Cómo prevenir el impago con el estudio de solvencia del alquiler
El problema más temido para un propietario que alquila su piso es un inquilino que no pague. Es muy difícil prever a un arrendatario moroso pero hay medidas muy válidas que pueden contribuir a reducir los riesgos como es realizar un buen estudio de solvencia del alquiler.
Qué es un estudio de solvencia
El estudio de solvencia del alquiler consiste en un análisis exhaustivo sobre la situación económica de los potenciales inquilinos. Se realiza para conocer si este tiene la solvencia suficiente para hacer frente al pago mensual de la renta que tiene el piso para el que se ha mostrado interesado.
Además, se estudia también si el candidato puede hacer frente a sus gastos aparte del alquiler y si seguirá pudiendo hacerse cargo aunque aparezcan gastos imprevistos.
Asimismo, es muy importante conocer si el candidato tiene deudas o préstamos ya que este tipo de gastos son una cuantía fija que el inquilinos debería sumar a la renta mensual, lo que reduce su capacidad de ahorro o la disponibilidad de ingresos para el resto de sus gastos.
Esfuerzo del alquiler
La tasa de esfuerzo del alquiler mide los ingresos que una persona debe destinar al pago de la renta de una vivienda determinada. Los expertos recomiendan que el pago de la renta y los gastos asociados no superen el 30% de los ingresos del hogar, por lo que para que el certificado de solvencia sea favorable el candidato debería contar con más de la mitad de su sueldo tras pagar cada mensualidad.
Ventajas de un estudio de solvencia del alquiler
Realizar un estudio de solvencia del alquiler tiene tres beneficios, principalmente:
- Menor riesgo de impago del alquiler: como hemos mencionado anteriormente, al verificar solvencia de un inquilino es más probable asegurarse ante posibles impagos con un candidato económicamente solvente.
- Tranquilidad para el propietario: El arrendador conoce la situación financiera pasada y presente del futuro inquilino.
- Menos visitas al piso: Filtrar a los candidatos supone un ahorro valioso de tiempo, ya que un inquilino que no pasa satisfactoriamente el estudio de solvencia del alquiler puede ser rechazado antes de realizar la visita.
Cómo se realiza un estudio de solvencia del alquiler
¿Qué documentación hay que revisar?
Como expertos en la gestión de alquileres, te recomendamos revisar esta documentación:
- DNI, NIE o pasaporte para verificar la identidad del inquilino.
- Contrato de trabajo, las nóminas de los últimos tres meses y la declaración de la renta del año anterior. Esta documentación nos informa de la estabilidad laboral (contrato indefinido, temporal, periodo de prueba…) así como del salario del candidato.
- Extracto bancario de los últimos tres meses para tener más información sobre los gastos que el candidato tiene comprometidos.
- Consultar los registros de morosos del alquiler. Se trata de bases de datos de inquilinos con deudas, no obstante, es posible que algunas no sean accesibles para particulares o que requieran la autorización previa del candidato.
- Referencias de anteriores caseros u empresas de gestión del alquiler. Las referencias de otros arrendadores e inquilinos con los que se haya compartido piso son un recurso, pero de ninguna manera son una prueba definitiva debido a la poca fiabilidad que pueden suponer estos testimonios.
Estudio de solvencia del alquiler de PS Group
En PS Group llevamos diez años realizando completos estudios de solvencia Scoring PS+ tanto para agencias inmobiliarias como para propietarios. Nuestro equipo de expertos se encarga de supervisar toda la información y documentación pertinente y se encarga de determinar la horquilla económica que el candidato puede permitirse.
Por último, realizamos una ardua investigación, hacemos todas las averiguaciones sobre la posible morosidad en los principales ficheros y detectamos patrones de conducta a través de herramientas propias.
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Huelga de alquileres: qué es y cómo me afecta
El acceso a la vivienda se ha convertido en un obstáculo para muchas personas hasta el punto de que según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la vivienda se encuentra entre los principales problemas que afectan personalmente a los españoles.
La primera causa es una subida del precio del alquiler continuada durante varios meses hasta alcanzar máximos históricos este año. En las principales ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Palma los precios se han incrementado más de un 10% en un año.
Esta situación se ha vuelto insostenible para muchas familias que tienen que destinar más del 30% de sus ingresos para pagar la renta; hasta el punto de que se ha convocado una huelga de alquileres por parte del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid al que, previsiblemente se sumarán otros sindicatos y colectivos en diferentes ciudades.
En qué consiste la huelga de alquileres
La iniciativa propone que los inquilinos dejen de abonar la renta con el objetivo de que las administraciones tomen medidas. Todavía está por definir cuánto puede durar la huelga y las cuantías que se dejarán de pagar. Una de las propuestas promueve que se produzca una rebaja en torno al 40% de las rentas actuales, lo equivalente a la subida que han sufrido los alquileres de media en la última década.
¿Es legal una huelga de alquileres?
La huelga es un derecho contemplado en la Constitución Española, no obstante, está únicamente ligado a motivos laborales. Por tanto, es importante que los inquilinos sepan que dejar de abonar el alquiler, aunque solo sea un mes, puede desembocar en una demanda de desahucio por parte del propietario.
Y es que, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que la falta de pago de la renta supone un incumplimiento de contrato.
- Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
Desahucio por impago
Cuando un inquilino se retrasa o deja de pagar el alquiler, lo habitual es que el arrendador trate de solucionar la situación mediante el diálogo. Si esto no resuelve la situación, el propietario deberá enviar un burofax indicando la cantidad adeudada y el plazo, esto servirá como prueba legal en un posible juicio.
Si el arrendatario sigue sin pagar, es el momento de iniciar el procedimiento judicial de desahucio. Si el juzgado admite la demanda, se fijan las fechas para el juicio. Si este es favorable para el propietario también se establecerá una fecha para el lanzamiento.
Es importante contar con un abogado especializado en estos temas, en PS Group contamos con un equipo de profesionales para asesorarte durante todo el proceso.
Consecuencias de la huelga de alquileres
Inquilino vulnerable
Una posibilidad para el inquilino demandado es alegar vulnerabilidad (desempleo u otras causas familiares); en este caso debe presentar un informe detallando que cumple los requisitos legales.
Durante 2024 el Gobierno mantiene la moratoria de desahucios de manera que el juez puede decretar la suspensión del desahucio por motivos de vulnerabilidad. Según la Ley de Vivienda el proceso depende del tipo de arrendador:
- Si el propietario es un pequeño tenedor: el procedimiento se suspenderá por cuatro meses hasta que los Servicios Sociales encuentren una solución habitacional para el inquilino vulnerable.
- Si el propietario es un gran tenedor: se debe producir además un proceso de conciliación que puede durar dos meses más.
En caso de que el juez paralice el juicio o el desahucio, el propietario puede solicitar una compensación al organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma.
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Impago del alquiler: qué hacer si un inquilino no paga
La mayor preocupación y temor de un propietario que pone su piso en alquiler es enfrentarse a un impago. La cifra de desahucios por impagos en España ha aumentado un 11% y representan el 75% del total, según datos del primer semestre de 2024 del Consejo General del Poder Judicial.
Si te preguntas qué hacer si un inquilino no paga, en este artículo te damos toda la información que debes saber.
Pasos a seguir ante un impago del alquiler
1. Diálogo
Lo primero que debería hacer un propietario cuando detecta el primer retraso o impago de la renta es actuar con la mayor serenidad posible, ya que, en ocasiones, puede deberse a un olvido o un imprevisto. Lo recomendable es solucionar la situación mediante el diálogo, hablar con el inquilino para conocer la causa del retraso y acordar fraccionar el pago u ofrecer una extensión del plazo. Lo ideal es conseguir que el conflicto no escale.
2. Burofax
Si el impago persiste o el inquilino no responde entonces es momento de realizar la reclamación de manera más formal. Lo más aconsejable es enviar un burofax que es un servicio de correos que da validez legal a la comunicación entre las partes. En el escrito se debe indicar la deuda existente y el plazo para abonarla.
El burofax tiene dos objetivos, presionar al inquilino a pagar, por un lado, y servir como prueba en caso de iniciar un proceso legal, por otro. Asimismo, el documento debe incluir las consecuencias de no subsanar la deuda, es decir, rescisión del contrato o desahucio del alquiler.
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla en su artículo 27:
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
- a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
3. Vía judicial
Si tras enviar el burofax no se obtiene ningún tipo de respuesta por parte del arrendatario entonces, lamentablemente, es momento de echar a los inquilinos que no pagan, iniciando el procedimiento de desahucio para recuperar la vivienda.
Se recomienda contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho inmobiliario o gestión de alquileres, ya que el proceso puede ser complejo. Por lo general, el demandante suele solicitar tanto la recuperación de su propiedad como la devolución de las cantidades impagadas.
Este proceso puede llevar tiempo, por lo general puede tardar en resolverse unos ocho meses y hasta un año, aunque podría sobrepasar el año si el juzgado tiene demasiada carga de trabajo o el inquilino se declare en situación de vulnerabilidad.
Recomendaciones para el propietario ante un impago de alquiler
Como expertos en la gestión de alquileres, es importante recordar que el propietario no tiene derecho a desalojar al inquilino por su cuenta, ni a la fuerza, cambiar la cerradura, ni cortarle los suministros porque de cara a un proceso judicial estas medidas pueden ser tomadas como un delito de coacciones.
Recomendaciones sobre qué hacer si un inquilino no paga
Cómo prevenir a un inquilino moroso
Aunque el impago del alquiler es una situación a la que cualquier propietario puede verse expuesto, hay medidas preventivas que pueden ayudarte a minimizar el riesgo.
Estudio de solvencia
PS Group realiza una cuidada selección del inquilino mediante un estudio de solvencia de los potenciales inquilinos apoyado en las más avanzadas técnicas de scoring e investigación. Esto incluye revisar su historial de crédito, solicitar nóminas o documentación que acredite solvencia económica y, si es posible, pedir referencias de anteriores arrendadores.
Fianza
Solicitar una fianza y garantías adicionales es una medida común y eficaz para asegurar una parte del alquiler.
Adelanto de la renta
Mes a mes adelantamos la renta al propietario sin coste adicional, emitiendo los pagos en los plazos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos y con independencia de lo que haga su inquilino.
Asesoramiento jurídico
En caso de retraso iniciaremos el proceso de reclamación amistosa, mientras el propietario continúa tranquilo y cobrando la debida renta puntualmente. En caso de impago iniciaremos el procedimiento de reclamación judicial pertinente, además del amistoso ya iniciado con el fin último de lograr la recuperación de la posesión del inmueble.
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Qué es un contrato de alquiler blindado y para qué sirve
Cuando se inicia un alquiler de vivienda habitual es muy recomendable formalizarlo mediante un contrato por escrito. Legalmente, los contratos verbales están permitidos, pero como expertos en la gestión de alquileres no recomendamos esta fórmula, ya que pueden implicar numerosos riesgos para el propietario y conflictos con el inquilino a largo plazo. Para evitar posibles disputas, te traemos un modelo de contrato que quizá no conozcas. ¿Habías oído hablar de un contrato de alquiler blindado?
Características de un contrato de alquiler blindado
¿Qué es un contrato de alquiler blindado? Esta modalidad existe, por ejemplo, en los contratos de trabajo de altos directivos en grandes empresas. En el ámbito del alquiler se utiliza con el mismo objetivo: dar mayor seguridad jurídica.
Diferencias entre un contrato de alquiler habitual y uno blindado
Un contrato de alquiler blindado incluye las mismas cláusulas generales que cualquier contrato de arrendamiento habitual, pero, además, cuenta con una serie de cláusulas específicas para dar mayores garantías y protección al propietario.
Este contrato es especialmente útil para prevenir conflictos y asegurar el cumplimiento por ambas partes, si los inquilinos no cumplen todas las condiciones necesarias o ante perfiles de arrendatarios concretos.
Cláusulas de un contrato de alquiler blindado
Las cláusulas de este tipo de contrato pretenden ser más rígidas que las de un contrato de alquiler habitual.
- Fianza y garantías adicionales. La fianza es obligatoria por ley. Corresponde a un mes de la renta o dos en caso de alquiler para uso distinto de vivienda, y se debe entregar en metálico al propietario. Además, el propietario puede pedir garantías adicionales al inquilino como un aval personal o bancario, e incluir una cobertura para mayor seguridad en caso de impago.
- Revisión del inmueble. Se puede contemplar la posibilidad de que el dueño de la vivienda realice inspecciones periódicas del inmueble para comprobar su buen estado, siempre con preaviso al inquilino.
- Resolución anticipada del contrato. Es conveniente dejar por escrito cuáles son las posibles causas para rescindir el contrato antes del periodo pactado. También se puede contemplar en este punto, las penalizaciones que puede conllevar este tipo de incumplimiento.
- Cláusulas de penalización. Aparte de la penalización por finalización de contrato anticipada, se pueden añadir otras por incumplimiento de otras obligaciones, como no avisar con antelación del desistimiento de contrato, impagos o daños al piso.
- Actualización del alquiler. Es muy aconsejable detallar en el contrato los métodos y periodos de actualización, teniendo en cuenta los límites contemplados en la Ley de Vivienda, para evitar conflictos con el inquilino.
Cláusulas de un contrato de alquiler blindado
Cláusulas que no se pueden incluir por ley
Es importante que sepas que hay aspectos que no se pueden incluir, especialmente si van en contra de la ley. Te indicamos cuáles son para que estés bien informado.
- Duración mínima del contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los alquileres de larga duración deben tener un plazo mínimo de cinco años o siete si el propietario es una persona jurídica. A partir de ahí se puede renovar anualmente hasta tres años más.
- Cambio de responsabilidades. La ley no permite que el arrendador evite sus responsabilidades relacionadas con el mantenimiento y reparaciones de la casa. Es su obligación hacerse cargo de todos los arreglos necesarios para que la vivienda sea habitable, exceptuando aquellos que estén directamente relacionados con el desgaste normal por parte del inquilino o un mal uso.
- Impuestos. Hay gastos como el IBI o las tasas municipales que corresponden únicamente al propietario de la vivienda.
- Derechos del inquilino. Del mismo modo, no es posible reducir los derechos de los arrendatarios impidiéndoles prorrogar el contrato dentro del marco permitido por ley, desahucios injustificados, recibir una indemnización si el casero decide finalizar el contrato sin causa justificada ni el previo aviso contemplado en la ley.
Como empresa gestora de alquileres contamos con un equipo de asistencia jurídica para resolver todas tus dudas durante la duración del alquiler para ayudarte a proteger la inversión inmobiliaria.
- Publicado en inmobiliarias, propietarios
Ventajas de la gestión del alquiler
¿Has pensado en alquilar tu piso? Arrendar una vivienda proporciona rentabilidad al propietario pero la gestión del alquiler abarca numerosas tareas para el particular que debe valorar antes de decidirse a hacerlo por su cuenta. Algunas de ellas son:
- Gestionar las visitas
- Escoger al candidato solvente
- Firmar el contrato
- Depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente
- Seguimiento de los cobros
- Mantenimiento del inmueble
Todo este tipo de gestiones requieren tiempo, por esta razón, si te has planteado contratar a un profesional para la gestión y protección de rentas en este artículo te detallamos todas las ventajas.
Cómo funciona la gestión del alquiler para propietarios
El 15,4% de los hogares españoles viven en alquiler, según datos del INE de 2023. Esta cifra es muy inferior a la de hogares en régimen de propiedad que supera el 75%, no obstante, la demanda del alquiler ha aumentado ligeramente en los últimos años y con ella se ha disparado el número de empresas de gestión de alquileres. A continuación, te indicamos todos los beneficios que debe incluir la empresa que selecciones.
Estudio de solvencia del inquilino
La principal preocupación de los propietarios es el impago de la renta o los suministros por parte de los inquilinos. La mejor manera de prevenir esta desagradable situación es escoger al candidato adecuado, un inquilino solvente con capacidad de pago mensual.
Por tanto, es imprescindible que el profesional contratado realice estudios de solvencia de los potenciales inquilinos apoyados en las más avanzadas técnicas de scoring e investigación.
Será necesario solicitar al candidato documentación como contrato de trabajo y vida laboral para comprobar su situación antes de iniciar el alquiler. Además, es posible comprobar si el inquilino está en algún listado de morosos y si tiene pendiente alguna deuda bancaria, por ejemplo. Por último, es recomendable solicitar referencias de anteriores caseros, aunque hay que tener en cuenta que no es una prueba 100% fiable.
Calculadora de solvencia del inquilino
¿Quieres saber si tu inquilino es solvente? Puedes hacer un análisis previo para saber si el perfil del candidato es económicamente apto en una calculadora de solvencia. El resultado no es vinculante ni definitivo, se trata de una orientación. La solvencia exacta solo puede obtenerse mediante un estudio exhaustivo como el que realiza Plus Services a través de herramientas propias, una ardua investigación y consulta en los principales ficheros de morosidad.
Contrato de alquiler
Aunque legalmente no es obligatorio firmar un contrato de arrendamiento entre propietario e inquilino sí es muy aconsejable. Este documento debe incluir:
- Fotografías del estado de la vivienda y muebles
- Renta y fianza
- Quién debe pagar los suministros, comunidad, basuras, etc.
- Duración y prórrogas
- Obligaciones específicas
En este sentido, contar con un profesional que te asesore y redacte el contrato será de gran ayuda.
Beneficios de la gestión del alquiler para propietarios
Alquiler seguro: adelanto de rentas
Algunas empresas de gestión de alquileres te garantizan el pago puntual de la renta mensual independientemente de lo que haga el inquilino y se encargan de gestionar el cobro con el inquilino sin coste adicional. Asimismo, estas compañías cuentan con cobertura en caso de impago tanto de la renta como de los suministros.
En caso de retraso se encargan de realizar una reclamación amistosa, mientras el propietario continúa tranquilo y cobrando la debida renta puntualmente.
Defensa jurídica
Lo habitual es que no haya ningún problema con el inquilino, pero si lo hubiera supone una tranquilidad para el arrendador saber que cuenta con asesoramiento jurídico. En caso de impago, la empresa de gestión integral del alquiler inicia el proceso de reclamación sin límite de costas, con el fin último de lograr la recuperación de la vivienda. Hay empresas que ofrecen un plus durante el proceso de solicitud del desahucio, PS Group mantiene la garantía de pago al propietario hasta la obtención de sentencia sobre el desahucio o la previa recuperación del inmueble.
También existen coberturas frente a actos vandálicos y se encargan del cambio de cerradura si la situación se complica hasta el extremo de tener que recurrir al desahucio.
Ventajas de la gestión del alquiler para profesionales
Los profesionales inmobiliarios también pueden encontrar un gran apoyo a su trabajo con los servicios integrales de gestión del alquiler, ya que al contratar estas gestiones pueden ahorrar tiempo y destinar sus esfuerzos en la captación. Algunos de los beneficios que pueden obtener con PS Group son:
- Gestión digital: cuentan con una plataforma Ágora de gestión personalizada online, muy sencilla e intuitiva, para ahorrar tiempos.
- Experiencia en todo tipo de alquileres: tanto para uso de vivienda como uso distinto de vivienda.
- Consultorio legal: área jurídica de apoyo para cualquier consulta o procedimiento.
- Formación continuada.
- Incentivos por intermediación.
- Publicado en propietarios