Pequeñas reparaciones del alquiler: ¿quién se hace cargo?
Es inevitable que surjan pequeñas reparaciones con un alquiler, dependiendo de qué se trate deberá hacerse cargo el propietario o el inquilino, veamos a continuación cómo gestionarlas.
Qué arreglos debe asumir el propietario
El mantenimiento de la vivienda es responsabilidad de propietario e inquilino, este debe avisar al casero de cualquier avería importante que necesite su intervención como unas goteras, moho, fallos eléctricos y la reparar o sustituir electrodomésticos (cuando la vivienda se haya alquilado con ellos). Esto siempre que el origen de la avería no haya sido un mal uso del arrendatario, entonces deberá ser él quien asuma los costes.
En caso de que se trate de uno de estos arreglos el propietario deberá encargarse de solucionarlo en el menor tiempo posible.
En cualquier caso, el propietario no puede subir la renta al inquilino para compensar ningún tipo de reparación que haya tenido que pagar.
El inquilino se encarga de las pequeñas reparaciones del alquiler
Es responsabilidad del arrendatario ocuparse de las pequeñas reparaciones del alquiler
del día a día causados por el desgaste habitual. Esto implica una puerta o manilla que no abre, cambiar una bombilla o un atasco en el desagüe.
De acuerdo con la ley, se entiende por pequeña avería la que tenga un coste inferior a 150 euros, a partir de esta cantidad, tendría que pagarla el propietario siempre y cuando no haya sido ocasionada por un mal uso por parte del arrendatario, tal y como hemos comentado anteriormente. Aquí podemos hablar de humedades en el baño si se han originado por no ventilar o si se ha roto la lavadora por sobrecarga eléctrica. Además, el inquilino deberá asumir el coste de cualquier cosa que se haya roto por accidente.
También es su obligación dejar la vivienda tal y como se la encontró, es decir, en buen estado, esto implica que si ha hecho alguna acción sin consentimiento del casero, por ejemplo, si se han pintado o taladrado las paredes, estas deben quedar como estaban.
Puede suceder que el inquilino tenga que hacerse cargo de aquellas reparaciones que sean urgentes “para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”, según indica la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Pequeñas reparaciones alquiler: quién debe responder
Obras en un alquiler
El propietario puede realizar obras de mejora en la vivienda alquilada si este tipo de trabajos no pudieran esperar a que finalice el contrato. Este debe avisar al inquilino por escrito con tres meses de antelación y detallarle todo lo que se va a hacer y su duración. En este caso, el inquilino tendrá un mes si quiere rescindir el contrato “salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras”, indica la LAU.
Asimismo, el arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la zona del inmueble que no pueda disfrutar y a la indemnización de los gastos que ésta le ocasione.
El arrendatario también puede realizar trabajos de mejora en el piso, pero siempre con el consentimiento del arrendador; si esto no fuera así, el inquilino tendrá que reponer todo como estaba cuando finalice el contrato.
¿Qué pasa si no hay acuerdo sobre quién tiene que pagar un arreglo?
Es bastante común que propietario e inquilino no estén de acuerdo sobre quién debe asumir ciertas reparaciones. Lo más recomendable es llegar a un acuerdo mediante el diálogo, revisar las cláusulas del contrato que ambos han firmado y si no se alcanza un consenso, pagar la reparación al 50%.
En ningún caso, el inquilino debe dejar de pagar la renta o los suministros porque el casero puede demandarle por impago y es causa justificada para la resolución del contrato.
Gestión de siniestros y mediación de conflictos
Una empresa experta en la gestión de alquileres como PS Group garantiza la mediación con la aseguradora en cualquier situación para que resuelva los siniestros y urgencias que puedan surgir. Nuestro servicio Reparix incluye cualquier reparación que no cubra el seguro. Además, nuestro equipo de profesionales tiene experiencia en resolución de conflictos entre propietarios e inquilinos.
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Derechos del inquilino y obligaciones al alquilar un piso
¿Sabes cuáles son los derechos del inquilino en un alquiler? Tanto arrendador como arrendatario deben conocer los derechos y obligaciones que un contrato de alquiler les concede para una relación cordial y duradera.
Derechos del inquilino
A continuación, enumeramos los derechos más importantes que deben conocer los inquilinos antes de comenzar un contrato de alquiler de vivienda habitual.
- La vivienda debe encontrarse en buen estado. El propietario tiene la obligación de entregar el inmueble en condiciones de habitabilidad y salubridad.
- El propietario no puede entrar en la vivienda sin su permiso. Ninguna situación justifica que el casero entre en el piso alquilado sin pedir antes el consentimiento del inquilino.
- Finalizar el contrato a partir de los seis meses. El arrendatario puede finalizar el contrato de alquiler de larga duración a partir de que hayan transcurrido seis meses, aunque el contrato sea de cinco años como marca la ley. En cualquier caso, sí está obligado a avisar al casero con, al menos, 30 días de antelación.
- Negociar el precio del alquiler y la duración del contrato. Tanto el precio como la duración del alquiler son términos que ambas partes deben fijar antes de firmar el contrato. El inquilino tiene derecho a prorrogarlo, dentro de lo establecido por ley. Un contrato de vivienda habitual es de cinco años, con posibilidad de tres más.
- El inquilino tiene derecho a pedir al arrendador las reparaciones necesarias en la vivienda. Esto salvo que el inquilino haya sido el causante del deterioro o rotura debido a un mal uso. En ningún caso, el propietario puede subir la renta para compensar los arreglos.
- El arrendatario tiene preferencia en caso de que la casa se venda. El propietario debe comunicar al inquilino su intención de vender el inmueble y ofrecerle si quiere comprarlo antes que a otros posibles compradores. No obstante, esta opción puede estar excluida si así se reflejó en la firma del contrato.
- Permanecer en la vivienda aunque se venda. Aunque el inmueble cambie de propietario, el inquilino puede permanecer en él.
- Pedir el recibo del pago de la renta. El inquilino puede pedir al casero un comprobante de su pago mensual “salvo que se hubiera pactado que éste (el pago) se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”.
- El inquilino tiene derecho a que se le devuelva la fianza. Cuando finalice el contrato, el arrendador debe devolver la fianza íntegra al inquilino si la vivienda se encuentra en buen estado.
- Ante una discapacidad, el inquilino tiene derecho a acometer las obras necesarias para que el inmueble sea accesible. Este deberá avisar al propietario y al finalizar el contrato tendrá que devolver la vivienda a su estado original si el dueño se lo pide.
- Realizar una reforma y obtener una rebaja de la mensualidad. El arrendatario puede acordar con el propietario realizar mejoras o una reforma del piso a cambio de una rebaja del alquiler.
Derechos del inquilino y obligaciones al alquilar un piso
Obligaciones del inquilino
Cuando se inicia un alquiler, el inquilino debe tener claro cuáles son sus obligaciones ya que su incumplimiento puede implicar la finalización del contrato por parte del casero.
- Abonar la fianza. En los arrendamientos de larga duración el inquilino tiene que pagar una fianza correspondiente a un mes de la renta.
- Pagar la renta cada mes del día uno al siete. También debe hacerse cargo del pago de los suministros si así ha quedado reflejado en el contrato.
- El inquilino debe mantener el inmueble en buen estado y devolverlo tal y como se le entregó, se entiende, en perfectas condiciones. Asimismo, es su responsabilidad avisar al casero de cualquier arreglo necesario para mantener el correcto funcionamiento de las cosas.
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Alquiler de temporada y la nueva ventanilla única del Gobierno: ¿Cómo afecta a inquilinos y propietarios?
El alquiler de temporada es una opción cada vez más popular entre inquilinos y propietarios. Desde estancias cortas por trabajo hasta alquileres por un curso a estudiantes, funcionarios o por razones médicas.
El Gobierno ha presentado un Real Decreto para aprobar próximamente la creación de una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para controlar el cumplimiento de este tipo de arrendamientos de corta duración y vacacionales que se ha detectado que, en ocasiones, encubren alquileres de larga duración. A continuación, te explicamos en qué consiste esta ventanilla única y cómo funciona.
¿Qué es el alquiler de temporada?
El alquiler de temporada es un contrato de alquiler por un periodo limitado de tiempo, que generalmente oscila entre uno y once meses. A diferencia de un alquiler a largo plazo, la vivienda no supone la vivienda habitual del inquilino.
Los inquilinos más comunes son los profesionales que se desplazan temporalmente y estudiantes, es decir, está destinado a cubrir una necesidad temporal del arrendatario. El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) los considera “arrendamientos para uso distinto de vivienda”:
Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporadas, para una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Condiciones y duración del contrato de alquiler temporal
No existe un límite por ley de duración del contrato, a diferencia del alquiler de larga duración, será lo que pacten las partes. Es importante que el contrato incluya:
- La duración y la finalidad del contrato temporal.
- El domicilio habitual del inquilino y dónde está empadronado.
La renta también será la acordada entre las partes, del mismo modo que la posibilidad de revalorización. La LAU establece que la fianza en esta modalidad de arrendamiento debe ser de dos meses.
Es fundamental no confundir con el alquiler vacacional.
Qué es el alquiler de temporada y cómo funciona la ventanilla única
La nueva ventanilla única del Gobierno, ¿en qué consiste?
La Ventanilla Única Digital y Registro Único de Arrendamientos tienen el objetivo de regular los datos de registro de los alquileres de corta duración en aplicación de un reglamento europeo.
Esta plataforma dará un número de registro a cada vivienda, requisito imprescindible para que el propietario comercialice la vivienda en plataformas. Se incluyen en esta medida tanto los apartamentos de uso turístico como los alquileres de temporada que hemos mencionado, alquileres de habitaciones y embarcaciones u otras propiedades que permitan alojamientos de corta duración.
Además, este número certifica que se cumple con “la normativa autonómica, ordenanzas urbanas y los estatutos de las comunidades de vecinos”. El Gobierno ha enfatizado su intención de “perseguir todo el fraude y toda la ilegalidad que se está produciendo en torno a los alojamientos turísticos, los de temporada e incluso los contratos de habitación».
Por su parte, las plataformas donde se publican estos inmuebles deberán identificar en sus anuncios el número de registro.
Está previsto que esta plataforma se conecte con la ventanilla única europea en mayo de 2026.
Cómo se solicita el número de registro
El procedimiento para solicitar el número de registro se realizará a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores o Registro de la Propiedad, donde se encuentre la finca.
El número obtenido tendrá una validez de 12 meses con posibilidad de prórroga siempre y cuando sea para la misma categoría. Para solicitar la renovación se deberá indicar el listado de los contratos suscritos y, en el caso de los de temporada, la causa que justifica la suscripción de los contratos.
En PS Group, ofrecemos asesoramiento y apoyo en la gestión integral de todo tipo de alquileres, incluido el de temporada ocupándonos de todos los trámites necesarios y adecuándonos a las normativas vigentes.
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Qué es un contrato de alquiler blindado y para qué sirve
Cuando se inicia un alquiler de vivienda habitual es muy recomendable formalizarlo mediante un contrato por escrito. Legalmente, los contratos verbales están permitidos, pero como expertos en la gestión de alquileres no recomendamos esta fórmula, ya que pueden implicar numerosos riesgos para el propietario y conflictos con el inquilino a largo plazo. Para evitar posibles disputas, te traemos un modelo de contrato que quizá no conozcas. ¿Habías oído hablar de un contrato de alquiler blindado?
Características de un contrato de alquiler blindado
¿Qué es un contrato de alquiler blindado? Esta modalidad existe, por ejemplo, en los contratos de trabajo de altos directivos en grandes empresas. En el ámbito del alquiler se utiliza con el mismo objetivo: dar mayor seguridad jurídica.
Diferencias entre un contrato de alquiler habitual y uno blindado
Un contrato de alquiler blindado incluye las mismas cláusulas generales que cualquier contrato de arrendamiento habitual, pero, además, cuenta con una serie de cláusulas específicas para dar mayores garantías y protección al propietario.
Este contrato es especialmente útil para prevenir conflictos y asegurar el cumplimiento por ambas partes, si los inquilinos no cumplen todas las condiciones necesarias o ante perfiles de arrendatarios concretos.
Cláusulas de un contrato de alquiler blindado
Las cláusulas de este tipo de contrato pretenden ser más rígidas que las de un contrato de alquiler habitual.
- Fianza y garantías adicionales. La fianza es obligatoria por ley. Corresponde a un mes de la renta o dos en caso de alquiler para uso distinto de vivienda, y se debe entregar en metálico al propietario. Además, el propietario puede pedir garantías adicionales al inquilino como un aval personal o bancario, e incluir una cobertura para mayor seguridad en caso de impago.
- Revisión del inmueble. Se puede contemplar la posibilidad de que el dueño de la vivienda realice inspecciones periódicas del inmueble para comprobar su buen estado, siempre con preaviso al inquilino.
- Resolución anticipada del contrato. Es conveniente dejar por escrito cuáles son las posibles causas para rescindir el contrato antes del periodo pactado. También se puede contemplar en este punto, las penalizaciones que puede conllevar este tipo de incumplimiento.
- Cláusulas de penalización. Aparte de la penalización por finalización de contrato anticipada, se pueden añadir otras por incumplimiento de otras obligaciones, como no avisar con antelación del desistimiento de contrato, impagos o daños al piso.
- Actualización del alquiler. Es muy aconsejable detallar en el contrato los métodos y periodos de actualización, teniendo en cuenta los límites contemplados en la Ley de Vivienda, para evitar conflictos con el inquilino.
Cláusulas de un contrato de alquiler blindado
Cláusulas que no se pueden incluir por ley
Es importante que sepas que hay aspectos que no se pueden incluir, especialmente si van en contra de la ley. Te indicamos cuáles son para que estés bien informado.
- Duración mínima del contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los alquileres de larga duración deben tener un plazo mínimo de cinco años o siete si el propietario es una persona jurídica. A partir de ahí se puede renovar anualmente hasta tres años más.
- Cambio de responsabilidades. La ley no permite que el arrendador evite sus responsabilidades relacionadas con el mantenimiento y reparaciones de la casa. Es su obligación hacerse cargo de todos los arreglos necesarios para que la vivienda sea habitable, exceptuando aquellos que estén directamente relacionados con el desgaste normal por parte del inquilino o un mal uso.
- Impuestos. Hay gastos como el IBI o las tasas municipales que corresponden únicamente al propietario de la vivienda.
- Derechos del inquilino. Del mismo modo, no es posible reducir los derechos de los arrendatarios impidiéndoles prorrogar el contrato dentro del marco permitido por ley, desahucios injustificados, recibir una indemnización si el casero decide finalizar el contrato sin causa justificada ni el previo aviso contemplado en la ley.
Como empresa gestora de alquileres contamos con un equipo de asistencia jurídica para resolver todas tus dudas durante la duración del alquiler para ayudarte a proteger la inversión inmobiliaria.
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Alquiler de vivienda habitual, ¿en qué consiste?
A efectos de deducción, la Agencia Tributaria entiende por vivienda habitual “la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años”. Comúnmente, hablamos de arrendamiento de vivienda habitual como sinónimo de tradicional, alquiler de larga duración.
Alquiler de vivienda habitual en la LAU
En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) encontramos el alquiler de vivienda y el alquiler de uso distinto del de vivienda. Los define así en su artículo 2:
- Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Las normas se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias.
Y en su artículo 3 sobre el alquiler distinto de vivienda (aquí se reconoce el de temporada):
- En especial, los arrendamientos celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.
Duración del contrato de alquiler
Detallamos, a continuación, la duración de los tres tipos de alquiler de vivienda que hay:
- Alquiler vacacional o de corta estancia: duración inferior a 31 noches.
- Alquiler temporal o de media estancia: de 32 días a once meses. En este punto es importante no confundir, ya que el alquiler temporal no es lo mismo que el vacacional.
- Alquiler de larga duración: a partir de once meses.
Según recoge la nueva Ley de Vivienda, la duración mínima del contrato de larga duración es de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica. Este periodo se puede prorrogar por plazos anuales hasta tres años más.
Ventajas de alquilar mi residencia habitual
¿Te has planteado alquilar tu piso? Es una decisión importante que hay que meditar teniendo en cuenta todo lo que implica. En primer lugar, te describimos los beneficios que implica:
- Vivienda ocupada. Mantener tu inmueble ocupado es una buena medida disuasoria para prevenir la okupación de vivienda ilegal.
- Ingresos periódicos. El alquiler de vivienda habitual reporta al propietario una renta mensual durante un periodo largo de tiempo.
- Bonificación de Hacienda. Es obligatorio declarar el alquiler de vivienda habitual a Hacienda, pero en el caso del arrendamiento de vivienda tradicional esto implica que los gastos anuales son deducibles, con bonificaciones que van del 50% y en caso de haber realizado una reforma, que el inquilino tenga entre 18 y 35 años o que la vivienda esté situada en una zona del mercado tensionado con una renta un 5% inferior al último contrato, la reducción puede alcanzar hasta el 90%.
Recomendaciones sobre el alquiler de vivienda habitual para propietarios
Desventajas de alquilar mi residencia habitual
- Mantenimiento. De todas las modalidades de alquiler que hay, el de vivienda habitual es el que requiere un menor mantenimiento y, por tanto, menos gasto para el arrendador. Se entiende que el inquilino de larga duración trata el inmueble como su vivienda habitual. Aún así, el propietario deberá asumir ciertas reparaciones o arreglos que se produzcan puntualmente en electrodomésticos, fachadas, mobiliario… y que no puedan imputarse a un uso de vivienda habitual.
- Gestiones. Alquilar una vivienda conlleva múltiples gestiones, desde atender las llamadas de los interesados, organizar visitas, escoger al candidato solvente, firmar el contrato, limpiar y mantener la vivienda, estar pendiente de los pagos (renta y suministros), etc.
Gestión del alquiler de vivienda habitual
En este sentido, recurrir a una inmobiliaria o a una empresa de gestión del alquiler como Grupo PS puede ser un gran apoyo para todo este tipo de tareas. Estos son los trámites incluidos con el servicio “Adelantamos su renta”:
- Gestión de rentas. Pago puntual de la renta entre los días 1 y 7 del mes, incluso si el inquilino no paga. En este caso, nos encargamos de la reclamación.
- Cobertura jurídica ilimitada. La asesoría legal está garantizada. Asumimos gastos de abogados, procuradores y tasas judiciales hasta la finalización del proceso.
- Cobertura de actos vandálicos. Indemnizamos los posibles desperfectos causados por el inquilino moroso.
- Cobertura de suministros. En caso de que el inquilino incurra en deudas, indemnizamos al propietario por cada recibo de suministro adeudado por los inquilinos.
- Cambio de cerradura. Cuando lamentablemente hay que recurrir al desahucio por impago, asumimos el cambio de cerradura necesario.
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Ventajas de la gestión del alquiler
¿Has pensado en alquilar tu piso? Arrendar una vivienda proporciona rentabilidad al propietario pero la gestión del alquiler abarca numerosas tareas para el particular que debe valorar antes de decidirse a hacerlo por su cuenta. Algunas de ellas son:
- Gestionar las visitas
- Escoger al candidato solvente
- Firmar el contrato
- Depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente
- Seguimiento de los cobros
- Mantenimiento del inmueble
Todo este tipo de gestiones requieren tiempo, por esta razón, si te has planteado contratar a un profesional para la gestión y protección de rentas en este artículo te detallamos todas las ventajas.
Cómo funciona la gestión del alquiler para propietarios
El 15,4% de los hogares españoles viven en alquiler, según datos del INE de 2023. Esta cifra es muy inferior a la de hogares en régimen de propiedad que supera el 75%, no obstante, la demanda del alquiler ha aumentado ligeramente en los últimos años y con ella se ha disparado el número de empresas de gestión de alquileres. A continuación, te indicamos todos los beneficios que debe incluir la empresa que selecciones.
Estudio de solvencia del inquilino
La principal preocupación de los propietarios es el impago de la renta o los suministros por parte de los inquilinos. La mejor manera de prevenir esta desagradable situación es escoger al candidato adecuado, un inquilino solvente con capacidad de pago mensual.
Por tanto, es imprescindible que el profesional contratado realice estudios de solvencia de los potenciales inquilinos apoyados en las más avanzadas técnicas de scoring e investigación.
Será necesario solicitar al candidato documentación como contrato de trabajo y vida laboral para comprobar su situación antes de iniciar el alquiler. Además, es posible comprobar si el inquilino está en algún listado de morosos y si tiene pendiente alguna deuda bancaria, por ejemplo. Por último, es recomendable solicitar referencias de anteriores caseros, aunque hay que tener en cuenta que no es una prueba 100% fiable.
Calculadora de solvencia del inquilino
¿Quieres saber si tu inquilino es solvente? Puedes hacer un análisis previo para saber si el perfil del candidato es económicamente apto en una calculadora de solvencia. El resultado no es vinculante ni definitivo, se trata de una orientación. La solvencia exacta solo puede obtenerse mediante un estudio exhaustivo como el que realiza Plus Services a través de herramientas propias, una ardua investigación y consulta en los principales ficheros de morosidad.
Contrato de alquiler
Aunque legalmente no es obligatorio firmar un contrato de arrendamiento entre propietario e inquilino sí es muy aconsejable. Este documento debe incluir:
- Fotografías del estado de la vivienda y muebles
- Renta y fianza
- Quién debe pagar los suministros, comunidad, basuras, etc.
- Duración y prórrogas
- Obligaciones específicas
En este sentido, contar con un profesional que te asesore y redacte el contrato será de gran ayuda.
Beneficios de la gestión del alquiler para propietarios
Alquiler seguro: adelanto de rentas
Algunas empresas de gestión de alquileres te garantizan el pago puntual de la renta mensual independientemente de lo que haga el inquilino y se encargan de gestionar el cobro con el inquilino sin coste adicional. Asimismo, estas compañías cuentan con cobertura en caso de impago tanto de la renta como de los suministros.
En caso de retraso se encargan de realizar una reclamación amistosa, mientras el propietario continúa tranquilo y cobrando la debida renta puntualmente.
Defensa jurídica
Lo habitual es que no haya ningún problema con el inquilino, pero si lo hubiera supone una tranquilidad para el arrendador saber que cuenta con asesoramiento jurídico. En caso de impago, la empresa de gestión integral del alquiler inicia el proceso de reclamación sin límite de costas, con el fin último de lograr la recuperación de la vivienda. Hay empresas que ofrecen un plus durante el proceso de solicitud del desahucio, PS Group mantiene la garantía de pago al propietario hasta la obtención de sentencia sobre el desahucio o la previa recuperación del inmueble.
También existen coberturas frente a actos vandálicos y se encargan del cambio de cerradura si la situación se complica hasta el extremo de tener que recurrir al desahucio.
Ventajas de la gestión del alquiler para profesionales
Los profesionales inmobiliarios también pueden encontrar un gran apoyo a su trabajo con los servicios integrales de gestión del alquiler, ya que al contratar estas gestiones pueden ahorrar tiempo y destinar sus esfuerzos en la captación. Algunos de los beneficios que pueden obtener con PS Group son:
- Gestión digital: cuentan con una plataforma Ágora de gestión personalizada online, muy sencilla e intuitiva, para ahorrar tiempos.
- Experiencia en todo tipo de alquileres: tanto para uso de vivienda como uso distinto de vivienda.
- Consultorio legal: área jurídica de apoyo para cualquier consulta o procedimiento.
- Formación continuada.
- Incentivos por intermediación.
- Publicado en propietarios
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