia energética es una condición necesaria, pero no suficiente, para que una vivienda sea verdaderamente sostenible. El modelo ideal integra ambas dimensiones.
Ventajas de una vivienda eficiente
Vivir en una vivienda eficiente aporta beneficios tanto individuales como colectivos. En el plano personal, destacan:
- Ahorro económico: una reducción del consumo energético implica menos gasto en electricidad, calefacción y agua caliente.
- Mayor confort térmico y acústico: el aislamiento y la calidad de los materiales permiten mantener temperaturas agradables en todas las estaciones y reducir el ruido exterior.
- Revalorización del inmueble: los compradores e inquilinos valoran cada vez más este tipo de viviendas.
- Reducción de emisiones: al consumir menos energía, se contribuye a reducir las emisiones de CO₂ y se ayuda a mitigar el cambio climático.
Reformas para transformar una vivienda convencional en una eficiente
No todas las viviendas se construyen con criterios de eficiencia energética. Muchas carecen de un diseño bioclimático, de una orientación adecuada o de sistemas de ventilación cruzada, y están construidas con materiales convencionales poco sostenibles. Sin embargo, eso no significa que no puedan adaptarse y transformarse en hogares más eficientes mediante reformas específicas. Algunas de las actuaciones más efectivas son:
- Mejora del aislamiento térmico: sustituir ventanas antiguas, aislar fachadas o cubiertas, aplicar sistemas SATE.
- Cambio de sistemas de calefacción: sustituir calderas obsoletas por bombas de calor, calderas de biomasa o sistemas de aerotermia.
- Iluminación LED y uso de sensores de presencia o temporizadores.
- Instalación de energías renovables: como paneles solares para autoconsumo o termosifones para agua caliente.
- Sistemas de ventilación mecánica con recuperación de calor.
- Automatización y domótica: para gestionar la temperatura, la iluminación o las persianas de forma inteligente.
- Renovación de electrodomésticos: priorizando modelos con etiqueta energética eficiente.
Estas reformas pueden suponer una inversión inicial considerable, pero se amortizan en pocos años gracias al ahorro energético. Además, algunas comunidades autónomas exigen mejoras de eficiencia para conceder licencias de reforma, rehabilitación o para acceder a las ayudas y subvenciones públicas.
Principales reformas para transformar una casa convencional en una vivienda eficiente.
Ayudas públicas y ventajas fiscales para fomentar la eficiencia energética
La Administración, tanto a nivel estatal como autonómico, ofrece incentivos para quienes apuestan por una vivienda eficiente. Algunas de las principales ayudas son:
- Fondos europeos Next Generation, canalizados a través del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
- Deducciones fiscales en el IRPF para obras de rehabilitación energética, que pueden alcanzar hasta el 60% en función de la mejora conseguida.
- Programas autonómicos de ayudas a la rehabilitación o instalación de renovables.
- Subvenciones municipales o bonificaciones en impuestos locales como el IBI.
Es importante informarse en cada comunidad autónoma, ya que los requisitos, plazos y cuantías pueden variar.
Eficiencia energética como inversión de futuro
En un contexto de encarecimiento de la energía, crisis climática y regulaciones europeas cada vez más estrictas, apostar por una vivienda eficiente es una decisión estratégica. Tanto si se adquiere una nueva propiedad como si se reforma una ya existente, mejorar su rendimiento energético garantiza confort, ahorro y revalorización.
Además, contar con asesoramiento profesional puede facilitar el acceso a subvenciones y asegurar que las reformas cumplen con la normativa vigente.
En definitiva, una vivienda eficiente no solo protege el medio ambiente: también mejora la calidad de vida y aporta valor real a largo plazo.
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Cómo redactar un contrato de alquiler sin errores legales
Cualquier error legal al redactar un contrato de alquiler puede desencadenar problemas graves tanto para el propietario como para el inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece los requisitos fundamentales que debe cumplir un contrato para ser considerado legal y efectivo. En este artículo, exploraremos los elementos imprescindibles, los errores más comunes y cómo evitar problemas legales al redactar un contrato de alquiler.
¿Qué es un contrato de alquiler y por qué es importante saber cómo redactarlo?
Un contrato de alquiler, también llamado contrato de arrendamiento, es un acuerdo legal entre el propietario (arrendador) y el inquilino (arrendatario) mediante el cual el arrendador cede el uso de un inmueble al arrendatario para un destino específico, por un tiempo determinado, a cambio del pago de una renta. La finalidad principal de este contrato es regular los derechos y obligaciones de ambas partes, garantizando la seguridad jurídica de la relación arrendaticia.
En el contrato se establecen aspectos clave como la identificación de las partes, la descripción del inmueble, la duración del acuerdo, el importe y la forma de pago de la renta, así como las condiciones para la renovación o finalización del contrato y las obligaciones de mantenimiento y reparación. Además, la normativa española exige que estos contratos se ajusten a la Ley de Arrendamientos Urbanos y al Código Civil, lo que refuerza su función de protección tanto para el arrendador como para el arrendatario.
¿Cuáles son los elementos esenciales que debe incluir un contrato de alquiler?
Para que un contrato de alquiler sea válido y legal, debe incluir ciertos elementos fundamentales.
Identificación de las partes
Primero, es imprescindible identificar correctamente a las partes involucradas. El contrato debe reflejar los nombres completos, DNI o NIE, domicilio y datos de contacto tanto del arrendador como del arrendatario. Esta información garantiza la correcta identificación y la capacidad legal de las partes involucradas, tal como exige la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil.
Descripción del inmueble
Otro aspecto relevante es la descripción detallada del inmueble. El contrato debe especificar la dirección exacta, la referencia catastral, la superficie, las características principales (como habitaciones, baños, anejos como garajes o trasteros) y el estado de conservación de la vivienda. Esto evita malentendidos y se deja constancia clara del objeto del arrendamiento, reforzando la seguridad jurídica para ambas partes.
Inventario de mobiliario
En el caso de que el inmueble se alquile con muebles es recomendable añadir un documento adicional al final del contrato con un inventario de los muebles por estancia. Este apéndice, al igual que todos los anexos complementarios que se incluyan en el contrato, debe ser firmado por ambas partes.
Además, para evitar problemas posteriores, es recomendable que el inquilino y el propietario documenten el estado del inmueble al inicio del arrendamiento mediante fotografías junto con el inventario detallado.
Duración del contrato
La duración del contrato también es un punto esencial. Debe especificar la fecha de inicio y de finalización del arrendamiento, así como las condiciones de prórroga o renovación. Este aspecto es crucial para evitar disputas futuras sobre la permanencia del inquilino en el inmueble, cumpliendo con la normativa vigente que establece plazos mínimos y prórrogas automáticas en determinados casos.
Renta y forma de pago
En cuanto a la renta, es fundamental que el contrato de alquiler especifique el importe mensual de renta, la periodicidad de pago, la forma y el lugar donde se abonará. Además, es recomendable incluir el mecanismo de actualización de la renta para que ambas partes estén al tanto de posibles incrementos y evitar incrementos arbitrarios. La normativa también exige que el contrato contemple el uso específico del inmueble, diferenciando entre uso residencial, turístico o comercial.
Fianza
La fianza es un elemento obligatorio en todo contrato de arrendamiento de vivienda, tal como establece el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Debe ser equivalente a una mensualidad de renta en el caso de viviendas habituales, y de dos mensualidades si se trata de arrendamientos de uso distinto. El arrendador está obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente, y su devolución debe producirse en el plazo máximo de un mes tras la entrega de llaves, salvo que existan desperfectos o impagos. Además, se pueden pactar garantías adicionales como depósitos extra, avales bancarios o seguros de impago que complementen, pero no sustituyan, esta fianza.
Gastos
Es imprescindible detallar en el contrato quién asume los distintos gastos vinculados al arrendamiento, como los suministros individualizados (agua, luz, gas, internet), los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) u otros conceptos similares. Según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para que el inquilino esté legalmente obligado a pagar gastos generales como el mantenimiento o los gastos de comunidad, es necesario que se pacte por escrito y que el contrato incluya el importe anual estimado de dichos gastos. En caso contrario, esta cláusula podría considerarse nula, y el arrendador deberá asumir esos costes. Por su parte, los suministros individualizados siempre serán a cargo del arrendatario, salvo pacto expreso en contrario. Además, si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben correr a su cargo, conforme a la reforma más reciente de la LAU.
Elementos esenciales de un contrato de alquiler.
Identificación de las partes, descripción del inmueble, inventario, duración, renta, fianza y reparto de gastos: aspectos clave para garantizar la validez legal del acuerdo.
Ejemplos prácticos de errores en contratos de alquiler
A continuación, exploraremos algunos errores frecuentes que puedes evitar si sabes cómo redactar un contrato de alquiler correctamente, basados en casos reales y situaciones frecuentes en el ámbito inmobiliario.
Uno de los errores más frecuentes es no especificar en el contrato el uso del inmueble. Es fundamental detallar si el inmueble está destinado a uso residencial, turístico, de temporada u otro. Esta omisión puede generar conflictos legales, especialmente si el arrendatario utiliza la vivienda para fines distintos a los previstos, como el alquiler turístico a través de plataformas como Airbnb.
La normativa y la jurisprudencia reciente, incluido el Tribunal Supremo, establecen que el uso del inmueble debe estar claramente definido.
Además, las comunidades de propietarios pueden incluso prohibir el alquiler turístico si así lo acuerdan por mayoría cualificada. Si el contrato no especifica el uso y el inquilino lo destina a alquiler turístico sin autorización, puede enfrentarse a sanciones administrativas y a la resolución del contrato.
Otro error común es no establecer con precisión el reparto de gastos. La falta de claridad sobre quién debe asumir los gastos de comunidad es una fuente habitual de litigios. Según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), solo si se pacta expresamente por escrito y se determina el importe anual de dichos gastos, el inquilino está obligado a pagarlos. Si el contrato no lo especifica correctamente, los tribunales suelen fallar a favor del inquilino, obligando al propietario a asumir esos gastos e incluso a devolver cantidades cobradas indebidamente.
Consecuencias legales de no saber cómo redactar un contrato de alquiler
Cuando un contrato de alquiler contiene errores o cláusulas nulas, pueden surgir graves consecuencias legales.
Una de las más frecuentes es la nulidad parcial del contrato, lo que significa que las cláusulas que contradigan la normativa, especialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se considerarán nulas de pleno derecho y no producirán efectos legales, aunque ambas partes las hayan firmado.
Esto puede llevar a que el arrendatario reclame ante los tribunales la nulidad de esas cláusulas y, en casos graves, como incluir cláusulas abusivas que vulneren los derechos fundamentales del inquilino, el contrato completo puede ser declarado nulo.
Además, si se demuestra que estas cláusulas han causado un perjuicio significativo al inquilino, el propietario podría verse obligado a devolver cantidades cobradas indebidamente o incluso a indemnizar al arrendatario.
Otro escenario posible es el incumplimiento de las obligaciones fiscales. Si el contrato no refleja correctamente el importe de la renta o los gastos adicionales, el propietario podría enfrentar sanciones por parte de Hacienda.
Las multas pueden oscilar entre el 50% y el 150% de las cantidades no declaradas, además de la obligación de devolver lo cobrado y pagar intereses.
Asimismo, el arrendador debe depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente; de no hacerlo, también puede recibir sanciones administrativas.
Cláusulas clave que todo contrato debe contener
Al redactar un contrato de alquiler, hay ciertas cláusulas que no pueden faltar. Una de las más relevantes es la cláusula de desistimiento anticipado.
Muchos propietarios desconocen que, según el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene derecho a desistir del inmueble una vez transcurridos seis meses del contrato de alquiler, siempre que lo notifique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Aunque no es obligatorio incluir esta cláusula, es muy recomendable reflejarla de manera clara para evitar malentendidos y conflictos posteriores. Si no se menciona o se redacta de forma ambigua, pueden surgir disputas sobre los plazos o las posibles indemnizaciones.
Además, la LAU permite que, si así se pacta en el contrato, el inquilino deba indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir (o la parte proporcional si es menos de un año). Sin esta cláusula, el arrendador no podrá exigir indemnización.
La cláusula de mantenimiento y pequeñas reparaciones es otro aspecto fundamental. Incluir un apartado donde se especifique claramente que el arrendatario debe hacerse cargo de las averías menores causadas por el desgaste normal del uso cotidiano de la vivienda, como el cambio de bombillas, el arreglo de grifos o persianas.
Por su parte, el propietario debe asumir las reparaciones estructurales o aquellas necesarias para mantener la habitabilidad del inmueble. Incluir esta cláusula de forma clara y detallada evitará malentendidos y posibles reclamaciones posteriores, ya que delimita las responsabilidades de cada parte y se ajusta a la normativa vigente.
Recomendaciones prácticas para propietarios e inquilinos
Para los propietarios, lo ideal es utilizar modelos de contrato proporcionados por organismos oficiales o directamente facilitados por empresas especializadas en gestión de alquileres como Plus Services que saben cómo redactar un contrato de alquiler. Estas entidades, al contar con profesionales expertos en arrendamientos urbanos, proporcionan modelos actualizados conforme a la normativa vigente y adaptados a cada caso, lo que permite evitar cláusulas abusivas o ilegales y garantizar la validez del acuerdo.
También es recomendable consultar con un abogado o profesional jurídico antes de firmar el contrato, ya que un experto puede identificar cláusulas problemáticas y asegurar el cumplimiento de la normativa, evitando futuros conflictos o la inclusión de condiciones nulas.
Por su parte, los inquilinos deben leer detenidamente el contrato antes de firmarlo, prestar especial atención a las cláusulas relativas al mantenimiento, actualización de la renta, reparto de gastos, duración del contrato, fianza y posibles penalizaciones.
Es fundamental solicitar aclaraciones si alguna condición no queda clara y no firmar si persisten dudas o cláusulas ambiguas.
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Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): aspectos importantes a tener en cuenta
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es una normativa clave en el ámbito inmobiliario en España, que regula los contratos de alquiler de viviendas y otros inmuebles urbanos. Con el objetivo de proteger tanto a propietarios como a inquilinos, esta ley establece los derechos y obligaciones de ambas partes. En este artículo, explicaremos los principales aspectos de la LAU, sus modificaciones recientes y los puntos clave que todo arrendador e inquilino deben conocer.
¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
El objetivo principal de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es establecer un marco legal que garantice la seguridad jurídica en las relaciones entre propietarios e inquilinos. Desde su creación, ha sido objeto de diversas modificaciones significativas que han afectado aspectos como la duración de los contratos, las condiciones de renovación y el control de los aumentos de renta.
Modificaciones recientes en la LAU
Las últimas reformas de la LAU se centraron en mejorar la estabilidad para los inquilinos y ofrecer un mayor control sobre los aumentos de renta. Entre las modificaciones más relevantes se encuentran:
- Ampliación de la duración mínima de los contratos a 5 años para personas físicas y 7 años para personas jurídicas (artículo 9 de la LAU).
- Limitación en el incremento de rentas, especialmente en zonas tensionadas, con referencia al IRAV en el caso de contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
Duración y renovación del contrato de alquiler
La duración mínima de un contrato de alquiler puede variar según el tipo de arrendador. Para personas físicas, el mínimo legal es de 5 años, mientras que para personas jurídicas es de 7 años (artículo 9 de la LAU).
Una vez finalizado este plazo, el contrato puede renovarse por prórrogas anuales si el inquilino así lo desea.
Es importante que el propietario comunique su intención de no renovar con al menos 4 meses de antelación, mientras que el inquilino debe hacerlo con 2 meses de anticipación (artículo 10 de la LAU).
Fianza y gastos asociados al alquiler
La LAU establece que el inquilino debe abonar en metálico una fianza obligatoria equivalente a una mensualidad de renta si se trata de una vivienda habitual, y dos mensualidades para otros usos.
Esta fianza no puede ser actualizada durante los primeros cinco años del contrato, y su devolución debe efectuarse en el plazo de un mes tras la finalización del contrato, siempre que no existan daños a la vivienda o deudas pendientes.
Todos los aspectos relativos a la fianza están recogidos en el artículo 36 de la LAU.
Derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos
El propietario tiene derecho a percibir la renta acordada y a recuperar el inmueble al finalizar el contrato, pero también está obligado a conservar la vivienda en condiciones habitables (artículo 21 de la LAU).
Por su parte, el inquilino tiene derecho a la estabilidad del contrato (artículo 9 de la LAU) y al uso pacífico de la vivienda (artículo 21 de la LAU y artículo 1554.3 del Código Civil), debiendo cuidar el inmueble y pagar la renta puntualmente (artículo 17 de la LAU).
Desistimiento y resolución del contrato
Su regulación se encuentra recogida mayoritariamente en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Este artículo regula los supuestos válidos para la resolución anticipada del contrato por incumplimiento de obligaciones por cualquiera de las partes, incluyendo causas como impago de la renta, daños dolosos, actividades molestas o ilícitas, y el hecho de que la vivienda deje de ser la residencia habitual del inquilino.
También recoge los motivos por los que el inquilino puede resolver el contrato, como la falta de reparaciones necesarias o la perturbación del uso pacífico de la vivienda.
El inquilino puede desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, avisando con 30 días de antelación. Si el contrato lo contempla, deberá indemnizar con una mensualidad de renta por cada año restante (artículo 11 de la LAU).
Por otro lado, el propietario puede rescindir el contrato por impago, daños graves o si necesita la vivienda para uso propio o de familiares directos, siempre cumpliendo con los plazos de preaviso (artículo 27.2 de la LAU).
Aspectos fundamentales que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos en los contratos de alquiler.
Garantía en el cobro de alquileres
La Ley de Arrendamientos Urbanos es fundamental para el correcto funcionamiento del mercado de alquiler en España. Conocer sus principales aspectos y mantenerse actualizado sobre sus modificaciones es clave tanto para propietarios como para inquilinos. Así, se garantiza el cumplimiento de los derechos y obligaciones, evitando conflictos y promoviendo relaciones de arrendamiento justas y equilibradas.
Si eres propietario y deseas contar con una mayor garantía en el cobro de tus alquileres, PS Group ofrece el servicio ‘Adelantamos su Renta‘. Este servicio no solo asegura el ingreso puntual del alquiler, sino que también incluye protección jurídica ilimitada, cobertura ante actos vandálicos y un sistema de scoring integral (Scoring PS+) que permite seleccionar a los inquilinos más solventes. Además, está plenamente adaptado a la Ley de Arrendamientos Urbanos, proporcionando tranquilidad y respaldo legal en todo momento.
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¿Quién paga las averías en un piso de alquiler? Guía para propietarios e inquilinos
Las averías en un piso de alquiler son uno de los motivos más frecuentes de conflicto entre propietarios e inquilinos. La eterna pregunta ¿quién debe pagar una reparación? Rara vez encuentra una respuesta unánime sin una base legal clara o un contrato bien redactado. Para aclarar este panorama, es imprescindible acudir a la normativa vigente, entender las distintas tipologías de reparaciones y contar con un contrato de alquiler que delimite bien las responsabilidades de ambas partes. Comprender quién paga las averías en un piso de alquiler es clave para evitar tensiones innecesarias.
¿Qué se considera una avería en un piso de alquiler?
Una avería es cualquier desperfecto o fallo que impida el uso normal de un elemento de la vivienda, desde el mal funcionamiento de una caldera hasta un enchufe que deja de funcionar.
No debe confundirse con una mejora, que busca modernizar el inmueble, o con el mantenimiento habitual, que implica acciones preventivas y cotidianas para asegurar el buen estado de la vivienda.
La clave está en determinar si el problema deriva del desgaste por el uso ordinario o si tiene su origen en una negligencia o en una antigüedad evidente de la instalación. De esta diferenciación depende, en gran medida, quién debe hacerse cargo de la reparación. Saber distinguir entre el mantenimiento y las averías en un piso de alquiler es esencial para aplicar correctamente la legislación.
El marco legal: lo que dice la LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 21, establece que el propietario está obligado a realizar “todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad”.
Esta obligación, sin embargo, queda excluida si el deterioro es atribuible al inquilino, tal y como recoge el Código Civil en sus artículos 1563 y 1564. Además, el arrendatario deberá asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano de la vivienda. En un piso de alquiler, quién paga las averías dependerá en gran parte de esta normativa.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha complementado esta visión al afirmar que el propietario está obligado a realizar aquellas reparaciones necesarias con el fin de mantener la vivienda útil según lo pactado en el contrato. En consecuencia, si una instalación se estropea sin que exista mala praxis del inquilino, es el arrendador quien debe asumir el coste.
La posición del propietario
Cuando se trata de reparar un electrodoméstico incluido en el contrato, solucionar problemas estructurales, humedades, goteras, reparar instalaciones básicas como el agua caliente, la electricidad o la calefacción, la ley señala con claridad al propietario.
Lo mismo ocurre cuando las instalaciones son antiguas y el inquilino lleva poco tiempo residiendo en el inmueble: se presupone que el daño no es atribuible al uso reciente, sino al deterioro progresivo de las instalaciones de la vivienda por el paso del tiempo.
Además, si la vivienda forma parte de una comunidad de vecinos, el propietario también deberá hacerse cargo de las reparaciones que afecten a las zonas comunes del edificio, como escaleras, tejados o bajantes, ya que se consideran elementos estructurales del inmueble.
Este tipo de gastos, tanto ordinarios como extraordinarios, están regulados por la Ley de Propiedad Horizontal y son responsabilidad del titular del inmueble salvo que se haya pactado lo contrario de forma expresa y por escrito en el contrato de arrendamiento.
En ningún caso pueden trasladarse al inquilino los gastos derivados de obras estructurales o de mantenimiento general del edificio, como derramas por rehabilitación o sustitución de elementos comunes.
Las averías que debe pagar el propietario de un piso en alquiler
Obligaciones del inquilino
Por su parte, el inquilino debe encargarse del mantenimiento ordinario de la vivienda. Es decir, asumir la reparación de elementos que, por su uso cotidiano, puedan deteriorarse: sustituir bombillas, arreglar grifos que gotean, desatascar tuberías obstruidas por residuos, reparar persianas o cambiar mandos y pilas.
Para que una reparación pueda considerarse de esta categoría, su coste suele ser inferior a los 150 o 200 euros, aunque este umbral varía dependiendo de la jurisprudencia y el contrato firmado. También se tiene en cuenta el tiempo que el inquilino lleva en la vivienda: si una persiana deja de funcionar tras varios años de uso, la responsabilidad puede compartirse.
El arrendatario, además, tiene la obligación de informar al propietario de cualquier daño grave que pueda afectar a la habitabilidad. Si no lo hace en tiempo y forma, podría perder el derecho a exigir la reparación o incluso ser considerado responsable por omisión. Comprender estos matices es clave para saber quién paga las averías en un piso de alquiler.
¿Quién paga las averías en un piso de alquiler en situaciones urgentes o de conflicto?
La LAU permite que, en caso de urgencia, por ejemplo, una fuga que cause daños o una avería eléctrica que impida el uso de la vivienda, el inquilino realice directamente la reparación. Eso sí, debe haber informado previamente al propietario y justificar el gasto con las facturas correspondientes. En este contexto, actuar con transparencia y diligencia es clave.
Cuando surgen discrepancias sobre la causa de la avería o su coste, lo ideal es remitirse al contrato de arrendamiento. Si este no establece nada concreto, puede recurrirse a la mediación. Servicios como Reparix no solo ofrecen a los propietarios la tranquilidad de contar con una solución integral para la gestión de incidencias y averías en viviendas de alquiler, sino también la garantía de disponer de un servicio de mediación profesional en caso de conflicto, facilitando así una resolución ágil y sin tensiones entre las partes.
La importancia del seguro y de los contratos claros
Tanto propietarios como inquilinos pueden contar con seguros que cubran parte de los daños. Los propietarios suelen tener seguros de hogar que incluyen reparaciones estructurales o de instalaciones, mientras que los inquilinos pueden contar con seguros que cubran su responsabilidad civil o pequeñas reparaciones.
En cualquier caso, la clave para evitar problemas está en redactar un contrato de arrendamiento lo más específico posible. Incluir cláusulas sobre averías, mantenimiento y seguros puede evitar conflictos mayores.
Previsión, diálogo y respaldo profesional
Saber quién paga una avería en un piso de alquiler no debería depender de la intuición o de una discusión. Conocer la normativa, establecer reglas claras en el contrato y actuar con responsabilidad son los pilares para una convivencia contractual tranquila.
Para los propietarios, contar con servicios como los de PS Group aporta tranquilidad y garantías. Y para los inquilinos, estar informados y comunicarse con transparencia es la mejor forma de asegurar una relación fluida con el arrendador. En última instancia, prevenir es siempre mejor que resolver, y un buen asesoramiento puede marcar la diferencia entre una experiencia de alquiler satisfactoria y una llena de desencuentros.
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Factores del precio del alquiler, elementos clave para entender su evolución
El precio del alquiler no es una cifra arbitraria: responde a un conjunto de factores del precio del alquiler que condicionan el valor que el mercado otorga a una vivienda. Estos elementos, que combinan aspectos económicos, sociales y legislativos, explican por qué un piso en una zona puede costar el doble que otro con las mismas características en una localidad o barrio diferente.
Comprender cómo se calcula el precio del alquiler es clave tanto para propietarios como para inquilinos.
Además, entender estos elementos que determinan el precio del alquiler ayuda a identificar oportunidades y ajustar la oferta a la demanda real.
Ubicación y entorno: lo que más pesa en la valoración del alquiler
La localización de una vivienda sigue siendo el factor más determinante en el precio de un alquiler. Las zonas urbanas con mayor acceso a transporte público, centros educativos, zonas comerciales y servicios de salud tienden a registrar precios más elevados. En ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, vivir cerca del centro o de barrios bien conectados puede incrementar considerablemente el precio mensual del arrendamiento.
Por el contrario, las viviendas en periferias mal comunicadas o alejadas de servicios esenciales suelen tener un coste inferior. Esta diferencia también se observa dentro de una misma ciudad, donde barrios históricamente menos demandados han experimentado procesos de revalorización tras mejoras en infraestructuras o transformaciones urbanas.
Oferta, demanda y el nuevo índice del alquiler
El principio económico de la oferta y la demanda sigue marcando el pulso del mercado del alquiler. Cuando la demanda de vivienda en alquiler supera la oferta disponible, los precios tienden a subir. Es lo que ha sucedido en los últimos años, especialmente en las grandes ciudades, donde la construcción de nueva vivienda no ha seguido el ritmo de la demanda.
Según el Banco de España, hacen falta adicionalmente 500.000 viviendas nuevas en 2025, habida cuenta del déficit que existe entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva. Para este organismo, la creciente demanda de alquiler está relacionada con factores como la movilidad laboral, la dificultad de acceso a la compra de vivienda y el aumento de hogares unipersonales.
Esta presión sobre la demanda contribuye a tensionar los precios y hace más compleja la valoración del alquiler en contextos urbanos. Estos factores del alquiler de las viviendas también condicionan la evolución de la oferta y la demanda, obligando al mercado a ajustarse a nuevas realidades sociales, económicas y habitacionales.
Características de la vivienda: lo que marca la diferencia
Tamaño, distribución, número de habitaciones, terraza, ascensor y trastero… Todos estos elementos influyen en el valor que un propietario puede pedir por su vivienda. Una vivienda reformada, bien equipada y con instalaciones modernas (climatización, ventanas eficientes, cocina nueva) tendrá más valor que una con instalaciones antiguas.
El estado de conservación es clave. En igualdad de condiciones, una vivienda reformada puede llegar a aumentar su precio hasta un 20% respecto a otra similar sin actualizar, según habittisimo. Estos datos muestran cómo los elementos que determinan el precio del alquiler pueden tener un impacto directo en la rentabilidad de un inmueble.
Factores que incrementan el precio del alquiler
Servicios extra y zonas comunes en la valoración del alquiler
La presencia de servicios adicionales también influye en el precio. Zonas comunes, piscina, garaje, portero físico o seguridad privada son elementos que incrementan el valor de la vivienda. También lo hacen los servicios del entorno, como la cercanía a zonas verdes, instalaciones deportivas o centros culturales.
Estos elementos que determinan el precio del alquiler no solo mejoran la calidad de vida del inquilino, sino que representan un valor añadido que muchos están dispuestos a pagar. En mercados con alta demanda y escasa oferta, como ocurre en muchas grandes ciudades españolas en la actualidad, este tipo de ventajas puede marcar la diferencia entre cerrar un contrato o no.
Legislación, economía y renta del alquiler
El marco legal y la situación económica también influyen directamente en el mercado del alquiler. La inflación, las subidas de tipos de interés o las reformas legislativas en materia de vivienda tienen efectos inmediatos en la oferta y la demanda.
Cambios como la entrada en vigor del nuevo índice del alquiler o los topes en la actualización de las rentas pueden limitar las subidas, pero también provocar una retracción de la oferta. Algunos propietarios prefieren retirar sus inmuebles del mercado ante un escenario de mayor regulación.
En este contexto, servicios que aseguren el cobro del alquiler, como Adelantamos tu Renta, resultan de especial utilidad para propietarios que desean asegurar ingresos constantes sin tener que subir precios como medida preventiva ante posibles impagos, ofreciendo una alternativa que aporta tranquilidad financiera. También inciden directamente en la renta del alquiler, garantizando estabilidad y previsibilidad en los ingresos.
Tendencias del mercado y comportamiento del inquilino
La irrupción del alquiler vacacional, turístico y temporal ha alterado el equilibrio del mercado tradicional. Muchas viviendas que antes se destinaban al alquiler de larga duración han pasado a modelos más rentables a corto plazo, reduciendo la oferta y tensionando los precios.
Asimismo, el auge del teletrabajo ha modificado las preferencias de los inquilinos, que ahora prioriza viviendas con espacios amplios, luz natural y buena conexión a internet, incluso aunque estén en ubicaciones menos céntricas. Por ello mismo cada vez están surgiendo más iniciativas para repoblar la España vaciada en los entornos rurales apostando por el teletrabajo. Estas nuevas prioridades también afectan a la valoración de las viviendas.
Por parte de los inquilinos, conocer su capacidad de pago es clave para buscar una vivienda acorde a su situación. Para ello, herramientas como la Calculadora de Solvencia permiten realizar una estimación rápida orientativa para que el inquilino valore si un alquiler se ajusta a su capacidad económica. Los propietarios disponen del Scoring PS+, un análisis en profundidad que permite evaluar de forma precisa la solvencia del inquilino antes de cerrar el contrato.
Cómo fijar el precio del alquiler de forma justa
El precio del alquiler responde a un conjunto complejo de factores interconectados. Desde la ubicación hasta la situación económica general, pasando por las características del inmueble o las tendencias de consumo, todos ellos configuran un escenario en constante evolución.
Tanto si eres inquilino como propietario, conocer bien estos factores del alquiler vivienda es fundamental para negociar, valorar un alquiler correctamente y adaptarte a un mercado cada vez más cambiante.
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Cómo afectan las leyes de protección de datos a las inmobiliarias
Tanto agentes inmobiliarios como propietarios e inquilinos deben saber qué exigen las leyes de protección de datos personales y cómo les afectan.
Qué es la Ley de Protección de Datos
La actual normativa que aplica en España es realmente el Reglamento General de Protección de Datos o RGPD. Esta Ley europea establece cómo las organizaciones deben manejar los datos personales de los residentes de la Unión Europea.
Obligaciones del RGPD a las agencias inmobiliarias
Las empresas inmobiliarias solicitan con frecuencia datos personales en sus páginas web o en persona para que el usuario pueda recibir anuncios de inmuebles en venta o alquiler de acuerdo a sus preferencias, simulaciones de hipotecas, valoración de vivienda, etc. Por esta razón, es importante tener en cuenta:
Información al cliente
Es imprescindible informar al cliente o usuario de qué datos se recopilan y para qué. Además, el consentimiento debe recogerse de manera expresa, en ningún caso se podrá utilizar una casilla previamente marcada o asumir el consentimiento por omisión.
También hay que notificar a los usuarios si uno de los objetivos de la recopilación de estos datos es la creación de un perfil o sumarlo a una base de datos de contactos para acciones de marketing.
Asimismo, las empresas inmobiliarias tienen que comunicar si comparten estos datos con terceras empresas, por ejemplo, entidades bancarias o de financiación.
En este sentido, hay que tener la aceptación del cliente para cada uno de los usos de datos que prevea la empresa de manera que el usuario pueda aceptar solo los que considere. Esta información debe presentarse de manera clara con un lenguaje sencillo y transparente.
Datos que recogen las inmobiliarias
Las agencias inmobiliarias tratan diversos datos personales y financieros con fines comerciales y administrativos.
- Datos de identificación. Nombre y apellidos, DNI, etc.
- Datos de contacto. Teléfono, correo electrónico.
- Datos financieros. Ingresos, historial crediticio, declaraciones fiscales.
- Datos de contrato de compraventa o alquiler. Arras, reservas, etc.
Como hemos mencionado anteriormente, los agentes emplean esta información con diferentes objetivos:
- Intermediación en compraventa o alquiler de inmuebles. Para evaluar la solvencia económica del comprador o inquilino, redactar contratos, verificar la identidad de las partes.
- Promoción comercial. Envío de ofertas y promociones, seguimiento de leads.
- Gestión administrativa. Cobro de rentas, gestión de seguros, hipotecas, etc.
Cómo afectan las leyes de protección de datos a las inmobiliarias
Obligaciones de las inmobiliarias conforme a las leyes de protección de datos
Como hemos mencionado anteriormente, los clientes o usuarios deben aceptar de manera expresa que están de acuerdo con que la inmobiliaria pueda compartir sus datos. Para conseguir el consentimiento estos deben marcar una casilla, otorgar el consentimiento a través de un formulario o mediante la firma electrónica.
Si es así, las agencias podrán compartirlos con notarías, aseguradoras, bancos, administraciones públicas, empresas de tasación, abogados o asesores fiscales.
Además, la empresa está obligada a mantener las seguridad de los datos que almacena, mediante procesos de cifrado, encriptado o anonimización de la información.
¿Cuánto tiempo se guardan los datos? La inmobiliaria debe informar a los usuarios del tiempo que va a guardar sus datos. Aunque la ley no hace mención directa sobre el plazo permitido, este debe ser el menor posible. Por un lado, las facturas deben almacenarse al menos cinco años según el Código Civil mientras que la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales exige 10 años. Cuando hayan finalizado estos plazos legales, la empresa sí tiene que eliminar todos los datos, sin embargo, si los emplea para elaborar estadísticas tendrá que anonimizar la información.
Por último, es importante saber que ante una brecha de seguridad deberán informar a la Agencia Española de Protección de Datos así como a los afectados en un plazo máximo de 72 horas.
Sanciones por incumplimiento de la RGPD
El incumplimiento de la ley de protección de datos conlleva sanciones que pueden alcanzar los 20 millones de euros o el 4% del volumen de facturación anual (la cuantía que sea más alta).
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Digitalización del sector inmobiliario
La digitalización del sector inmobiliario abarca todos los procesos tanto internos como los enfocados a la mejora de la experiencia del cliente.
Aspectos de la digitalización del sector inmobiliario
¿A qué nos referimos cuando hablamos de la digitalización del mercado inmobiliario? Se trata de la aplicación de la tecnología para mejorar todos los procesos y gestiones relacionadas con la compraventa o alquiler de inmuebles. Algunas de las tareas que han mejorado sustancialmente con la adopción de nuevas tecnologías son:
Búsqueda de vivienda
Los anuncios de inmuebles en venta o en alquiler en los portales inmobiliarios han mejorado mucho. Tienen más fotos, descripciones más detalladas e incluso tours virtuales en 3D o realidad aumentada para optimizar la experiencia del usuario y hacer su visita virtual a la vivienda lo más real posible.
Firma digital
Gracias a la firma electrónica de contratos se consigue un ahorro de tiempo para todas las partes involucradas y se contribuye a la sostenibilidad medioambiental reduciendo la impresión de papeles.
Análisis de mercado
Las herramientas de big data inmobiliario permiten tanto a profesionales como a propietarios estudiar el comportamiento del mercado en su barrio o ciudad, conocer la evolución de los precios, la rentabilidad del alquiler así como el tiempo de venta o alquiler en una determinada zona para una tipología de vivienda concreta.
Valoración de vivienda
También han surgido numerosas plataformas que proporcionan una valoración online gratuita de cualquier tipo de inmueble. Por lo general, solo requieren un registro y las características básicas de la propiedad. En unos minutos se envía un informe al email proporcionado sobre el inmueble, la zona donde se ubica y otras viviendas comparables para que el propietario pueda tomar la mejor decisión bien informado, vender o alquilar.
Comunicación con el cliente
Ya no basta con indicar un teléfono de contacto. Las alternativas se han multiplicado y los profesionales deben ofrecer múltiples vías de contacto: teléfono, whatsapp, redes sociales, telegram, etc.
Gestión del alquiler
Las mejoras mencionadas anteriormente benefician a todos los actores del sector inmobiliario: agencias inmobiliarias, propietarios, compradores, inquilinos e inversores. Además, hay avances tecnológicos que aplican directamente a la gestión de los agentes inmobiliarios como:
- Plataformas de gestión. Hay herramientas que permiten la realización de procesos de manera digital y centralizada. Ágora es la plataforma para profesionales de PS Group desde donde el agente puede tener toda la gestión integrada y actualizada en tiempo real de todos los inmuebles y alquileres.
- Estudio de solvencia. En PS Group también somos expertos en la realización de estudios de viabilidad de los inquilinos candidatos mediante técnicas avanzadas de análisis de documentación y scoring.
Mejoras conseguidas con la digitalización del sector inmobiliario
Ventajas de la digitalización del sector inmobiliario
La digitalización del sector inmobiliario tiene el objetivo fundamental de mejorar la eficiencia y accesibilidad, además de otras ventajas:
- Ahorro de tiempo. Los procesos se pueden realizar más rápido evitando desplazamientos.
- Ahorro económico. Al conseguir optimizar las gestiones, esto supone que los profesionales pueden dedicar más tiempo, por ejemplo, a la captación de propiedades.
- Automatización de procesos. Hay tareas repetitivas que la tecnología puede facilitar como, por ejemplo, la descripción de un inmueble gracias a la Inteligencia Artificial. Los expertos consideran que la IA es la tecnología destacada de 2024 y 2025 en las empresas. No obstante, según datos de la consultora CBRE, solo un 21% de las compañías del sector inmobiliario la usan.
- Adaptación a la demanda y a las tendencias. La sociedad ha cambiado, las preferencias inmobiliarias de los clientes también, la tecnología permite ofrecer más posibilidades, escuchar las necesidades y adaptarse a los cambios ágilmente.
- Sostenibilidad. La digitalización de los procesos contribuye a la eficiencia energética.
- Seguridad. Las herramientas y los procesos digitales requieren más controles, consentimientos y ética en el uso de datos personales para adaptarse a las nuevas leyes.
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Huelga de alquileres: qué es y cómo me afecta
El acceso a la vivienda se ha convertido en un obstáculo para muchas personas hasta el punto de que según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la vivienda se encuentra entre los principales problemas que afectan personalmente a los españoles.
La primera causa es una subida del precio del alquiler continuada durante varios meses hasta alcanzar máximos históricos este año. En las principales ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Palma los precios se han incrementado más de un 10% en un año.
Esta situación se ha vuelto insostenible para muchas familias que tienen que destinar más del 30% de sus ingresos para pagar la renta; hasta el punto de que se ha convocado una huelga de alquileres por parte del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid al que, previsiblemente se sumarán otros sindicatos y colectivos en diferentes ciudades.
En qué consiste la huelga de alquileres
La iniciativa propone que los inquilinos dejen de abonar la renta con el objetivo de que las administraciones tomen medidas. Todavía está por definir cuánto puede durar la huelga y las cuantías que se dejarán de pagar. Una de las propuestas promueve que se produzca una rebaja en torno al 40% de las rentas actuales, lo equivalente a la subida que han sufrido los alquileres de media en la última década.
¿Es legal una huelga de alquileres?
La huelga es un derecho contemplado en la Constitución Española, no obstante, está únicamente ligado a motivos laborales. Por tanto, es importante que los inquilinos sepan que dejar de abonar el alquiler, aunque solo sea un mes, puede desembocar en una demanda de desahucio por parte del propietario.
Y es que, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que la falta de pago de la renta supone un incumplimiento de contrato.
- Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
Desahucio por impago
Cuando un inquilino se retrasa o deja de pagar el alquiler, lo habitual es que el arrendador trate de solucionar la situación mediante el diálogo. Si esto no resuelve la situación, el propietario deberá enviar un burofax indicando la cantidad adeudada y el plazo, esto servirá como prueba legal en un posible juicio.
Si el arrendatario sigue sin pagar, es el momento de iniciar el procedimiento judicial de desahucio. Si el juzgado admite la demanda, se fijan las fechas para el juicio. Si este es favorable para el propietario también se establecerá una fecha para el lanzamiento.
Es importante contar con un abogado especializado en estos temas, en PS Group contamos con un equipo de profesionales para asesorarte durante todo el proceso.
Consecuencias de la huelga de alquileres
Inquilino vulnerable
Una posibilidad para el inquilino demandado es alegar vulnerabilidad (desempleo u otras causas familiares); en este caso debe presentar un informe detallando que cumple los requisitos legales.
Durante 2024 el Gobierno mantiene la moratoria de desahucios de manera que el juez puede decretar la suspensión del desahucio por motivos de vulnerabilidad. Según la Ley de Vivienda el proceso depende del tipo de arrendador:
- Si el propietario es un pequeño tenedor: el procedimiento se suspenderá por cuatro meses hasta que los Servicios Sociales encuentren una solución habitacional para el inquilino vulnerable.
- Si el propietario es un gran tenedor: se debe producir además un proceso de conciliación que puede durar dos meses más.
En caso de que el juez paralice el juicio o el desahucio, el propietario puede solicitar una compensación al organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma.
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Qué es un contrato de alquiler blindado y para qué sirve
Cuando se inicia un alquiler de vivienda habitual es muy recomendable formalizarlo mediante un contrato por escrito. Legalmente, los contratos verbales están permitidos, pero como expertos en la gestión de alquileres no recomendamos esta fórmula, ya que pueden implicar numerosos riesgos para el propietario y conflictos con el inquilino a largo plazo. Para evitar posibles disputas, te traemos un modelo de contrato que quizá no conozcas. ¿Habías oído hablar de un contrato de alquiler blindado?
Características de un contrato de alquiler blindado
¿Qué es un contrato de alquiler blindado? Esta modalidad existe, por ejemplo, en los contratos de trabajo de altos directivos en grandes empresas. En el ámbito del alquiler se utiliza con el mismo objetivo: dar mayor seguridad jurídica.
Diferencias entre un contrato de alquiler habitual y uno blindado
Un contrato de alquiler blindado incluye las mismas cláusulas generales que cualquier contrato de arrendamiento habitual, pero, además, cuenta con una serie de cláusulas específicas para dar mayores garantías y protección al propietario.
Este contrato es especialmente útil para prevenir conflictos y asegurar el cumplimiento por ambas partes, si los inquilinos no cumplen todas las condiciones necesarias o ante perfiles de arrendatarios concretos.
Cláusulas de un contrato de alquiler blindado
Las cláusulas de este tipo de contrato pretenden ser más rígidas que las de un contrato de alquiler habitual.
- Fianza y garantías adicionales. La fianza es obligatoria por ley. Corresponde a un mes de la renta o dos en caso de alquiler para uso distinto de vivienda, y se debe entregar en metálico al propietario. Además, el propietario puede pedir garantías adicionales al inquilino como un aval personal o bancario, e incluir una cobertura para mayor seguridad en caso de impago.
- Revisión del inmueble. Se puede contemplar la posibilidad de que el dueño de la vivienda realice inspecciones periódicas del inmueble para comprobar su buen estado, siempre con preaviso al inquilino.
- Resolución anticipada del contrato. Es conveniente dejar por escrito cuáles son las posibles causas para rescindir el contrato antes del periodo pactado. También se puede contemplar en este punto, las penalizaciones que puede conllevar este tipo de incumplimiento.
- Cláusulas de penalización. Aparte de la penalización por finalización de contrato anticipada, se pueden añadir otras por incumplimiento de otras obligaciones, como no avisar con antelación del desistimiento de contrato, impagos o daños al piso.
- Actualización del alquiler. Es muy aconsejable detallar en el contrato los métodos y periodos de actualización, teniendo en cuenta los límites contemplados en la Ley de Vivienda, para evitar conflictos con el inquilino.
Cláusulas de un contrato de alquiler blindado
Cláusulas que no se pueden incluir por ley
Es importante que sepas que hay aspectos que no se pueden incluir, especialmente si van en contra de la ley. Te indicamos cuáles son para que estés bien informado.
- Duración mínima del contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los alquileres de larga duración deben tener un plazo mínimo de cinco años o siete si el propietario es una persona jurídica. A partir de ahí se puede renovar anualmente hasta tres años más.
- Cambio de responsabilidades. La ley no permite que el arrendador evite sus responsabilidades relacionadas con el mantenimiento y reparaciones de la casa. Es su obligación hacerse cargo de todos los arreglos necesarios para que la vivienda sea habitable, exceptuando aquellos que estén directamente relacionados con el desgaste normal por parte del inquilino o un mal uso.
- Impuestos. Hay gastos como el IBI o las tasas municipales que corresponden únicamente al propietario de la vivienda.
- Derechos del inquilino. Del mismo modo, no es posible reducir los derechos de los arrendatarios impidiéndoles prorrogar el contrato dentro del marco permitido por ley, desahucios injustificados, recibir una indemnización si el casero decide finalizar el contrato sin causa justificada ni el previo aviso contemplado en la ley.
Como empresa gestora de alquileres contamos con un equipo de asistencia jurídica para resolver todas tus dudas durante la duración del alquiler para ayudarte a proteger la inversión inmobiliaria.
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