Cómo alquilar un piso paso a paso y encontrar al mejor inquilino
En el contexto actual del mercado del alquiler, alquilar una vivienda no se limita a firmar un contrato y entregar las llaves. Saber cómo alquilar un piso requiere planificación, conocimiento legal, estrategia de selección y una gestión eficaz que proteja al propietario y ofrezca garantías al inquilino. Esta guía ofrece una visión completa del proceso, desde la preparación del inmueble hasta la elección del inquilino adecuado.
Cómo preparar un piso para alquilarlo correctamente
El primer paso para alquilar un piso es asegurarse de que esté en condiciones óptimas. Una vivienda bien presentada atrae más visitas y permite negociar mejores condiciones. Esto implica realizar pequeñas reparaciones, pintar si es necesario, revisar las instalaciones y, si el inmueble se alquila amueblado, asegurarse de que el mobiliario esté en buen estado.
Además, es obligatorio contar con un certificado energético vigente desde 2013 para poder alquilar legalmente, según establece el Real Decreto 235/2013. Este certificado informa sobre el consumo energético del inmueble y su impacto ambiental, siendo una exigencia derivada de las directivas europeas que promueven la eficiencia energética en edificios. Su ausencia puede conllevar sanciones para el propietario y limita la posibilidad de formalizar el alquiler en condiciones legales.
También es importante decidir si se alquila con o sin muebles.
En esta fase inicial, conviene además escoger el tipo de alquiler más adecuado: de larga duración o temporal, en función de las necesidades del propietario y del perfil del inquilino deseado (familias, estudiantes o trabajadores desplazados).
Igualmente, es recomendable establecer desde el principio una política clara en relación con la tenencia de mascotas y la realización de reformas.
Paso clave para alquilar un piso: fijar el precio con criterio
Fijar el precio del alquiler es un paso clave para alquilar un piso y conseguir atraer al perfil de inquilino deseado sin establecer un importe por debajo del valor de mercado que comprometa la viabilidad económica del arrendamiento. Para ello, es imprescindible consultar los portales inmobiliarios y comparar con inmuebles similares en la zona. Además, en zonas declaradas como tensionadas, la ley establece límites a la actualización de la renta, lo que obliga a conocer el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
Otro aspecto relevante es tener en cuenta los gastos asociados a la vivienda: comunidad, IBI, suministros. Decidir qué parte de estos corre a cargo del inquilino puede influir en el precio final.
Documentación que necesito para alquilar y obligaciones legales
El propietario debe contar con una serie de documentos antes de formalizar el contrato de alquiler:
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- Documento que acredite la titularidad del inmueble.
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad (si es exigida en su comunidad autónoma).
- Últimos recibos de suministros y comunidad.
Además, es fundamental conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula aspectos como la duración mínima del contrato, el importe máximo de la fianza y las causas legales de resolución del contrato.
Redactar el contrato de alquiler con seguridad jurídica
El contrato debe reflejar con precisión todos los términos pactados. Algunos de los elementos que no pueden faltar son:
- Identificación de las partes.
- Descripción del inmueble y anejos (garaje, trastero).
- Duración del contrato y prórrogas.
- Renta, forma de pago y actualización.
- Fianza y garantías adicionales.
- Reparto de gastos.
- Uso permitido del inmueble.
- Cláusulas específicas sobre reformas, mascotas o visitas.
También es recomendable incluir un inventario firmado por ambas partes, acompañado de fotografías del estado del inmueble.
Contar con ayuda profesional durante esta fase puede ser determinante. En PS Group, el servicio Adelantamos su renta no solo garantiza el cobro mensual incluso si el inquilino no paga, sino que también ofrece apoyo en la redacción y formalización del contrato para asegurar la seguridad jurídica del proceso.
Cómo publicar un anuncio para alquilar un piso con éxito
Una vez definido todo lo anterior, llega el momento de dar visibilidad a la vivienda para alquilarla con éxito. Los portales inmobiliarios siguen siendo la vía principal, pero también es útil difundir el anuncio en redes sociales o grupos especializados. La descripción debe ser clara, precisa y destacar los puntos fuertes del inmueble. Además, añadir detalles como la orientación, la eficiencia energética, los servicios cercanos o las conexiones de transporte puede incrementar el número de solicitudes de visita, al aportar información relevante para la toma de decisiones del inquilino.
Un elemento fundamental es cuidar el aspecto visual del anuncio, ya que las fotografías son el primer contacto del posible inquilino con la vivienda. Utilizar técnicas como el Home Staging (una estrategia de presentación que busca resaltar el potencial del inmueble mediante una decoración neutra, iluminación cuidada y disposición estratégica del mobiliario) permite atraer más visitas y generar mayor interés. Estas técnicas ayudan a que los espacios parezcan más amplios, luminosos y acogedores, lo que facilita que el futuro inquilino se imagine viviendo allí. Invertir en una sesión fotográfica profesional o aplicar principios básicos del Home Staging puede influir decisivamente en la rapidez con la que se alquila el inmueble y en las condiciones pactadas.
Encontrar al mejor inquilino: análisis de solvencia y garantías
El proceso de selección del mejor inquilino debe combinar intuición y análisis. No basta con que la persona «parezca» fiable. Es fundamental solicitar documentación que acredite su solvencia económica:
- Nóminas o justificantes de ingresos.
- Contrato laboral o vida laboral.
- Referencias de anteriores arrendadores.
Además, el propietario puede solicitar garantías adicionales como aval bancario, seguro de impago o depósito extra. La elección dependerá del perfil del inquilino, pero también del nivel de riesgo que el propietario esté dispuesto a asumir.
La entrevista personal también es útil para conocer la motivación, expectativas y estilo de vida del futuro inquilino. Esta información puede evitar conflictos futuros y facilitar una relación más fluida.
El servicio Scoring PS+, incluido dentro de Adelantamos su renta, permite analizar de forma objetiva la solvencia y fiabilidad del inquilino, aportando mayor seguridad en el proceso de selección y ayudando a tomar decisiones basadas en datos y criterios contrastados.
Firma del contrato y entrega del inmueble: pasos finales para alquilar un piso
Una vez elegido el inquilino, se firma el contrato por duplicado y se entrega la fianza. Es recomendable que ambos firmen también el inventario y realicen la lectura conjunta de los contadores.
El propietario debe depositar la fianza en el organismo competente de su comunidad autónoma y, si se ha pactado algún seguro, asegurarse de que esté activado antes de la entrega de llaves.
Gestión del alquiler tras la firma: qué hacer después de alquilar un piso
El alquiler no termina con la firma. Es importante mantener una vía de comunicación abierta con el inquilino y estar disponible ante incidencias. Un buen seguimiento evita malentendidos y ayuda a conservar el estado del inmueble.
Para estas situaciones, servicios como Reparix, permiten gestionar de forma eficaz reparaciones e incidencias del inmueble sin que el propietario tenga que intervenir directamente.
Además, conviene tener en cuenta los plazos de preaviso para la renovación o rescisión del contrato, así como revisar anualmente la renta si se ha pactado su actualización.
Estos son los pasos clave que todo propietario debe seguir para alquilar su vivienda de forma segura, legal y eficaz.
Contar con ayuda profesional para alquilar una vivienda sin errores
Aunque el alquiler puede gestionarse de forma directa, contar con una empresa especializada permite ahorrar tiempo, evitar errores legales y garantizar mayor tranquilidad. Estas empresas ofrecen desde la redacción del contrato hasta la selección del inquilino y la gestión de impagos o reparaciones.
PS Group es una empresa especializada en gestión de alquileres que acompaña a propietarios e inquilinos en todo el proceso de arrendamiento. Con más de 10 años de experiencia en el sector y más de 65.000 arrendamientos gestionados, su equipo ofrece soluciones eficaces para alquilar con seguridad, sin complicaciones y con garantías.
Alquilar un piso de forma segura y efectiva implica mucho más que publicar un anuncio. Requiere planificación, documentación, conocimiento legal y una estrategia clara para encontrar al inquilino adecuado. Seguir estos pasos ayuda a reducir riesgos, proteger la inversión y facilitar una relación de alquiler fluida y satisfactoria para ambas partes.
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Cómo redactar un contrato de alquiler sin errores legales
Cualquier error legal al redactar un contrato de alquiler puede desencadenar problemas graves tanto para el propietario como para el inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece los requisitos fundamentales que debe cumplir un contrato para ser considerado legal y efectivo. En este artículo, exploraremos los elementos imprescindibles, los errores más comunes y cómo evitar problemas legales al redactar un contrato de alquiler.
¿Qué es un contrato de alquiler y por qué es importante saber cómo redactarlo?
Un contrato de alquiler, también llamado contrato de arrendamiento, es un acuerdo legal entre el propietario (arrendador) y el inquilino (arrendatario) mediante el cual el arrendador cede el uso de un inmueble al arrendatario para un destino específico, por un tiempo determinado, a cambio del pago de una renta. La finalidad principal de este contrato es regular los derechos y obligaciones de ambas partes, garantizando la seguridad jurídica de la relación arrendaticia.
En el contrato se establecen aspectos clave como la identificación de las partes, la descripción del inmueble, la duración del acuerdo, el importe y la forma de pago de la renta, así como las condiciones para la renovación o finalización del contrato y las obligaciones de mantenimiento y reparación. Además, la normativa española exige que estos contratos se ajusten a la Ley de Arrendamientos Urbanos y al Código Civil, lo que refuerza su función de protección tanto para el arrendador como para el arrendatario.
¿Cuáles son los elementos esenciales que debe incluir un contrato de alquiler?
Para que un contrato de alquiler sea válido y legal, debe incluir ciertos elementos fundamentales.
Identificación de las partes
Primero, es imprescindible identificar correctamente a las partes involucradas. El contrato debe reflejar los nombres completos, DNI o NIE, domicilio y datos de contacto tanto del arrendador como del arrendatario. Esta información garantiza la correcta identificación y la capacidad legal de las partes involucradas, tal como exige la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil.
Descripción del inmueble
Otro aspecto relevante es la descripción detallada del inmueble. El contrato debe especificar la dirección exacta, la referencia catastral, la superficie, las características principales (como habitaciones, baños, anejos como garajes o trasteros) y el estado de conservación de la vivienda. Esto evita malentendidos y se deja constancia clara del objeto del arrendamiento, reforzando la seguridad jurídica para ambas partes.
Inventario de mobiliario
En el caso de que el inmueble se alquile con muebles es recomendable añadir un documento adicional al final del contrato con un inventario de los muebles por estancia. Este apéndice, al igual que todos los anexos complementarios que se incluyan en el contrato, debe ser firmado por ambas partes.
Además, para evitar problemas posteriores, es recomendable que el inquilino y el propietario documenten el estado del inmueble al inicio del arrendamiento mediante fotografías junto con el inventario detallado.
Duración del contrato
La duración del contrato también es un punto esencial. Debe especificar la fecha de inicio y de finalización del arrendamiento, así como las condiciones de prórroga o renovación. Este aspecto es crucial para evitar disputas futuras sobre la permanencia del inquilino en el inmueble, cumpliendo con la normativa vigente que establece plazos mínimos y prórrogas automáticas en determinados casos.
Renta y forma de pago
En cuanto a la renta, es fundamental que el contrato de alquiler especifique el importe mensual de renta, la periodicidad de pago, la forma y el lugar donde se abonará. Además, es recomendable incluir el mecanismo de actualización de la renta para que ambas partes estén al tanto de posibles incrementos y evitar incrementos arbitrarios. La normativa también exige que el contrato contemple el uso específico del inmueble, diferenciando entre uso residencial, turístico o comercial.
Fianza
La fianza es un elemento obligatorio en todo contrato de arrendamiento de vivienda, tal como establece el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Debe ser equivalente a una mensualidad de renta en el caso de viviendas habituales, y de dos mensualidades si se trata de arrendamientos de uso distinto. El arrendador está obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente, y su devolución debe producirse en el plazo máximo de un mes tras la entrega de llaves, salvo que existan desperfectos o impagos. Además, se pueden pactar garantías adicionales como depósitos extra, avales bancarios o seguros de impago que complementen, pero no sustituyan, esta fianza.
Gastos
Es imprescindible detallar en el contrato quién asume los distintos gastos vinculados al arrendamiento, como los suministros individualizados (agua, luz, gas, internet), los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) u otros conceptos similares. Según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para que el inquilino esté legalmente obligado a pagar gastos generales como el mantenimiento o los gastos de comunidad, es necesario que se pacte por escrito y que el contrato incluya el importe anual estimado de dichos gastos. En caso contrario, esta cláusula podría considerarse nula, y el arrendador deberá asumir esos costes. Por su parte, los suministros individualizados siempre serán a cargo del arrendatario, salvo pacto expreso en contrario. Además, si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben correr a su cargo, conforme a la reforma más reciente de la LAU.
Elementos esenciales de un contrato de alquiler.
Identificación de las partes, descripción del inmueble, inventario, duración, renta, fianza y reparto de gastos: aspectos clave para garantizar la validez legal del acuerdo.
Ejemplos prácticos de errores en contratos de alquiler
A continuación, exploraremos algunos errores frecuentes que puedes evitar si sabes cómo redactar un contrato de alquiler correctamente, basados en casos reales y situaciones frecuentes en el ámbito inmobiliario.
Uno de los errores más frecuentes es no especificar en el contrato el uso del inmueble. Es fundamental detallar si el inmueble está destinado a uso residencial, turístico, de temporada u otro. Esta omisión puede generar conflictos legales, especialmente si el arrendatario utiliza la vivienda para fines distintos a los previstos, como el alquiler turístico a través de plataformas como Airbnb.
La normativa y la jurisprudencia reciente, incluido el Tribunal Supremo, establecen que el uso del inmueble debe estar claramente definido.
Además, las comunidades de propietarios pueden incluso prohibir el alquiler turístico si así lo acuerdan por mayoría cualificada. Si el contrato no especifica el uso y el inquilino lo destina a alquiler turístico sin autorización, puede enfrentarse a sanciones administrativas y a la resolución del contrato.
Otro error común es no establecer con precisión el reparto de gastos. La falta de claridad sobre quién debe asumir los gastos de comunidad es una fuente habitual de litigios. Según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), solo si se pacta expresamente por escrito y se determina el importe anual de dichos gastos, el inquilino está obligado a pagarlos. Si el contrato no lo especifica correctamente, los tribunales suelen fallar a favor del inquilino, obligando al propietario a asumir esos gastos e incluso a devolver cantidades cobradas indebidamente.
Consecuencias legales de no saber cómo redactar un contrato de alquiler
Cuando un contrato de alquiler contiene errores o cláusulas nulas, pueden surgir graves consecuencias legales.
Una de las más frecuentes es la nulidad parcial del contrato, lo que significa que las cláusulas que contradigan la normativa, especialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se considerarán nulas de pleno derecho y no producirán efectos legales, aunque ambas partes las hayan firmado.
Esto puede llevar a que el arrendatario reclame ante los tribunales la nulidad de esas cláusulas y, en casos graves, como incluir cláusulas abusivas que vulneren los derechos fundamentales del inquilino, el contrato completo puede ser declarado nulo.
Además, si se demuestra que estas cláusulas han causado un perjuicio significativo al inquilino, el propietario podría verse obligado a devolver cantidades cobradas indebidamente o incluso a indemnizar al arrendatario.
Otro escenario posible es el incumplimiento de las obligaciones fiscales. Si el contrato no refleja correctamente el importe de la renta o los gastos adicionales, el propietario podría enfrentar sanciones por parte de Hacienda.
Las multas pueden oscilar entre el 50% y el 150% de las cantidades no declaradas, además de la obligación de devolver lo cobrado y pagar intereses.
Asimismo, el arrendador debe depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente; de no hacerlo, también puede recibir sanciones administrativas.
Cláusulas clave que todo contrato debe contener
Al redactar un contrato de alquiler, hay ciertas cláusulas que no pueden faltar. Una de las más relevantes es la cláusula de desistimiento anticipado.
Muchos propietarios desconocen que, según el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene derecho a desistir del inmueble una vez transcurridos seis meses del contrato de alquiler, siempre que lo notifique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Aunque no es obligatorio incluir esta cláusula, es muy recomendable reflejarla de manera clara para evitar malentendidos y conflictos posteriores. Si no se menciona o se redacta de forma ambigua, pueden surgir disputas sobre los plazos o las posibles indemnizaciones.
Además, la LAU permite que, si así se pacta en el contrato, el inquilino deba indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir (o la parte proporcional si es menos de un año). Sin esta cláusula, el arrendador no podrá exigir indemnización.
La cláusula de mantenimiento y pequeñas reparaciones es otro aspecto fundamental. Incluir un apartado donde se especifique claramente que el arrendatario debe hacerse cargo de las averías menores causadas por el desgaste normal del uso cotidiano de la vivienda, como el cambio de bombillas, el arreglo de grifos o persianas.
Por su parte, el propietario debe asumir las reparaciones estructurales o aquellas necesarias para mantener la habitabilidad del inmueble. Incluir esta cláusula de forma clara y detallada evitará malentendidos y posibles reclamaciones posteriores, ya que delimita las responsabilidades de cada parte y se ajusta a la normativa vigente.
Recomendaciones prácticas para propietarios e inquilinos
Para los propietarios, lo ideal es utilizar modelos de contrato proporcionados por organismos oficiales o directamente facilitados por empresas especializadas en gestión de alquileres como Plus Services que saben cómo redactar un contrato de alquiler. Estas entidades, al contar con profesionales expertos en arrendamientos urbanos, proporcionan modelos actualizados conforme a la normativa vigente y adaptados a cada caso, lo que permite evitar cláusulas abusivas o ilegales y garantizar la validez del acuerdo.
También es recomendable consultar con un abogado o profesional jurídico antes de firmar el contrato, ya que un experto puede identificar cláusulas problemáticas y asegurar el cumplimiento de la normativa, evitando futuros conflictos o la inclusión de condiciones nulas.
Por su parte, los inquilinos deben leer detenidamente el contrato antes de firmarlo, prestar especial atención a las cláusulas relativas al mantenimiento, actualización de la renta, reparto de gastos, duración del contrato, fianza y posibles penalizaciones.
Es fundamental solicitar aclaraciones si alguna condición no queda clara y no firmar si persisten dudas o cláusulas ambiguas.
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Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): aspectos importantes a tener en cuenta
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es una normativa clave en el ámbito inmobiliario en España, que regula los contratos de alquiler de viviendas y otros inmuebles urbanos. Con el objetivo de proteger tanto a propietarios como a inquilinos, esta ley establece los derechos y obligaciones de ambas partes. En este artículo, explicaremos los principales aspectos de la LAU, sus modificaciones recientes y los puntos clave que todo arrendador e inquilino deben conocer.
¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
El objetivo principal de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es establecer un marco legal que garantice la seguridad jurídica en las relaciones entre propietarios e inquilinos. Desde su creación, ha sido objeto de diversas modificaciones significativas que han afectado aspectos como la duración de los contratos, las condiciones de renovación y el control de los aumentos de renta.
Modificaciones recientes en la LAU
Las últimas reformas de la LAU se centraron en mejorar la estabilidad para los inquilinos y ofrecer un mayor control sobre los aumentos de renta. Entre las modificaciones más relevantes se encuentran:
- Ampliación de la duración mínima de los contratos a 5 años para personas físicas y 7 años para personas jurídicas (artículo 9 de la LAU).
- Limitación en el incremento de rentas, especialmente en zonas tensionadas, con referencia al IRAV en el caso de contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
Duración y renovación del contrato de alquiler
La duración mínima de un contrato de alquiler puede variar según el tipo de arrendador. Para personas físicas, el mínimo legal es de 5 años, mientras que para personas jurídicas es de 7 años (artículo 9 de la LAU).
Una vez finalizado este plazo, el contrato puede renovarse por prórrogas anuales si el inquilino así lo desea.
Es importante que el propietario comunique su intención de no renovar con al menos 4 meses de antelación, mientras que el inquilino debe hacerlo con 2 meses de anticipación (artículo 10 de la LAU).
Fianza y gastos asociados al alquiler
La LAU establece que el inquilino debe abonar en metálico una fianza obligatoria equivalente a una mensualidad de renta si se trata de una vivienda habitual, y dos mensualidades para otros usos.
Esta fianza no puede ser actualizada durante los primeros cinco años del contrato, y su devolución debe efectuarse en el plazo de un mes tras la finalización del contrato, siempre que no existan daños a la vivienda o deudas pendientes.
Todos los aspectos relativos a la fianza están recogidos en el artículo 36 de la LAU.
Derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos
El propietario tiene derecho a percibir la renta acordada y a recuperar el inmueble al finalizar el contrato, pero también está obligado a conservar la vivienda en condiciones habitables (artículo 21 de la LAU).
Por su parte, el inquilino tiene derecho a la estabilidad del contrato (artículo 9 de la LAU) y al uso pacífico de la vivienda (artículo 21 de la LAU y artículo 1554.3 del Código Civil), debiendo cuidar el inmueble y pagar la renta puntualmente (artículo 17 de la LAU).
Desistimiento y resolución del contrato
Su regulación se encuentra recogida mayoritariamente en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Este artículo regula los supuestos válidos para la resolución anticipada del contrato por incumplimiento de obligaciones por cualquiera de las partes, incluyendo causas como impago de la renta, daños dolosos, actividades molestas o ilícitas, y el hecho de que la vivienda deje de ser la residencia habitual del inquilino.
También recoge los motivos por los que el inquilino puede resolver el contrato, como la falta de reparaciones necesarias o la perturbación del uso pacífico de la vivienda.
El inquilino puede desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, avisando con 30 días de antelación. Si el contrato lo contempla, deberá indemnizar con una mensualidad de renta por cada año restante (artículo 11 de la LAU).
Por otro lado, el propietario puede rescindir el contrato por impago, daños graves o si necesita la vivienda para uso propio o de familiares directos, siempre cumpliendo con los plazos de preaviso (artículo 27.2 de la LAU).
Aspectos fundamentales que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos en los contratos de alquiler.
Garantía en el cobro de alquileres
La Ley de Arrendamientos Urbanos es fundamental para el correcto funcionamiento del mercado de alquiler en España. Conocer sus principales aspectos y mantenerse actualizado sobre sus modificaciones es clave tanto para propietarios como para inquilinos. Así, se garantiza el cumplimiento de los derechos y obligaciones, evitando conflictos y promoviendo relaciones de arrendamiento justas y equilibradas.
Si eres propietario y deseas contar con una mayor garantía en el cobro de tus alquileres, PS Group ofrece el servicio ‘Adelantamos su Renta‘. Este servicio no solo asegura el ingreso puntual del alquiler, sino que también incluye protección jurídica ilimitada, cobertura ante actos vandálicos y un sistema de scoring integral (Scoring PS+) que permite seleccionar a los inquilinos más solventes. Además, está plenamente adaptado a la Ley de Arrendamientos Urbanos, proporcionando tranquilidad y respaldo legal en todo momento.
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¿Cuánto puedo pagar de alquiler?
Encontrar un alquiler que se ajuste a tus ingresos es fundamental para mantener unas finanzas sanas. Antes de firmar cualquier contrato, es clave calcular de forma realista cuánto puedo pagar de alquiler, teniendo en cuenta no solo tu sueldo, sino también otros gastos y la necesidad de tener margen para ahorrar y afrontar imprevistos.
Cómo calcular el alquiler según tus ingresos
Antes de lanzarte a buscar piso, debes tener claro qué cifra es razonable pagar mensualmente. La regla más aceptada entre expertos y organismos financieros establece que no deberías destinar más del 30% de tus ingresos brutos mensuales al pago del alquiler. En situaciones particulares y con finanzas estables, este porcentaje podría ampliarse hasta el 35%.
Cálculo básico:
- Si ganas 1.500 euros netos al mes, tu alquiler ideal sería de unos 450 euros (30%) y tu máximo tolerable sería de 525 euros (35%).
- Con el salario mínimo interprofesional de España (1.184 euros en 14 pagas o 1.381 euros en 12 pagas), el alquiler máximo recomendado ronda los 396,9 euros al mes.
Además, existe la regla de las 40 veces: tu salario anual debería ser, al menos, 40 veces el precio del alquiler mensual.
Calculadora de solvencia para inquilinos
Para facilitar estos cálculos, en PS Group contamos con el servicio gratuito para inquilinos de la calculadora solvencia del alquiler.
Esta herramienta te permite calcular automáticamente el porcentaje de sueldo destinado al alquiler, por lo que puede ayudarte a estimar que alquiler te puedes permitir con tu salario.
Recuerda que el resultado de esta calculadora es orientativo.
Otros gastos asociados al alquiler
Una vez tengas clara la cantidad que puedes asumir de alquiler, es importante recordar que además de la renta mensual, existen otros gastos asociados que impactarán en tu presupuesto total:
- Fianza (equivalente a un mes de alquiler).
- Garantía adicional (hasta dos meses más).
- Suministros (agua, electricidad, gas, internet). Estos gastos pueden ser asumidos por el inquilino, el propietario o compartirse entre ambos, según lo que quede reflejado en el contrato de alquiler.
- Gastos de comunidad (si no están incluidos).
- Seguro de hogar (opcional pero recomendable).
- Pequeñas reparaciones
Estos conceptos pueden suponer un gasto inicial significativo. En función del importe del alquiler y de las condiciones pactadas en el contrato, el desembolso inicial puede variar notablemente y superar los 1.000 euros. Por eso es importante tenerlos en cuenta dentro del cálculo global para evitar sorpresas.
Finanzas sanas: clave para alquilar sin riesgos
Mantener unas finanzas sanas es imprescindible para pagar puntualmente y afrontar imprevistos sin sobresaltos. Para lograrlo:
- Mantén una planificación realista de tus ingresos y gastos.
- Reserva un porcentaje de tus ingresos para el ahorro.
- Crea un fondo para imprevistos que cubra entre 3 y 6 meses de tus gastos básicos.
- Evita acumular deudas innecesarias.
Una buena gestión financiera te permitirá alquilar sin comprometer tu estabilidad futura.
¿Cuánto puedo pagar de alquiler? Es importante tener claro estos puntos para tener solvencia al alquilar
Estudio de solvencia para propietarios
En lugar de limitarnos a una fórmula básica para realizar nuestro estudio de solvencia, en PS Group analizamos en profundidad el perfil económico del inquilino a través de nuestro Scoring PS+ incluido en el servicio Adelantamos su Renta. Este estudio de solvencia tiene en cuenta múltiples variables más allá del salario mensual, como:
- Análisis de ingresos y gastos: Se evalúan los ingresos y gastos del inquilino para determinar su capacidad de pago.
- Verificación documental: Se revisa la documentación del candidato, como recibos de nómina y contratos de trabajo, para confirmar la información proporcionada.
- Consulta de ficheros de morosidad: Se verifica si el inquilino ha tenido problemas de impago en el pasado.
- Evaluación de la situación financiera: Se evalúa la capacidad del inquilino para cubrir las mensualidades del alquiler, considerando su capacidad de endeudamiento y otros compromisos financieros.
- Recomendación final: Se proporciona una recomendación basada en la evaluación de la solvencia del inquilino, ayudando al propietario a tomar una decisión informada.
Este análisis exhaustivo permite valorar con mayor precisión si una persona está en condiciones de asumir un alquiler determinado, aportando así mayor seguridad al arrendador.
¿Cuánto puedo pagar de alquiler y cómo acertar?
Calcular correctamente cuánto puedo pagar de alquiler es un paso crucial para evitar problemas financieros. Aplicando criterios realistas como el porcentaje del salario destinado a la renta, evaluando correctamente los y usando herramientas como la calculadora solvencia del alquiler de PS Group, puedes asegurarte de alquilar dentro de tus posibilidades.
Priorizar el equilibrio entre alquiler e ingresos mensuales, construir tu colchón para imprevistos y controlar tu ratio de solvencia te ayudará a disfrutar de tu hogar sin poner en peligro tu futuro económico.
Y si eres propietario o inmobiliaria, recuerda que en PS Group ponemos a tu disposición nuestro estudio de solvencia Scoring PS+ incluido en el servicio Adelantamos su Renta, que garantiza un diagnóstico mucho más preciso.
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Cómo funciona el alquiler con opción a compra
En un mercado inmobiliario condicionado por la evolución económica reciente, el encarecimiento de los alquileres y las dificultades persistentes para acceder a una hipoteca, entender cómo funciona el alquiler con opción a compra se presenta como una alternativa realista y cada vez más popular.
Según Idealista, desde marzo de 2024, los precios del alquiler subieron un 10,3 %, mientras que el Banco de España alerta de que aún persiste un desfase entre la oferta de vivienda y la demanda. A pesar de la bajada gradual de los tipos de interés iniciada en 2024 por el BCE, El Banco de España confirmó que el acceso a la financiación hipotecaria en el segundo semestre de 2024 para hogares y especialmente jóvenes sigue siendo difícil.
Por su parte, el informe del Consejo General del Notariado señaló que el precio de la vivienda creció un 6,9% interanual. También aumentaron el número de transacciones de compraventa en un 11,5% con respecto al 2023, cerrando 2024 con más de 700.000 operaciones efectuadas.
La modalidad de alquiler con opción está ganando fuerza como alternativa a la compra directa, especialmente en grandes núcleos urbanos. Este modelo híbrido permite al inquilino residir en una vivienda como en cualquier alquiler tradicional, pero con la ventaja adicional de tener la posibilidad de comprar al final del contrato (no la obligación) en condiciones previamente pactadas.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
El funcionamiento de este modelo contractual se basa en la combinación de dos acuerdos: un contrato de arrendamiento y otro contrato de compraventa. En términos sencillos, el inquilino paga una renta mensual durante un periodo acordado (5 años para particulares, 7 años para empresas) y, al finalizar dicho plazo, puede decidir si desea ejercer su derecho a compra. Este derecho se formaliza en el contrato mediante una «prima de opción» .
¿Qué es la prima de opción?
La prima de opción es una cantidad de dinero que el inquilino paga al propietario al inicio del contrato como garantía de que quiere reservar la posibilidad de comprar la vivienda en el futuro. Esta prima no es un pago mensual ni se devuelve en caso de que el inquilino decida no ejercer su derecho a compra, aunque puede haber excepciones si así se recoge expresamente en el contrato.
Esta figura legal tiene su base en el artículo 1.256 del Código Civil, que establece que los contratos deben cumplirse tal como han sido pactados por las partes, y en la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo que reconoce la validez del contrato de opción de compra como un pacto autónomo dentro de un arrendamiento.
¿Por qué se utiliza?
- Compromiso del inquilino: al abonar esta prima, el inquilino demuestra un interés real en adquirir la vivienda, lo que otorga al propietario mayor seguridad.
- Compensación al propietario: el propietario se compromete a mantener la oferta de venta durante un periodo determinado, y no podrá vender a otro interesado mientras el contrato esté vigente.
- Descuento sobre el precio final: si se ejecuta la compra, la prima se suele descontar del precio total de venta, lo que beneficia al inquilino como parte del pago anticipado.
¿Cuánto suele ser?
No hay una cifra fija por ley, pero habitualmente se sitúa entre el 5% y el 10% del valor de la vivienda.
Qué función tiene la prima de opción en un alquiler con opción a compra
Ejemplo práctico
Una vivienda se valora en 180.000 euros. El inquilino paga 800 euros al mes durante tres años (28.800 euros). El contrato estipula que el 80% de esa cantidad (23.040 euros) se descontará del precio final. Si la prima inicial fue de 10.000 euros, al ejercer la opción, sólo deberá abonar 146.960 euros.
Ventajas del alquiler con opción a compra
Antes de entrar en las ventajas del alquiler con opción a compra, conviene detenerse un momento en el perfil de quienes suelen recurrir a esta modalidad. En muchos casos, se trata de personas jóvenes o familias que desean convertirse en propietarios pero que, por diversas razones (como la inestabilidad laboral, la falta de ahorros suficientes o las actuales condiciones de financiación hipotecaria) no pueden acceder a una vivienda en propiedad de forma inmediata. Según datos de un informe elaborado por Fotocasa, el 56% de los jóvenes menores de 35 años que han alquilado o intentado alquilar en el último año manifiestan intención de comprar una vivienda en los próximos cinco años, pero no pueden hacerlo por falta de ahorro o inestabilidad financiera.
También es una opción atractiva para quienes están valorando un cambio de residencia definitivo y quieren «probar» la vivienda antes de tomar una decisión irreversible. Este modelo les ofrece la tranquilidad de residir en la que podría ser su futura casa, sin renunciar a su uso mientras planifican la compra con mayor seguridad financiera.
Ventajas para el inquilino:
- Acceso progresivo a la propiedad: permite residir en la vivienda mientras se decide si se desea adquirirla.
- Estabilidad financiera: posibilidad de ahorrar para la entrada y planificar la hipoteca con más margen.
- Precio de compra fijado: blindaje frente a futuras subidas del mercado inmobiliario.
- Descuento de rentas: parte de las rentas mensuales y la prima se descuentan del precio final.
- Tiempo para mejorar la solvencia: ideal para quienes necesitan ganar estabilidad laboral o mejorar su perfil bancario.
Ventajas para el propietario:
- Ingresos desde el primer día: gracias a las rentas y la prima inicial.
- Mejor conservación del inmueble: el inquilino suele cuidar mejor la vivienda si planea comprarla.
- Posibilidad de venta futura asegurada: o al menos la opción, con compensación económica si no se concreta.
Inconvenientes y riesgos
Antes de analizar las posibles desventajas que esta fórmula puede tener para el inquilino, conviene matizar que, pese a sus múltiples beneficios, esta opción no está exenta de ciertos riesgos o consideraciones que conviene valorar detenidamente. El hecho de contar con una oportunidad para comprar la vivienda no implica automáticamente que dicha opción sea conveniente en todos los casos.
Factores como la evolución del mercado inmobiliario, la estabilidad económica personal y el plazo para ejercer la opción de compra pueden marcar una diferencia significativa en el resultado final de esta fórmula. Por eso, es clave que el inquilino valore con antelación todos los escenarios posibles y se asesore adecuadamente antes de firmar.
Para el inquilino:
- Pérdida de la prima: si no se ejecuta la opción, la cantidad entregada como señal no se devuelve.
- Riesgo de pagar de más: si el mercado baja, se habrá pactado un precio superior al valor real.
- Rentas algo más elevadas: al incluir parte destinada a la compra.
Para el propietario:
- Imposibilidad de vender a terceros: durante el plazo estipulado.
- Precio fijado de antemano: que puede quedar por debajo del valor de mercado si hay revalorización.
- Incertidumbre: hasta que se sepa si el inquilino ejercerá o no la compra.
Aspectos legales clave en el alquiler con opción a compra
Antes de firmar un contrato de arrendamiento con opción a compra, es esencial tener claro el marco legal que lo regula. Aunque esta fórmula combina elementos del arrendamiento y la compraventa, no existe una regulación específica en la legislación española que defina con precisión todos sus términos. Por ello, gran parte de su validez y eficacia dependerá del contenido del contrato firmado entre las partes. Un acuerdo mal redactado o ambiguo puede generar conflictos o incluso anular la posibilidad de ejercer la opción de compra. Entender bien estos aspectos legales es crucial para garantizar que los derechos y obligaciones de inquilino y propietario queden claramente establecidos desde el principio.
El contrato debe incluir:
- Precio de venta y prima de opción.
- Plazo para ejercer la opción de compra.
- Porcentaje de rentas descontadas.
- Reparto de gastos e impuestos.
- Condiciones de cancelación o renuncia.
Desde el punto de vista normativo, el contrato de arrendamiento se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el contrato de compraventa por el Código Civil. Su inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero se recomienda.
Fiscalidad
La fiscalidad del alquiler con opción a compra varía dependiendo del tipo de arrendador (empresa o particular) y la ejecución (o no) de la opción de compra.
- Si el arrendador es una empresa o profesional, la prima de opción se considera una prestación de servicios según la Agencia Tributaria y está sujeta al 21% de IVA.
- Si el contrato se celebra entre particulares, en lugar de IVA se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), como ocurre con los arrendamientos tradicionales. Este impuesto se paga por parte del arrendatario (quien alquila) y su cuantía depende de la comunidad autónoma donde se firme el contrato. Este tratamiento fiscal está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En cuanto al tratamiento en el IRPF del arrendador:
- Si la opción de compra no se ejecuta, la prima se debe tributar como un rendimiento del capital inmobiliario, ya que se percibe como ingreso por el uso del inmueble.
- Si la opción de compra sí se ejecuta, la prima pasa a formar parte del valor de transmisión del inmueble y se integra en el cálculo de la ganancia patrimonial por la venta del inmueble. Esto también afecta al cálculo del impuesto sobre el beneficio obtenido por la venta.
Este tratamiento está basado en la interpretación de la Agencia Tributaria y en varias consultas vinculantes emitidas por la Dirección General de Tributos (DGT), como la V3065-18, que aborda estos supuestos concretos.
Conclusión
El alquiler con opción a compra es una herramienta eficaz para acceder a la propiedad de forma gradual y menos exigente en el corto plazo. Aporta ventajas a ambas partes si se formaliza de forma transparente y con asesoramiento legal. En un mercado tensionado, donde comprar es cada vez más difícil, esta modalidad puede ser la vía más realista hacia la vivienda en propiedad.
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¿Quién paga las averías en un piso de alquiler? Guía para propietarios e inquilinos
Las averías en un piso de alquiler son uno de los motivos más frecuentes de conflicto entre propietarios e inquilinos. La eterna pregunta ¿quién debe pagar una reparación? Rara vez encuentra una respuesta unánime sin una base legal clara o un contrato bien redactado. Para aclarar este panorama, es imprescindible acudir a la normativa vigente, entender las distintas tipologías de reparaciones y contar con un contrato de alquiler que delimite bien las responsabilidades de ambas partes. Comprender quién paga las averías en un piso de alquiler es clave para evitar tensiones innecesarias.
¿Qué se considera una avería en un piso de alquiler?
Una avería es cualquier desperfecto o fallo que impida el uso normal de un elemento de la vivienda, desde el mal funcionamiento de una caldera hasta un enchufe que deja de funcionar.
No debe confundirse con una mejora, que busca modernizar el inmueble, o con el mantenimiento habitual, que implica acciones preventivas y cotidianas para asegurar el buen estado de la vivienda.
La clave está en determinar si el problema deriva del desgaste por el uso ordinario o si tiene su origen en una negligencia o en una antigüedad evidente de la instalación. De esta diferenciación depende, en gran medida, quién debe hacerse cargo de la reparación. Saber distinguir entre el mantenimiento y las averías en un piso de alquiler es esencial para aplicar correctamente la legislación.
El marco legal: lo que dice la LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 21, establece que el propietario está obligado a realizar “todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad”.
Esta obligación, sin embargo, queda excluida si el deterioro es atribuible al inquilino, tal y como recoge el Código Civil en sus artículos 1563 y 1564. Además, el arrendatario deberá asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano de la vivienda. En un piso de alquiler, quién paga las averías dependerá en gran parte de esta normativa.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha complementado esta visión al afirmar que el propietario está obligado a realizar aquellas reparaciones necesarias con el fin de mantener la vivienda útil según lo pactado en el contrato. En consecuencia, si una instalación se estropea sin que exista mala praxis del inquilino, es el arrendador quien debe asumir el coste.
La posición del propietario
Cuando se trata de reparar un electrodoméstico incluido en el contrato, solucionar problemas estructurales, humedades, goteras, reparar instalaciones básicas como el agua caliente, la electricidad o la calefacción, la ley señala con claridad al propietario.
Lo mismo ocurre cuando las instalaciones son antiguas y el inquilino lleva poco tiempo residiendo en el inmueble: se presupone que el daño no es atribuible al uso reciente, sino al deterioro progresivo de las instalaciones de la vivienda por el paso del tiempo.
Además, si la vivienda forma parte de una comunidad de vecinos, el propietario también deberá hacerse cargo de las reparaciones que afecten a las zonas comunes del edificio, como escaleras, tejados o bajantes, ya que se consideran elementos estructurales del inmueble.
Este tipo de gastos, tanto ordinarios como extraordinarios, están regulados por la Ley de Propiedad Horizontal y son responsabilidad del titular del inmueble salvo que se haya pactado lo contrario de forma expresa y por escrito en el contrato de arrendamiento.
En ningún caso pueden trasladarse al inquilino los gastos derivados de obras estructurales o de mantenimiento general del edificio, como derramas por rehabilitación o sustitución de elementos comunes.
Las averías que debe pagar el propietario de un piso en alquiler
Obligaciones del inquilino
Por su parte, el inquilino debe encargarse del mantenimiento ordinario de la vivienda. Es decir, asumir la reparación de elementos que, por su uso cotidiano, puedan deteriorarse: sustituir bombillas, arreglar grifos que gotean, desatascar tuberías obstruidas por residuos, reparar persianas o cambiar mandos y pilas.
Para que una reparación pueda considerarse de esta categoría, su coste suele ser inferior a los 150 o 200 euros, aunque este umbral varía dependiendo de la jurisprudencia y el contrato firmado. También se tiene en cuenta el tiempo que el inquilino lleva en la vivienda: si una persiana deja de funcionar tras varios años de uso, la responsabilidad puede compartirse.
El arrendatario, además, tiene la obligación de informar al propietario de cualquier daño grave que pueda afectar a la habitabilidad. Si no lo hace en tiempo y forma, podría perder el derecho a exigir la reparación o incluso ser considerado responsable por omisión. Comprender estos matices es clave para saber quién paga las averías en un piso de alquiler.
¿Quién paga las averías en un piso de alquiler en situaciones urgentes o de conflicto?
La LAU permite que, en caso de urgencia, por ejemplo, una fuga que cause daños o una avería eléctrica que impida el uso de la vivienda, el inquilino realice directamente la reparación. Eso sí, debe haber informado previamente al propietario y justificar el gasto con las facturas correspondientes. En este contexto, actuar con transparencia y diligencia es clave.
Cuando surgen discrepancias sobre la causa de la avería o su coste, lo ideal es remitirse al contrato de arrendamiento. Si este no establece nada concreto, puede recurrirse a la mediación. Servicios como Reparix no solo ofrecen a los propietarios la tranquilidad de contar con una solución integral para la gestión de incidencias y averías en viviendas de alquiler, sino también la garantía de disponer de un servicio de mediación profesional en caso de conflicto, facilitando así una resolución ágil y sin tensiones entre las partes.
La importancia del seguro y de los contratos claros
Tanto propietarios como inquilinos pueden contar con seguros que cubran parte de los daños. Los propietarios suelen tener seguros de hogar que incluyen reparaciones estructurales o de instalaciones, mientras que los inquilinos pueden contar con seguros que cubran su responsabilidad civil o pequeñas reparaciones.
En cualquier caso, la clave para evitar problemas está en redactar un contrato de arrendamiento lo más específico posible. Incluir cláusulas sobre averías, mantenimiento y seguros puede evitar conflictos mayores.
Previsión, diálogo y respaldo profesional
Saber quién paga una avería en un piso de alquiler no debería depender de la intuición o de una discusión. Conocer la normativa, establecer reglas claras en el contrato y actuar con responsabilidad son los pilares para una convivencia contractual tranquila.
Para los propietarios, contar con servicios como los de PS Group aporta tranquilidad y garantías. Y para los inquilinos, estar informados y comunicarse con transparencia es la mejor forma de asegurar una relación fluida con el arrendador. En última instancia, prevenir es siempre mejor que resolver, y un buen asesoramiento puede marcar la diferencia entre una experiencia de alquiler satisfactoria y una llena de desencuentros.
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Actualización de la renta del alquiler ¿se puede con todos los contratos?
No es lo mismo un alquiler de larga duración, aquel en el que la vivienda arrendada es la habitual del inquilino que los contratos temporales en cuanto a la actualización de la renta del alquiler.
Diferencias entre un contrato de alquiler de larga duración y uno de temporada
Los contratos de arrendamiento tradicional tienen una duración mínima de cinco años si el propietario es una persona física o siete años si es una persona jurídica. Este periodo se puede prorrogar anualmente hasta tres años más.
En cambio, en los arrendamientos temporales la duración se pactará libremente entre las partes aunque, por lo general, esta será superior a 32 días e inferior a un año. Si la necesidad del alquiler fuese mayor a un año, entonces se deberá firmar un contrato de vivienda habitual. Aparte de la duración, hay otras diferencias básicas:
- Regulación. El alquiler de larga estancia está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos mientras que el de temporada, considerado por la LAU “uso distinto de vivienda” se rige “por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.
- Motivos. Los alquileres de larga duración constituyen la vivienda habitual del inquilino. Por el contrario, los alquileres de corta duración se emplean para una circunstancia específica que debe figurar en el contrato. Esta suele ser de índole profesional (movilidad laboral en el caso de profesores, sanitarios), por estudios (universitarios, oposiciones), bien por razones de cuidado de un familiar, intervención quirúrgica o por una reforma en la residencia habitual del inquilino.
Ventanilla Única Digital y Registro Único de Arrendamientos
A partir de 2025 se ha creado una plataforma llamada Ventanilla Única Digital y Registro Único de Arrendamiento para el registro obligatorio de los alquileres temporales. Por tanto, será necesario que los propietarios inscriban su vivienda en la plataforma digital para obtener un número de registro que las plataformas online de alquileres deben publicar con los anuncios de las viviendas.
Actualización de la renta del alquiler de vivienda habitual
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual la LAU expresa que la renta puede ser actualizada anualmente en la fecha en que se cumpla la vigencia del contrato. Para que esto suceda, debe haber quedado reflejado en el contrato, sino, no será posible la actualización. La subida aplicable dependerá de la fecha en que se firmó el contrato:
- Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023. Las actualizaciones de la renta tendrán como referencia el Índice de Precios al Consumo (IPC) que se situó en febrero de 2025 en el 3% de variación interanual, según el INE.
- Contratos firmados después del 26 de mayo de 2023. Es la fecha en que se aprobó la Ley de Vivienda que establece que el nuevo Índice de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda es el que hay que tener en cuenta para las actualizaciones anuales de la renta, evitando así subidas desproporcionadas como se ha producido en los últimos meses. En febrero esta cifra ha sido del 2,08% anual, también publicado por el INE.
Actualización de la renta del alquiler
Actualización de la renta del alquiler de temporada
¿Se puede subir el precio de un alquiler de temporada? La ley indica que las partes son las que deben pactan la renta antes de firmar el contrato. Como estos contratos suelen ser por un periodo inferior al año no es habitual incluir una cláusula de actualización anual de la renta.
En este sentido, ambos tipos de contrato funcionan igual, es decir, será válido lo que quede reflejado en el contrato de arrendamiento, sino no será posible subir la renta.
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Alquiler de habitaciones con aval de los padres
El alquiler de habitaciones a estudiantes es una opción muy interesante para mantener tu vivienda alquilada. Veamos a continuación por qué es recomendable el aval en este tipo de alquiler.
Qué es el aval del alquiler
El aval es una garantía adicional que el arrendador puede solicitar al inquilino, no es obligatorio pero puede ser muy recomendable para alquileres que puedan suponer más riesgo de impago. El aval es una persona física o jurídica que se responsabiliza a responder ante deudas o impagos del inquilino durante toda la duración del contrato de arrendamiento.
Aval de los padres para alquiler de habitaciones
Como decimos, el propietario puede solicitar esta garantía adicional al arrendatario a modo de seguridad, en ese caso, deberá estar especificado en una cláusula del contrato de alquiler exactamente cuánto abarca la responsabilidad del avalista.
Cuando se trata de un alquiler a estudiantes, lo más habitual es que los avalistas sean los padres, es decir, un aval personal. Estos deben ser conscientes de que deberán responder ante cualquier incumplimiento del contrato por parte del inquilino, ya sea un retraso o impago de la renta y los suministros o cualquier destrozo causado a la vivienda.
Tipo de contrato de alquiler a estudiantes
El alquiler por habitaciones constituye un alquiler de temporada, ya que se alquila la vivienda por un periodo concreto, por lo general, inferior a un año. Esta modalidad de contratos se rige por el Código Civil.
En este tipo de contrato la fianza es de dos meses de renta. La fianza funciona también como una garantía adicional, con la diferencia de que sí es obligatoria por ley, por este motivo, el aval no sustituye a la fianza.
Riesgos del alquiler a estudiantes
Todos los alquileres están expuestos a riesgos, según nuestra experiencia como gestores de alquileres te indicamos todo lo que debes tener en cuenta cuando alquilas tu piso a estudiantes:
- Estabilidad económica. En la mayoría de los casos los inquilinos son jóvenes estudiantes lo que significa que no tienen una regularidad de ingresos, dependen de becas o de los padres para cubrir sus gastos. Esto puede dar lugar a retrasos en el abono de la renta, lo que perjudica directamente al casero.
- Rotación de inquilinos. A diferencia del alquiler de larga duración, este tipo de arrendamiento por períodos más cortos (un curso escolar normalmente) implica una rotación más elevada de inquilinos. Esto supone más gestiones para el propietario que tiene que buscar nuevos candidatos, organizar visitas y asumir los gastos fijos cuando el piso está vacío.
- Mantenimiento de la vivienda. Generalmente, se tiende a pensar que los inquilinos jóvenes son menos cuidadosos que otro perfil de inquilinos. Además, la rotación influye directamente en el desgaste de la vivienda.
- Convivencia en la comunidad de vecinos. Es común asociar los alquileres a estudiantes con fiestas que puedan causar molestias en la comunidad de vecinos.
- Deducciones fiscales. El alquiler de larga estancia permite reducciones en la declaración de la renta que van del 50% al 90%, en cambio, este tipo de alquiler temporal no puede disfrutar de estas ventajas.
Qué debes tener en cuenta con un alquiler de habitaciones
Ventajas del alquiler por habitaciones
- La renta. Las mensualidades de los alquileres por habitaciones y por ende aquellos arrendamientos de temporada, suelen ser más elevadas en comparación con el alquiler de larga duración.
- Rentabilidad para el propietario. A corto plazo, la rentabilidad bruta (sin tener en cuenta los gastos de los meses que la vivienda está vacía) de un alquiler de temporada puede ser más beneficiosa para el arrendador, no obstante, si lo que se busca son ingresos regulares a largo plazo eso solo se obtiene con un alquiler tradicional.
- Contratos cortos. El hecho de que el contrato de alquiler por habitaciones tenga una duración más breve que el de vivienda habitual permite al propietario hacer uso de la vivienda si lo necesita o venderla, si valora que esta decisión puede generar más beneficios.
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Cómo solicitar el bono alquiler joven 2025
Si tienes entre 18 y 35 años, este artículo te interesa porque vamos a explicarte todos los detalles para beneficiarte del bono de alquiler joven 2025.
Qué es el bono alquiler joven
El bono alquiler joven es una ayuda de 250 euros al mes para facilitar el acceso a una vivienda de arrendamiento a las personas que tengan 18 y 35 años en el momento de pedir la ayuda en todo el territorio nacional. Son las comunidades autónomas las administraciones que lo conceden, por tanto, hay que dirigirse al organismo encargado en cada región.
Requisitos para solicitar el bono alquiler joven 2025
Aparte de la edad, estas son las condiciones a tener en cuenta:
- Tener nacionalidad española o residencia legal.
- Hay que acreditar rentas de trabajo, por cuenta ajena o propia. La vida laboral debe ser de, al menos, tres meses en los seis meses anteriores a la solicitud o de seis meses desde que se pide.
- Los ingresos anuales deben ser inferiores a tres veces el IPREM (indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, es decir, 1.800 euros.
- La renta del piso debe ser de hasta 600 euros al mes o 300 euros si se trata de una habitación (estos precios puede ser más elevado, hasta 900 y 450 euros respectivamente, previo acuerdo con la Comisión de Seguimiento).
- Ser titular de un contrato de arrendamiento.
- Que la vivienda arrendada sea la residencia habitual.
- Se concede por dos años, improrrogables.
- La cuantía total máxima de la ayuda puede ser de 6.000 euros a razón de 250 euros mensuales.
Esta ayuda es compatible con las ayudas del Plan Estatal de Vivienda, que suponen hasta el 40% de la diferencia entre el alquiler y la aportación del bono alquiler joven, con el límite total del 75% de la renta. Esta cuantía depende de diversos criterios: número de personas e ingresos en el hogar, tensión del mercado del alquiler en la zona, si hay personas con discapacidad, entre otros.
Aquí puedes acceder a toda la información publicada por el Ministerio de Vivienda y por cada comunidad autónoma.
Quién no puede solicitar las ayudas al alquiler
Si el solicitante reúne alguno de estos supuestos no recibirá la ayuda bono alquiler para jóvenes:
- Si es propietario o usufructuario de una vivienda en España.
- Si tiene parentesco en primer o segundo grado con el arrendador, arrendatario o los convivientes.
- Si es socio o partícipe del arrendador.
- Si ya le han revocado las ayudas previstas en un Plan de Vivienda.
Todo lo que debes saber sobre el bono alquiler joven
Bono alquiler joven para piso compartido
Todos los jóvenes que cumplan los requisitos pueden solicitar el bono, consultando siempre las condiciones que detalle cada comunidad autónoma. Es imprescindible que el alquiler de habitaciones esté permitido por el propietario.
Podrán acogerse a la ayuda tanto el titular del contrato de alquiler de la vivienda como el titular del contrato de alquiler de la habitación. También es un requisito fundamental que exista un contrato de arrendamiento, sin éste, no se podrá acceder a la subvención.
Documentación necesaria para realizar la solicitud
Antes de presentar la solicitud es importante tener preparada toda la documentación necesaria.
- Copia del permiso de residencia legal en España.
- Copia del contrato de arrendamiento.
- Certificado de empadronamiento.
- Justificantes del pago de la renta.
- Vida laboral.
- Nota de Localización del Registro de la Propiedad, para comprobar que el solicitante o los convivientes no son propietarios.
- Nota registral del inmueble del Registro de la Propiedad en el que conste la titularidad a favor de los empadronados.
La solicitud se puede presentar de manera digital o presencial, depende del organismo correspondiente de cada comunidad.
Súper inquilino del mes
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¿Cuál es la subida del alquiler en 2025?
Hay una nueva manera de calcular la subida del alquiler en 2025 según ha publicado el BOE. Tanto si eres propietario como inquilino te interesa saber cuánto puede aumentar la renta este año y en adelante por ley, en este artículo te lo explicamos.
Qué es la actualización del alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla que la renta pueda ser actualizada cada vez que el contrato cumple un año para adaptarse a la evolución de los precios de los bienes y servicios. Esta actualización debe quedar reflejada en el contrato de arrendamiento y el casero tendrá que avisar al inquilino con 30 días de antelación cuando vaya a aplicarla.
Tradicionalmente, este cálculo se hacía con el Índice de Precios al Consumo del INE. Sin embargo, una inflación desmesurada hizo que el IPC alcanzase tasas de hasta el 10,8% en julio de 2022.
Ante este panorama, el Gobierno limitó temporalmente la actualización de los alquileres al 2% en 2023 y al 3% en 2024 hasta la creación de un nuevo índice de referencia “con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”; como refleja la Ley de Vivienda.
Subida del alquiler en 2025
El nuevo índice de referencia será “el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada”. El dato publicado en enero es del 2,2%, correspondiente al mes de noviembre. Ejemplo práctico. Si la renta de un piso es de 1.000 euros y el contrato se actualiza este mes de enero, podría subir 22 euros al mes.
TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β))
Donde:
TVAMAmt es la tasa de variación anual media ajustada, en el mes m del año t.
TVIPCmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo en el mes m del año t.
TVIPCSmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente en el mes m del año t.
α es un parámetro que tomará el valor 0.5, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.
β es un parámetro que tomará como valor 2, que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo, para guardar relación con la evolución esperada de los precios de consumo a medio plazo.
Dónde se puede consultar el índice del precio de alquiler
El nuevo índice de referencia se puede consultar en la página web del INE donde viene indicado el calendario de publicación mensual. El primer índice se ha publicado el 2 de enero de 2025 y el porcentaje de referencia es el del mes de noviembre. Las siguientes publicaciones serán el 15 de enero, 14 de febrero y el 14 de marzo con el valor de referencia del mes anterior en cada caso.
Calendario de fechas de publicación para la subida del alquiler en 2025 según el INE
Cuándo será efectivo el índice de subida del alquiler en 2025
Como hemos mencionado, el 2 de enero se ha publicado el primer índice de referencia por lo que los contratos cuya fecha de actualización sea el 1 de enero de 2025 ya deben utilizar este índice.
Esto afecta a todos los contratos de vivienda habitual firmados tras la publicación de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Los anteriores seguirán actualizándose con el IPC. Tampoco aplica a los alquileres temporales, por habitaciones o de garajes (cuando no se alquilen junto a la vivienda).
Qué pasa si en 2024 no me han subido el alquiler
Si tu casero no ha actualizado el alquiler en 2024, en 2025 podría aplicar el 3% de límite permitido del año pasado más el porcentaje del nuevo índice, siempre que avise al arrendatario con un mes de antelación.
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