¿Quién paga las averías en un piso de alquiler? Guía para propietarios e inquilinos
Las averías en un piso de alquiler son uno de los motivos más frecuentes de conflicto entre propietarios e inquilinos. La eterna pregunta ¿quién debe pagar una reparación? Rara vez encuentra una respuesta unánime sin una base legal clara o un contrato bien redactado. Para aclarar este panorama, es imprescindible acudir a la normativa vigente, entender las distintas tipologías de reparaciones y contar con un contrato de alquiler que delimite bien las responsabilidades de ambas partes. Comprender quién paga las averías en un piso de alquiler es clave para evitar tensiones innecesarias.
¿Qué se considera una avería en un piso de alquiler?
Una avería es cualquier desperfecto o fallo que impida el uso normal de un elemento de la vivienda, desde el mal funcionamiento de una caldera hasta un enchufe que deja de funcionar.
No debe confundirse con una mejora, que busca modernizar el inmueble, o con el mantenimiento habitual, que implica acciones preventivas y cotidianas para asegurar el buen estado de la vivienda.
La clave está en determinar si el problema deriva del desgaste por el uso ordinario o si tiene su origen en una negligencia o en una antigüedad evidente de la instalación. De esta diferenciación depende, en gran medida, quién debe hacerse cargo de la reparación. Saber distinguir entre el mantenimiento y las averías en un piso de alquiler es esencial para aplicar correctamente la legislación.
El marco legal: lo que dice la LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 21, establece que el propietario está obligado a realizar “todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad”.
Esta obligación, sin embargo, queda excluida si el deterioro es atribuible al inquilino, tal y como recoge el Código Civil en sus artículos 1563 y 1564. Además, el arrendatario deberá asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano de la vivienda. En un piso de alquiler, quién paga las averías dependerá en gran parte de esta normativa.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha complementado esta visión al afirmar que el propietario está obligado a realizar aquellas reparaciones necesarias con el fin de mantener la vivienda útil según lo pactado en el contrato. En consecuencia, si una instalación se estropea sin que exista mala praxis del inquilino, es el arrendador quien debe asumir el coste.
La posición del propietario
Cuando se trata de reparar un electrodoméstico incluido en el contrato, solucionar problemas estructurales, humedades, goteras, reparar instalaciones básicas como el agua caliente, la electricidad o la calefacción, la ley señala con claridad al propietario.
Lo mismo ocurre cuando las instalaciones son antiguas y el inquilino lleva poco tiempo residiendo en el inmueble: se presupone que el daño no es atribuible al uso reciente, sino al deterioro progresivo de las instalaciones de la vivienda por el paso del tiempo.
Además, si la vivienda forma parte de una comunidad de vecinos, el propietario también deberá hacerse cargo de las reparaciones que afecten a las zonas comunes del edificio, como escaleras, tejados o bajantes, ya que se consideran elementos estructurales del inmueble.
Este tipo de gastos, tanto ordinarios como extraordinarios, están regulados por la Ley de Propiedad Horizontal y son responsabilidad del titular del inmueble salvo que se haya pactado lo contrario de forma expresa y por escrito en el contrato de arrendamiento.
En ningún caso pueden trasladarse al inquilino los gastos derivados de obras estructurales o de mantenimiento general del edificio, como derramas por rehabilitación o sustitución de elementos comunes.
Las averías que debe pagar el propietario de un piso en alquiler
Obligaciones del inquilino
Por su parte, el inquilino debe encargarse del mantenimiento ordinario de la vivienda. Es decir, asumir la reparación de elementos que, por su uso cotidiano, puedan deteriorarse: sustituir bombillas, arreglar grifos que gotean, desatascar tuberías obstruidas por residuos, reparar persianas o cambiar mandos y pilas.
Para que una reparación pueda considerarse de esta categoría, su coste suele ser inferior a los 150 o 200 euros, aunque este umbral varía dependiendo de la jurisprudencia y el contrato firmado. También se tiene en cuenta el tiempo que el inquilino lleva en la vivienda: si una persiana deja de funcionar tras varios años de uso, la responsabilidad puede compartirse.
El arrendatario, además, tiene la obligación de informar al propietario de cualquier daño grave que pueda afectar a la habitabilidad. Si no lo hace en tiempo y forma, podría perder el derecho a exigir la reparación o incluso ser considerado responsable por omisión. Comprender estos matices es clave para saber quién paga las averías en un piso de alquiler.
¿Quién paga las averías en un piso de alquiler en situaciones urgentes o de conflicto?
La LAU permite que, en caso de urgencia, por ejemplo, una fuga que cause daños o una avería eléctrica que impida el uso de la vivienda, el inquilino realice directamente la reparación. Eso sí, debe haber informado previamente al propietario y justificar el gasto con las facturas correspondientes. En este contexto, actuar con transparencia y diligencia es clave.
Cuando surgen discrepancias sobre la causa de la avería o su coste, lo ideal es remitirse al contrato de arrendamiento. Si este no establece nada concreto, puede recurrirse a la mediación. Servicios como Reparix no solo ofrecen a los propietarios la tranquilidad de contar con una solución integral para la gestión de incidencias y averías en viviendas de alquiler, sino también la garantía de disponer de un servicio de mediación profesional en caso de conflicto, facilitando así una resolución ágil y sin tensiones entre las partes.
La importancia del seguro y de los contratos claros
Tanto propietarios como inquilinos pueden contar con seguros que cubran parte de los daños. Los propietarios suelen tener seguros de hogar que incluyen reparaciones estructurales o de instalaciones, mientras que los inquilinos pueden contar con seguros que cubran su responsabilidad civil o pequeñas reparaciones.
En cualquier caso, la clave para evitar problemas está en redactar un contrato de arrendamiento lo más específico posible. Incluir cláusulas sobre averías, mantenimiento y seguros puede evitar conflictos mayores.
Previsión, diálogo y respaldo profesional
Saber quién paga una avería en un piso de alquiler no debería depender de la intuición o de una discusión. Conocer la normativa, establecer reglas claras en el contrato y actuar con responsabilidad son los pilares para una convivencia contractual tranquila.
Para los propietarios, contar con servicios como los de PS Group aporta tranquilidad y garantías. Y para los inquilinos, estar informados y comunicarse con transparencia es la mejor forma de asegurar una relación fluida con el arrendador. En última instancia, prevenir es siempre mejor que resolver, y un buen asesoramiento puede marcar la diferencia entre una experiencia de alquiler satisfactoria y una llena de desencuentros.
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Factores del precio del alquiler, elementos clave para entender su evolución
El precio del alquiler no es una cifra arbitraria: responde a un conjunto de factores del precio del alquiler que condicionan el valor que el mercado otorga a una vivienda. Estos elementos, que combinan aspectos económicos, sociales y legislativos, explican por qué un piso en una zona puede costar el doble que otro con las mismas características en una localidad o barrio diferente.
Comprender cómo se calcula el precio del alquiler es clave tanto para propietarios como para inquilinos.
Además, entender estos elementos que determinan el precio del alquiler ayuda a identificar oportunidades y ajustar la oferta a la demanda real.
Ubicación y entorno: lo que más pesa en la valoración del alquiler
La localización de una vivienda sigue siendo el factor más determinante en el precio de un alquiler. Las zonas urbanas con mayor acceso a transporte público, centros educativos, zonas comerciales y servicios de salud tienden a registrar precios más elevados. En ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, vivir cerca del centro o de barrios bien conectados puede incrementar considerablemente el precio mensual del arrendamiento.
Por el contrario, las viviendas en periferias mal comunicadas o alejadas de servicios esenciales suelen tener un coste inferior. Esta diferencia también se observa dentro de una misma ciudad, donde barrios históricamente menos demandados han experimentado procesos de revalorización tras mejoras en infraestructuras o transformaciones urbanas.
Oferta, demanda y el nuevo índice del alquiler
El principio económico de la oferta y la demanda sigue marcando el pulso del mercado del alquiler. Cuando la demanda de vivienda en alquiler supera la oferta disponible, los precios tienden a subir. Es lo que ha sucedido en los últimos años, especialmente en las grandes ciudades, donde la construcción de nueva vivienda no ha seguido el ritmo de la demanda.
Según el Banco de España, hacen falta adicionalmente 500.000 viviendas nuevas en 2025, habida cuenta del déficit que existe entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva. Para este organismo, la creciente demanda de alquiler está relacionada con factores como la movilidad laboral, la dificultad de acceso a la compra de vivienda y el aumento de hogares unipersonales.
Esta presión sobre la demanda contribuye a tensionar los precios y hace más compleja la valoración del alquiler en contextos urbanos. Estos factores del alquiler de las viviendas también condicionan la evolución de la oferta y la demanda, obligando al mercado a ajustarse a nuevas realidades sociales, económicas y habitacionales.
Características de la vivienda: lo que marca la diferencia
Tamaño, distribución, número de habitaciones, terraza, ascensor y trastero… Todos estos elementos influyen en el valor que un propietario puede pedir por su vivienda. Una vivienda reformada, bien equipada y con instalaciones modernas (climatización, ventanas eficientes, cocina nueva) tendrá más valor que una con instalaciones antiguas.
El estado de conservación es clave. En igualdad de condiciones, una vivienda reformada puede llegar a aumentar su precio hasta un 20% respecto a otra similar sin actualizar, según habittisimo. Estos datos muestran cómo los elementos que determinan el precio del alquiler pueden tener un impacto directo en la rentabilidad de un inmueble.
Factores que incrementan el precio del alquiler
Servicios extra y zonas comunes en la valoración del alquiler
La presencia de servicios adicionales también influye en el precio. Zonas comunes, piscina, garaje, portero físico o seguridad privada son elementos que incrementan el valor de la vivienda. También lo hacen los servicios del entorno, como la cercanía a zonas verdes, instalaciones deportivas o centros culturales.
Estos elementos que determinan el precio del alquiler no solo mejoran la calidad de vida del inquilino, sino que representan un valor añadido que muchos están dispuestos a pagar. En mercados con alta demanda y escasa oferta, como ocurre en muchas grandes ciudades españolas en la actualidad, este tipo de ventajas puede marcar la diferencia entre cerrar un contrato o no.
Legislación, economía y renta del alquiler
El marco legal y la situación económica también influyen directamente en el mercado del alquiler. La inflación, las subidas de tipos de interés o las reformas legislativas en materia de vivienda tienen efectos inmediatos en la oferta y la demanda.
Cambios como la entrada en vigor del nuevo índice del alquiler o los topes en la actualización de las rentas pueden limitar las subidas, pero también provocar una retracción de la oferta. Algunos propietarios prefieren retirar sus inmuebles del mercado ante un escenario de mayor regulación.
En este contexto, servicios que aseguren el cobro del alquiler, como Adelantamos tu Renta, resultan de especial utilidad para propietarios que desean asegurar ingresos constantes sin tener que subir precios como medida preventiva ante posibles impagos, ofreciendo una alternativa que aporta tranquilidad financiera. También inciden directamente en la renta del alquiler, garantizando estabilidad y previsibilidad en los ingresos.
Tendencias del mercado y comportamiento del inquilino
La irrupción del alquiler vacacional, turístico y temporal ha alterado el equilibrio del mercado tradicional. Muchas viviendas que antes se destinaban al alquiler de larga duración han pasado a modelos más rentables a corto plazo, reduciendo la oferta y tensionando los precios.
Asimismo, el auge del teletrabajo ha modificado las preferencias de los inquilinos, que ahora prioriza viviendas con espacios amplios, luz natural y buena conexión a internet, incluso aunque estén en ubicaciones menos céntricas. Por ello mismo cada vez están surgiendo más iniciativas para repoblar la España vaciada en los entornos rurales apostando por el teletrabajo. Estas nuevas prioridades también afectan a la valoración de las viviendas.
Por parte de los inquilinos, conocer su capacidad de pago es clave para buscar una vivienda acorde a su situación. Para ello, herramientas como la Calculadora de Solvencia permiten realizar una estimación rápida orientativa para que el inquilino valore si un alquiler se ajusta a su capacidad económica. Los propietarios disponen del Scoring PS+, un análisis en profundidad que permite evaluar de forma precisa la solvencia del inquilino antes de cerrar el contrato.
Cómo fijar el precio del alquiler de forma justa
El precio del alquiler responde a un conjunto complejo de factores interconectados. Desde la ubicación hasta la situación económica general, pasando por las características del inmueble o las tendencias de consumo, todos ellos configuran un escenario en constante evolución.
Tanto si eres inquilino como propietario, conocer bien estos factores del alquiler vivienda es fundamental para negociar, valorar un alquiler correctamente y adaptarte a un mercado cada vez más cambiante.
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Cómo afectan las leyes de protección de datos a las inmobiliarias
Tanto agentes inmobiliarios como propietarios e inquilinos deben saber qué exigen las leyes de protección de datos personales y cómo les afectan.
Qué es la Ley de Protección de Datos
La actual normativa que aplica en España es realmente el Reglamento General de Protección de Datos o RGPD. Esta Ley europea establece cómo las organizaciones deben manejar los datos personales de los residentes de la Unión Europea.
Obligaciones del RGPD a las agencias inmobiliarias
Las empresas inmobiliarias solicitan con frecuencia datos personales en sus páginas web o en persona para que el usuario pueda recibir anuncios de inmuebles en venta o alquiler de acuerdo a sus preferencias, simulaciones de hipotecas, valoración de vivienda, etc. Por esta razón, es importante tener en cuenta:
Información al cliente
Es imprescindible informar al cliente o usuario de qué datos se recopilan y para qué. Además, el consentimiento debe recogerse de manera expresa, en ningún caso se podrá utilizar una casilla previamente marcada o asumir el consentimiento por omisión.
También hay que notificar a los usuarios si uno de los objetivos de la recopilación de estos datos es la creación de un perfil o sumarlo a una base de datos de contactos para acciones de marketing.
Asimismo, las empresas inmobiliarias tienen que comunicar si comparten estos datos con terceras empresas, por ejemplo, entidades bancarias o de financiación.
En este sentido, hay que tener la aceptación del cliente para cada uno de los usos de datos que prevea la empresa de manera que el usuario pueda aceptar solo los que considere. Esta información debe presentarse de manera clara con un lenguaje sencillo y transparente.
Datos que recogen las inmobiliarias
Las agencias inmobiliarias tratan diversos datos personales y financieros con fines comerciales y administrativos.
- Datos de identificación. Nombre y apellidos, DNI, etc.
- Datos de contacto. Teléfono, correo electrónico.
- Datos financieros. Ingresos, historial crediticio, declaraciones fiscales.
- Datos de contrato de compraventa o alquiler. Arras, reservas, etc.
Como hemos mencionado anteriormente, los agentes emplean esta información con diferentes objetivos:
- Intermediación en compraventa o alquiler de inmuebles. Para evaluar la solvencia económica del comprador o inquilino, redactar contratos, verificar la identidad de las partes.
- Promoción comercial. Envío de ofertas y promociones, seguimiento de leads.
- Gestión administrativa. Cobro de rentas, gestión de seguros, hipotecas, etc.
Cómo afectan las leyes de protección de datos a las inmobiliarias
Obligaciones de las inmobiliarias conforme a las leyes de protección de datos
Como hemos mencionado anteriormente, los clientes o usuarios deben aceptar de manera expresa que están de acuerdo con que la inmobiliaria pueda compartir sus datos. Para conseguir el consentimiento estos deben marcar una casilla, otorgar el consentimiento a través de un formulario o mediante la firma electrónica.
Si es así, las agencias podrán compartirlos con notarías, aseguradoras, bancos, administraciones públicas, empresas de tasación, abogados o asesores fiscales.
Además, la empresa está obligada a mantener las seguridad de los datos que almacena, mediante procesos de cifrado, encriptado o anonimización de la información.
¿Cuánto tiempo se guardan los datos? La inmobiliaria debe informar a los usuarios del tiempo que va a guardar sus datos. Aunque la ley no hace mención directa sobre el plazo permitido, este debe ser el menor posible. Por un lado, las facturas deben almacenarse al menos cinco años según el Código Civil mientras que la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales exige 10 años. Cuando hayan finalizado estos plazos legales, la empresa sí tiene que eliminar todos los datos, sin embargo, si los emplea para elaborar estadísticas tendrá que anonimizar la información.
Por último, es importante saber que ante una brecha de seguridad deberán informar a la Agencia Española de Protección de Datos así como a los afectados en un plazo máximo de 72 horas.
Sanciones por incumplimiento de la RGPD
El incumplimiento de la ley de protección de datos conlleva sanciones que pueden alcanzar los 20 millones de euros o el 4% del volumen de facturación anual (la cuantía que sea más alta).
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Alquiler de habitaciones con aval de los padres
El alquiler de habitaciones a estudiantes es una opción muy interesante para mantener tu vivienda alquilada. Veamos a continuación por qué es recomendable el aval en este tipo de alquiler.
Qué es el aval del alquiler
El aval es una garantía adicional que el arrendador puede solicitar al inquilino, no es obligatorio pero puede ser muy recomendable para alquileres que puedan suponer más riesgo de impago. El aval es una persona física o jurídica que se responsabiliza a responder ante deudas o impagos del inquilino durante toda la duración del contrato de arrendamiento.
Aval de los padres para alquiler de habitaciones
Como decimos, el propietario puede solicitar esta garantía adicional al arrendatario a modo de seguridad, en ese caso, deberá estar especificado en una cláusula del contrato de alquiler exactamente cuánto abarca la responsabilidad del avalista.
Cuando se trata de un alquiler a estudiantes, lo más habitual es que los avalistas sean los padres, es decir, un aval personal. Estos deben ser conscientes de que deberán responder ante cualquier incumplimiento del contrato por parte del inquilino, ya sea un retraso o impago de la renta y los suministros o cualquier destrozo causado a la vivienda.
Tipo de contrato de alquiler a estudiantes
El alquiler por habitaciones constituye un alquiler de temporada, ya que se alquila la vivienda por un periodo concreto, por lo general, inferior a un año. Esta modalidad de contratos se rige por el Código Civil.
En este tipo de contrato la fianza es de dos meses de renta. La fianza funciona también como una garantía adicional, con la diferencia de que sí es obligatoria por ley, por este motivo, el aval no sustituye a la fianza.
Riesgos del alquiler a estudiantes
Todos los alquileres están expuestos a riesgos, según nuestra experiencia como gestores de alquileres te indicamos todo lo que debes tener en cuenta cuando alquilas tu piso a estudiantes:
- Estabilidad económica. En la mayoría de los casos los inquilinos son jóvenes estudiantes lo que significa que no tienen una regularidad de ingresos, dependen de becas o de los padres para cubrir sus gastos. Esto puede dar lugar a retrasos en el abono de la renta, lo que perjudica directamente al casero.
- Rotación de inquilinos. A diferencia del alquiler de larga duración, este tipo de arrendamiento por períodos más cortos (un curso escolar normalmente) implica una rotación más elevada de inquilinos. Esto supone más gestiones para el propietario que tiene que buscar nuevos candidatos, organizar visitas y asumir los gastos fijos cuando el piso está vacío.
- Mantenimiento de la vivienda. Generalmente, se tiende a pensar que los inquilinos jóvenes son menos cuidadosos que otro perfil de inquilinos. Además, la rotación influye directamente en el desgaste de la vivienda.
- Convivencia en la comunidad de vecinos. Es común asociar los alquileres a estudiantes con fiestas que puedan causar molestias en la comunidad de vecinos.
- Deducciones fiscales. El alquiler de larga estancia permite reducciones en la declaración de la renta que van del 50% al 90%, en cambio, este tipo de alquiler temporal no puede disfrutar de estas ventajas.
Qué debes tener en cuenta con un alquiler de habitaciones
Ventajas del alquiler por habitaciones
- La renta. Las mensualidades de los alquileres por habitaciones y por ende aquellos arrendamientos de temporada, suelen ser más elevadas en comparación con el alquiler de larga duración.
- Rentabilidad para el propietario. A corto plazo, la rentabilidad bruta (sin tener en cuenta los gastos de los meses que la vivienda está vacía) de un alquiler de temporada puede ser más beneficiosa para el arrendador, no obstante, si lo que se busca son ingresos regulares a largo plazo eso solo se obtiene con un alquiler tradicional.
- Contratos cortos. El hecho de que el contrato de alquiler por habitaciones tenga una duración más breve que el de vivienda habitual permite al propietario hacer uso de la vivienda si lo necesita o venderla, si valora que esta decisión puede generar más beneficios.
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Tipos de aval para alquiler, qué son y para qué sirven
Cuando se alquila una vivienda tanto propietarios como inquilinos buscan seguridad. Para los arrendadores, esto significa asegurarse de que el inquilino pueda cumplir con sus obligaciones de pago. Para los inquilinos, demostrar que son solventes puede ser clave para optar a la vivienda que buscan. En este artículo, vamos a explicar los tipos de aval para alquilar.
Qué es el aval
Un aval es una garantía que asegura al propietario que va a cobrar la renta independientemente de si su inquilino no puede cumplir. El avalista es una tercera persona que se compromete legalmente a asumir la obligación del pago de la renta del inquilino si éste lo necesita. No es un recurso obligatorio por ley para alquilar una casa pero los propietarios pueden solicitarlo.
Tipos de aval para alquiler
A continuación, repasamos los dos avales principales que se utilizan en un contrato de arrendamiento.
Aval personal para alquiler
Es el más común. Se trata de una persona física, con una situación financiera solvente que se hace cargo de la deuda del arrendatario si no pudiera cumplir con sus obligaciones de pago del alquiler. Por lo general, suele ser una persona conocida del inquilino, padres, otro familiar o amigo.
Ventajas:
- Es fácil de gestionar y no requiere trámites complicados.
- No implica costes adicionales, salvo posibles gestiones notariales.
Inconvenientes:
- Depende de que alguien cercano al inquilino esté dispuesto a asumir este riesgo.
- Puede generar tensiones personales ya que si el inquilino incurre en un impago y el avalista no se hace cargo podría entrar en listas de morosos.
Aval bancario para alquiler
Una entidad bancaria también puede comprometerse a hacerse cargo de la situación financiera de un inquilino aunque, en este caso, se le exige un depósito que no puede tocar hasta la finalización del alquiler así como la firma de un contrato.
Ventajas:
- Ofrece máxima seguridad para el propietario.
- Es una garantía formal respaldada por una entidad financiera.
Inconvenientes:
- Supone un coste adicional para el inquilino, ya que los bancos cobran comisiones por este servicio.
- Requiere disponer de una cantidad considerable de dinero como depósito.
- Es difícil de conseguir ya que el banco realizará un estudio al inquilino para conocer sus finanzas.
Cualquiera que sea el avalista debe quedar reflejado en el contrato de alquiler, y esta responsabilidad dura toda la validez del contrato.
Ventajas e inconvenientes de los tipos de aval para alquiler
Diferencias entre el aval y la fianza
La fianza no es un aval, aunque también se considera una garantía para el propietario. Es una cuantía que el inquilino debe abonar en metálico al inicio del contrato. Se diferencia del aval en que esta sí es obligatoria por ley, corresponde a una mensualidad de la renta en caso de alquiler de larga duración y dos si es alquiler de uso distinto a vivienda.
Por su parte, el arrendador está obligado a devolver la fianza al finalizar el contrato siempre que el inquilino haya cumplido con sus obligaciones.
Adelantamos tu renta sustituye al aval
Adelantamos su Renta de PS Group es un servicio que anula la necesidad de aval bancario. Pensado tanto para propietarios como para agencias inmobiliarias, asegura que el propietario reciba puntualmente la renta cada mes aunque el arrendatario no pague. Te resumimos las principales ventajas:
Inquilinos solventes. Realizamos un estudio de solvencia previo del candidato para identificar a la persona que puede responder al precio de la vivienda por la que está optando, se estudia que tenga una estabilidad laboral y económica a la vez que no tenga deudas pendientes ni figure en ninguna lista de morosos.
Pago puntual de la renta. Abonamos al arrendador la renta los días 5 de cada mes, aunque el inquilino no haya pagado.
Reclamación en caso de impago del alquiler. En caso de retraso o impago por parte del inquilino, iniciaremos el proceso de reclamación al arrendatario, sin que el propietario deje de percibir las mensualidades.
Desahucio por impago. En caso de impago prolongado, desde PS Group nos encargamos de mediar por todas las vías necesarias hasta la propia consecución del desahucio del arrendatario, sin suponer ningún coste adicional para el arrendador.
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Huelga de alquileres: qué es y cómo me afecta
El acceso a la vivienda se ha convertido en un obstáculo para muchas personas hasta el punto de que según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la vivienda se encuentra entre los principales problemas que afectan personalmente a los españoles.
La primera causa es una subida del precio del alquiler continuada durante varios meses hasta alcanzar máximos históricos este año. En las principales ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Palma los precios se han incrementado más de un 10% en un año.
Esta situación se ha vuelto insostenible para muchas familias que tienen que destinar más del 30% de sus ingresos para pagar la renta; hasta el punto de que se ha convocado una huelga de alquileres por parte del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid al que, previsiblemente se sumarán otros sindicatos y colectivos en diferentes ciudades.
En qué consiste la huelga de alquileres
La iniciativa propone que los inquilinos dejen de abonar la renta con el objetivo de que las administraciones tomen medidas. Todavía está por definir cuánto puede durar la huelga y las cuantías que se dejarán de pagar. Una de las propuestas promueve que se produzca una rebaja en torno al 40% de las rentas actuales, lo equivalente a la subida que han sufrido los alquileres de media en la última década.
¿Es legal una huelga de alquileres?
La huelga es un derecho contemplado en la Constitución Española, no obstante, está únicamente ligado a motivos laborales. Por tanto, es importante que los inquilinos sepan que dejar de abonar el alquiler, aunque solo sea un mes, puede desembocar en una demanda de desahucio por parte del propietario.
Y es que, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que la falta de pago de la renta supone un incumplimiento de contrato.
- Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
Desahucio por impago
Cuando un inquilino se retrasa o deja de pagar el alquiler, lo habitual es que el arrendador trate de solucionar la situación mediante el diálogo. Si esto no resuelve la situación, el propietario deberá enviar un burofax indicando la cantidad adeudada y el plazo, esto servirá como prueba legal en un posible juicio.
Si el arrendatario sigue sin pagar, es el momento de iniciar el procedimiento judicial de desahucio. Si el juzgado admite la demanda, se fijan las fechas para el juicio. Si este es favorable para el propietario también se establecerá una fecha para el lanzamiento.
Es importante contar con un abogado especializado en estos temas, en PS Group contamos con un equipo de profesionales para asesorarte durante todo el proceso.
Consecuencias de la huelga de alquileres
Inquilino vulnerable
Una posibilidad para el inquilino demandado es alegar vulnerabilidad (desempleo u otras causas familiares); en este caso debe presentar un informe detallando que cumple los requisitos legales.
Durante 2024 el Gobierno mantiene la moratoria de desahucios de manera que el juez puede decretar la suspensión del desahucio por motivos de vulnerabilidad. Según la Ley de Vivienda el proceso depende del tipo de arrendador:
- Si el propietario es un pequeño tenedor: el procedimiento se suspenderá por cuatro meses hasta que los Servicios Sociales encuentren una solución habitacional para el inquilino vulnerable.
- Si el propietario es un gran tenedor: se debe producir además un proceso de conciliación que puede durar dos meses más.
En caso de que el juez paralice el juicio o el desahucio, el propietario puede solicitar una compensación al organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma.
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Subida del precio del alquiler
¿Cuál es la subida del precio del alquiler en España? Los datos de los principales portales inmobiliarios confirman que en 2024 se ha alcanzado el valor máximo histórico del precio del alquiler, 13,4 euros el metro cuadrado, en torno a un 10% más que hace un año, según Idealista.
Precio del alquiler por capitales
Prácticamente todas las capitales de provincia han registrado una subida de los alquileres en octubre de 2024 respecto al mismo periodo del año pasado. Las principales ciudades, donde los precios ya estaban elevados han seguido aumentando.
En Madrid alquilar una vivienda cuesta un 15,9% más que hace un año, en Barcelona un 13,5%, en Valencia un 12,3%, en Palma un 15,3% y en Málaga un 13,8%. En todas estas ciudades se ha superado en los últimos meses el precio histórico más alto, según datos de Idealista. En estas capitales los precios van de los 14,4 euros por metro cuadrado de Valencia a los 23,1 euros de Barcelona, la ciudad más cara para alquilar un piso.
Esfuerzo de alquiler
La tasa de esfuerzo significa el gasto que supone para los ingresos de un hogar el pago de la renta de una vivienda. Los expertos recomiendan que no sobrepase el 30% de los ingresos familiares.
La falta de oferta de vivienda en comparación con el aumento de la demanda de casas en alquiler ha provocado que los precios de los alquileres hayan cogido una tendencia alcista imparable. Según datos de Fotocasa, hay un 77% de demandantes de vivienda de alquiler frente a un 19% de ofertantes.
Una de las principales causas de que haya crecido el mercado del alquiler ha sido la dificultad de acceder a una vivienda en propiedad debido a los tipos de interés y la inflación. En concreto, el 43% de los demandantes reconoce que busca un alquiler porque no puede comprar una casa debido a su situación económica.
Según datos de Idealista, hay 11 capitales de provincia con un esfuerzo de alquiler para acceder a una vivienda tipo de dos habitaciones se sitúa por encima del 30% de los ingresos totales del hogar. Barcelona lidera este ránking con una tasa del 46%, seguida por Palma (45%), Málaga (42%), Valencia (41%) y Madrid (38%). Entre las principales ciudades, Sevilla, Vitoria y Granada tienen esfuerzos por debajo del límite entre el 29% y el 26%.
Recomendaciones para propietarios que quieren saber el precio del alquiler de su vivienda
¿Qué precio del alquiler es adecuado para mi piso?
Según los datos del Informe de Fotocasa, entre los propietarios de una vivienda de alquiler hay un 21% que, durante el último año, ha negociado la renta mensual y en la mayor parte de los casos, el fin de estas conversaciones fue a la baja.
Como propietario, es lógico que tengas dudas sobre qué precio poner a tu vivienda cuando quieres ofertarla para un arrendamiento de vivienda habitual. Como expertos en la gestión integral de alquileres, te aconsejamos que tengas en cuenta estas tres vías para obtener información sobre el precio del alquiler de tu casa:
- Informarse de los alquileres de viviendas similares a la tuya en tu zona, calle o barrio. Para eso, puedes hacer una búsqueda de inmuebles en alquiler en los principales portales inmobiliarios teniendo en cuenta que el piso tenga las mismas características para poder comparar: habitaciones, baños, terraza, zonas comunes, garaje, trastero, etc.
- Valoración gratuita online. Hay múltiples empresas que ofrecen una valoración aproximada del precio de alquiler adecuado para una vivienda. Es necesario introducir las características básicas del inmueble y, a veces, es imprescindible registrarse para poder descargar o recibir vía correo electrónico ese informe de valoración.
- Buscar asesoramiento experto. Un agente inmobiliario o una empresa experta en gestión de alquileres como PS Group tiene amplia experiencia en el mercado. No sólo pueden ayudarte a poner el precio realista más adecuado para tu piso para que se alquiler rápido y con la máxima rentabilidad posible, sino que te asesorará sobre la normativa vigente en tu zona y si existe alguna limitación de precios.
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