¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para alquilar?
El certificado energético es un documento oficial que elabora un técnico e indica el consumo de energía y las emisiones de CO2 de una vivienda. En este artículo respondemos a la pregunta sobre si tener el certificado energético es obligatorio.
¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para alquilar o vender una vivienda?
Sí, se trata de un documento obligatorio desde 2013, que hay que tener actualizado antes de firmar un contrato de arrendamiento o compraventa de vivienda. Por tanto, el propietario debe entregar una copia del mismo al inquilino o al comprador del inmueble. Esto aplica tanto si se trata de una vivienda (para uso habitual, alquiler de larga duración o turístico) como de un local comercial.
Cómo conseguir el certificado energético del alquiler
Lo primero que hay que hacer es contratar a un profesional técnico acreditado para que visite la vivienda. Para hacer la evaluación este tendrá en cuenta la superficie del inmueble, las instalaciones térmicas y la iluminación. A continuación, se deberán seguir los siguientes pasos:
- Registro del certificado en el órgano competente. Este órgano es diferente dependiendo de cada comunidad autónoma.
- Etiqueta energética. Una vez se ha registrado el certificado emitido por el técnico, se podrá obtener la etiqueta con la letra correspondiente (va de la A para mayor eficiencia a la G, la más baja). Para conseguir esta etiqueta hay que pagar unas tasas que varían según cada autonomía, por ejemplo, en Madrid y Canarias es gratuito.
Todo lo que debes saber sobre si es obligatorio el certificado de eficiencia energética para alquilar
Cuánto cuesta el certificado energético
Los honorarios del técnico no están regulados por lo que los costes pueden variar desde los 50 a los 150 euros, no obstante, esta cifra también varía en función del tamaño de la vivienda y su ubicación.
Cuánto dura el certificado energético
El certificado energético de un inmueble es válido durante diez años, excepto el de la letra G que lo es durante cinco años.
Cuándo no es necesario tener un certificado energético
En la web de la Comunidad de Madrid se indican los casos en los que no es necesario contar con un certificado de eficiencia energética:
- Edificios protegidos por su valor arquitectónico o histórico si una mejora en la eficiencia energética puede alterar su aspecto.
- Construcciones provisionales con un fin que tengan una duración menor a dos años.
- Edificios independientes con una superficie inferior a 50 metros cuadrados.
- Edificios que se compren para su demolición o realización de reformas.
Multas por no tener el certificado energético
La normativa contempla tres tipos de sanciones dependiendo de la gravedad de la infracción:
- Leve: La multa oscila entre los 300 y los 600 euros.
- Grave: La cuantía de la sanción va de los 601 a los 1.000 euros.
- Muy grave: La multa puede alcanzar de 1.001 a 6.000 euros.
Beneficios de tener el certificado energético
Contar con un certificado de eficiencia energética beneficia al propietario de la vivienda o local comercial. Cuanto más eficiente sea el inmueble, la factura de la luz o el gas tendrán un ahorro significativo frente a un certificado más bajo. Además, tiene ventajas para la persona que vive en ese inmueble porque será más confortable, por ejemplo, debido a un buen aislamiento térmico de cara al frío y al calor.
Por último, un inmueble con una etiqueta A puede tener más valor en el mercado que uno con la calificación G, lo que repercute directamente en el interés que genera en los candidatos a inquilinos o posibles compradores.
Gestión del alquiler y certificado energético
En PS Group somos expertos en la gestión del alquiler. A través de nuestro servicio Reparix llevamos 10 años realizando todas las gestiones que conlleva el alquiler de una vivienda o un local comercial, entre ellas, la obtención del certificado energético con agilidad y rapidez.
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Cambio de uso de local a vivienda, ¿es legal?
Es posible que te hayas dado cuenta de que ha habido un cambio de uso de local a vivienda en tu propio barrio, donde antes había un comercio ahora es una casa a pie de calle. Es un fenómeno creciente en muchas zonas tal y como demuestran los datos.
En Madrid han aumentado un 30% desde 2020, según el Censo de Locales del Ayuntamiento de Madrid publicado por El Periódico de España. Pinar del Rey es el barrio con más locales reconvertidos en 2024, 391, seguido por Puerta del Ángel con 365.
Cómo se hace el cambio de uso de local a vivienda
Es legal realizar el cambio de uso de local a vivienda pero hay que tener en cuenta que los requisitos para hacerlo varían de una Comunidad Autónoma a otra. La actividad permitida en el inmueble debe estar reflejada en el Registro de la Propiedad de acuerdo con el Plan Urbanístico Municipal, los usos más habituales son residencial, industrial, de servicios, de espacios libres o de infraestructuras.
Requisitos para convertir un local en vivienda
La normativa de cambio de uso de local a vivienda exige que se den ciertas condiciones en el inmueble así como que se consigan las licencias correspondientes. A continuación, detallamos todo lo necesario.
Condiciones mínimas de vivienda
Como decimos, las condiciones del local dependen de los requisitos exigidos por cada región pero, en general, es necesario que el espacio cumpla con un mínimo de superficie y condiciones de habitabilidad. En la Comunidad de Madrid se pide que tenga una superficie útil de 40 metros cuadrados como mínimo y 2,50 metros de altura. También deben tener una superficie mínima las estancias (baños, cocina, dormitorios), debe haber ventilación y luz natural.
Uso permitido
Es imprescindible que el local se encuentre en una zona permitida para uso residencial, por lo que hay que consultar la clasificación urbanística del inmueble y que no haya una limitación de viviendas en la zona.
Licencias
El proyecto de cambio de uso debe cumplir con el Código Técnico de Edificación que establece las condiciones mínimas de las construcciones tales como la seguridad, el ahorro de energía y salubridad.
Asimismo, se requiere la licencia de cambio de uso, la licencia de obra o declaración responsable si los trabajos de rehabilitación que se quiere realizar en el inmueble requieren de este permiso (depende del Ayuntamiento), la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y el certificado energético. Hay que tener en cuenta los impuestos y tasas que las administraciones cobran por estos trámites. Por tanto, las licencias y documentos que hay que solicitar son:
- Licencia de cambio de uso.
- Licencia de obra o declaración responsable.
- Licencia de primera ocupación.
- Cédula de habitabilidad. Solo es obligatoria en las comunidades de Asturias, Cantabria, Cataluña, La Rioja, Navarra, Murcia, Baleares, Comunidad Valenciana y Extremadura.
- Certificado energético.
Requisitos para el cambio de uso de local a vivienda
Pasos para el cambio de uso de local a vivienda
Entonces, ¿qué debo hacer si quiero convertir un local en vivienda?
- Proyecto de cambio de uso. Es un requisito imprescindible presentar un estudio de viabilidad realizado por un arquitecto.
- Tramitación de licencias. El proyecto de viabilidad se presenta en el Ayuntamiento para solicitar las licencias correspondientes.
- Reforma. Cuando se hayan obtenido las licencias pertinentes se pueden ejecutar las obras previstas.
- Registro de la Propiedad. Cuando finalicen las obras es el momento de solicitar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y regularizar la vivienda en el Registro y el Catastro así como solicitar las escrituras de la nueva vivienda en un notario.
Ventajas del cambio de uso
La transformación de locales en viviendas por un lado, permite revalorizar inmuebles en desuso, especialmente en zonas urbanas donde los comercios han perdido protagonismo. Por otro lado, esta conversión puede dar lugar a viviendas asequibles en ubicaciones céntricas, algo especialmente atractivo en un contexto de precios elevados, alta demanda y poca oferta residencial.
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Tipos de aval para alquiler, qué son y para qué sirven
Cuando se alquila una vivienda tanto propietarios como inquilinos buscan seguridad. Para los arrendadores, esto significa asegurarse de que el inquilino pueda cumplir con sus obligaciones de pago. Para los inquilinos, demostrar que son solventes puede ser clave para optar a la vivienda que buscan. En este artículo, vamos a explicar los tipos de aval para alquilar.
Qué es el aval
Un aval es una garantía que asegura al propietario que va a cobrar la renta independientemente de si su inquilino no puede cumplir. El avalista es una tercera persona que se compromete legalmente a asumir la obligación del pago de la renta del inquilino si éste lo necesita. No es un recurso obligatorio por ley para alquilar una casa pero los propietarios pueden solicitarlo.
Tipos de aval para alquiler
A continuación, repasamos los dos avales principales que se utilizan en un contrato de arrendamiento.
Aval personal para alquiler
Es el más común. Se trata de una persona física, con una situación financiera solvente que se hace cargo de la deuda del arrendatario si no pudiera cumplir con sus obligaciones de pago del alquiler. Por lo general, suele ser una persona conocida del inquilino, padres, otro familiar o amigo.
Ventajas:
- Es fácil de gestionar y no requiere trámites complicados.
- No implica costes adicionales, salvo posibles gestiones notariales.
Inconvenientes:
- Depende de que alguien cercano al inquilino esté dispuesto a asumir este riesgo.
- Puede generar tensiones personales ya que si el inquilino incurre en un impago y el avalista no se hace cargo podría entrar en listas de morosos.
Aval bancario para alquiler
Una entidad bancaria también puede comprometerse a hacerse cargo de la situación financiera de un inquilino aunque, en este caso, se le exige un depósito que no puede tocar hasta la finalización del alquiler así como la firma de un contrato.
Ventajas:
- Ofrece máxima seguridad para el propietario.
- Es una garantía formal respaldada por una entidad financiera.
Inconvenientes:
- Supone un coste adicional para el inquilino, ya que los bancos cobran comisiones por este servicio.
- Requiere disponer de una cantidad considerable de dinero como depósito.
- Es difícil de conseguir ya que el banco realizará un estudio al inquilino para conocer sus finanzas.
Cualquiera que sea el avalista debe quedar reflejado en el contrato de alquiler, y esta responsabilidad dura toda la validez del contrato.
Ventajas e inconvenientes de los tipos de aval para alquiler
Diferencias entre el aval y la fianza
La fianza no es un aval, aunque también se considera una garantía para el propietario. Es una cuantía que el inquilino debe abonar en metálico al inicio del contrato. Se diferencia del aval en que esta sí es obligatoria por ley, corresponde a una mensualidad de la renta en caso de alquiler de larga duración y dos si es alquiler de uso distinto a vivienda.
Por su parte, el arrendador está obligado a devolver la fianza al finalizar el contrato siempre que el inquilino haya cumplido con sus obligaciones.
Adelantamos tu renta sustituye al aval
Adelantamos su Renta de PS Group es un servicio que anula la necesidad de aval bancario. Pensado tanto para propietarios como para agencias inmobiliarias, asegura que el propietario reciba puntualmente la renta cada mes aunque el arrendatario no pague. Te resumimos las principales ventajas:
Inquilinos solventes. Realizamos un estudio de solvencia previo del candidato para identificar a la persona que puede responder al precio de la vivienda por la que está optando, se estudia que tenga una estabilidad laboral y económica a la vez que no tenga deudas pendientes ni figure en ninguna lista de morosos.
Pago puntual de la renta. Abonamos al arrendador la renta los días 5 de cada mes, aunque el inquilino no haya pagado.
Reclamación en caso de impago del alquiler. En caso de retraso o impago por parte del inquilino, iniciaremos el proceso de reclamación al arrendatario, sin que el propietario deje de percibir las mensualidades.
Desahucio por impago. En caso de impago prolongado, desde PS Group nos encargamos de mediar por todas las vías necesarias hasta la propia consecución del desahucio del arrendatario, sin suponer ningún coste adicional para el arrendador.
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Cómo prevenir el impago con el estudio de solvencia del alquiler
El problema más temido para un propietario que alquila su piso es un inquilino que no pague. Es muy difícil prever a un arrendatario moroso pero hay medidas muy válidas que pueden contribuir a reducir los riesgos como es realizar un buen estudio de solvencia del alquiler.
Qué es un estudio de solvencia
El estudio de solvencia del alquiler consiste en un análisis exhaustivo sobre la situación económica de los potenciales inquilinos. Se realiza para conocer si este tiene la solvencia suficiente para hacer frente al pago mensual de la renta que tiene el piso para el que se ha mostrado interesado.
Además, se estudia también si el candidato puede hacer frente a sus gastos aparte del alquiler y si seguirá pudiendo hacerse cargo aunque aparezcan gastos imprevistos.
Asimismo, es muy importante conocer si el candidato tiene deudas o préstamos ya que este tipo de gastos son una cuantía fija que el inquilinos debería sumar a la renta mensual, lo que reduce su capacidad de ahorro o la disponibilidad de ingresos para el resto de sus gastos.
Esfuerzo del alquiler
La tasa de esfuerzo del alquiler mide los ingresos que una persona debe destinar al pago de la renta de una vivienda determinada. Los expertos recomiendan que el pago de la renta y los gastos asociados no superen el 30% de los ingresos del hogar, por lo que para que el certificado de solvencia sea favorable el candidato debería contar con más de la mitad de su sueldo tras pagar cada mensualidad.
Ventajas de un estudio de solvencia del alquiler
Realizar un estudio de solvencia del alquiler tiene tres beneficios, principalmente:
- Menor riesgo de impago del alquiler: como hemos mencionado anteriormente, al verificar solvencia de un inquilino es más probable asegurarse ante posibles impagos con un candidato económicamente solvente.
- Tranquilidad para el propietario: El arrendador conoce la situación financiera pasada y presente del futuro inquilino.
- Menos visitas al piso: Filtrar a los candidatos supone un ahorro valioso de tiempo, ya que un inquilino que no pasa satisfactoriamente el estudio de solvencia del alquiler puede ser rechazado antes de realizar la visita.
Cómo se realiza un estudio de solvencia del alquiler
¿Qué documentación hay que revisar?
Como expertos en la gestión de alquileres, te recomendamos revisar esta documentación:
- DNI, NIE o pasaporte para verificar la identidad del inquilino.
- Contrato de trabajo, las nóminas de los últimos tres meses y la declaración de la renta del año anterior. Esta documentación nos informa de la estabilidad laboral (contrato indefinido, temporal, periodo de prueba…) así como del salario del candidato.
- Extracto bancario de los últimos tres meses para tener más información sobre los gastos que el candidato tiene comprometidos.
- Consultar los registros de morosos del alquiler. Se trata de bases de datos de inquilinos con deudas, no obstante, es posible que algunas no sean accesibles para particulares o que requieran la autorización previa del candidato.
- Referencias de anteriores caseros u empresas de gestión del alquiler. Las referencias de otros arrendadores e inquilinos con los que se haya compartido piso son un recurso, pero de ninguna manera son una prueba definitiva debido a la poca fiabilidad que pueden suponer estos testimonios.
Estudio de solvencia del alquiler de PS Group
En PS Group llevamos diez años realizando completos estudios de solvencia Scoring PS+ tanto para agencias inmobiliarias como para propietarios. Nuestro equipo de expertos se encarga de supervisar toda la información y documentación pertinente y se encarga de determinar la horquilla económica que el candidato puede permitirse.
Por último, realizamos una ardua investigación, hacemos todas las averiguaciones sobre la posible morosidad en los principales ficheros y detectamos patrones de conducta a través de herramientas propias.
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Subida del precio del alquiler
¿Cuál es la subida del precio del alquiler en España? Los datos de los principales portales inmobiliarios confirman que en 2024 se ha alcanzado el valor máximo histórico del precio del alquiler, 13,4 euros el metro cuadrado, en torno a un 10% más que hace un año, según Idealista.
Precio del alquiler por capitales
Prácticamente todas las capitales de provincia han registrado una subida de los alquileres en octubre de 2024 respecto al mismo periodo del año pasado. Las principales ciudades, donde los precios ya estaban elevados han seguido aumentando.
En Madrid alquilar una vivienda cuesta un 15,9% más que hace un año, en Barcelona un 13,5%, en Valencia un 12,3%, en Palma un 15,3% y en Málaga un 13,8%. En todas estas ciudades se ha superado en los últimos meses el precio histórico más alto, según datos de Idealista. En estas capitales los precios van de los 14,4 euros por metro cuadrado de Valencia a los 23,1 euros de Barcelona, la ciudad más cara para alquilar un piso.
Esfuerzo de alquiler
La tasa de esfuerzo significa el gasto que supone para los ingresos de un hogar el pago de la renta de una vivienda. Los expertos recomiendan que no sobrepase el 30% de los ingresos familiares.
La falta de oferta de vivienda en comparación con el aumento de la demanda de casas en alquiler ha provocado que los precios de los alquileres hayan cogido una tendencia alcista imparable. Según datos de Fotocasa, hay un 77% de demandantes de vivienda de alquiler frente a un 19% de ofertantes.
Una de las principales causas de que haya crecido el mercado del alquiler ha sido la dificultad de acceder a una vivienda en propiedad debido a los tipos de interés y la inflación. En concreto, el 43% de los demandantes reconoce que busca un alquiler porque no puede comprar una casa debido a su situación económica.
Según datos de Idealista, hay 11 capitales de provincia con un esfuerzo de alquiler para acceder a una vivienda tipo de dos habitaciones se sitúa por encima del 30% de los ingresos totales del hogar. Barcelona lidera este ránking con una tasa del 46%, seguida por Palma (45%), Málaga (42%), Valencia (41%) y Madrid (38%). Entre las principales ciudades, Sevilla, Vitoria y Granada tienen esfuerzos por debajo del límite entre el 29% y el 26%.
Recomendaciones para propietarios que quieren saber el precio del alquiler de su vivienda
¿Qué precio del alquiler es adecuado para mi piso?
Según los datos del Informe de Fotocasa, entre los propietarios de una vivienda de alquiler hay un 21% que, durante el último año, ha negociado la renta mensual y en la mayor parte de los casos, el fin de estas conversaciones fue a la baja.
Como propietario, es lógico que tengas dudas sobre qué precio poner a tu vivienda cuando quieres ofertarla para un arrendamiento de vivienda habitual. Como expertos en la gestión integral de alquileres, te aconsejamos que tengas en cuenta estas tres vías para obtener información sobre el precio del alquiler de tu casa:
- Informarse de los alquileres de viviendas similares a la tuya en tu zona, calle o barrio. Para eso, puedes hacer una búsqueda de inmuebles en alquiler en los principales portales inmobiliarios teniendo en cuenta que el piso tenga las mismas características para poder comparar: habitaciones, baños, terraza, zonas comunes, garaje, trastero, etc.
- Valoración gratuita online. Hay múltiples empresas que ofrecen una valoración aproximada del precio de alquiler adecuado para una vivienda. Es necesario introducir las características básicas del inmueble y, a veces, es imprescindible registrarse para poder descargar o recibir vía correo electrónico ese informe de valoración.
- Buscar asesoramiento experto. Un agente inmobiliario o una empresa experta en gestión de alquileres como PS Group tiene amplia experiencia en el mercado. No sólo pueden ayudarte a poner el precio realista más adecuado para tu piso para que se alquiler rápido y con la máxima rentabilidad posible, sino que te asesorará sobre la normativa vigente en tu zona y si existe alguna limitación de precios.
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Alquiler de temporada y la nueva ventanilla única del Gobierno: ¿Cómo afecta a inquilinos y propietarios?
El alquiler de temporada es una opción cada vez más popular entre inquilinos y propietarios. Desde estancias cortas por trabajo hasta alquileres por un curso a estudiantes, funcionarios o por razones médicas.
El Gobierno ha presentado un Real Decreto para aprobar próximamente la creación de una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para controlar el cumplimiento de este tipo de arrendamientos de corta duración y vacacionales que se ha detectado que, en ocasiones, encubren alquileres de larga duración. A continuación, te explicamos en qué consiste esta ventanilla única y cómo funciona.
¿Qué es el alquiler de temporada?
El alquiler de temporada es un contrato de alquiler por un periodo limitado de tiempo, que generalmente oscila entre uno y once meses. A diferencia de un alquiler a largo plazo, la vivienda no supone la vivienda habitual del inquilino.
Los inquilinos más comunes son los profesionales que se desplazan temporalmente y estudiantes, es decir, está destinado a cubrir una necesidad temporal del arrendatario. El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) los considera “arrendamientos para uso distinto de vivienda”:
Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporadas, para una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Condiciones y duración del contrato de alquiler temporal
No existe un límite por ley de duración del contrato, a diferencia del alquiler de larga duración, será lo que pacten las partes. Es importante que el contrato incluya:
- La duración y la finalidad del contrato temporal.
- El domicilio habitual del inquilino y dónde está empadronado.
La renta también será la acordada entre las partes, del mismo modo que la posibilidad de revalorización. La LAU establece que la fianza en esta modalidad de arrendamiento debe ser de dos meses.
Es fundamental no confundir con el alquiler vacacional.
Qué es el alquiler de temporada y cómo funciona la ventanilla única
La nueva ventanilla única del Gobierno, ¿en qué consiste?
La Ventanilla Única Digital y Registro Único de Arrendamientos tienen el objetivo de regular los datos de registro de los alquileres de corta duración en aplicación de un reglamento europeo.
Esta plataforma dará un número de registro a cada vivienda, requisito imprescindible para que el propietario comercialice la vivienda en plataformas. Se incluyen en esta medida tanto los apartamentos de uso turístico como los alquileres de temporada que hemos mencionado, alquileres de habitaciones y embarcaciones u otras propiedades que permitan alojamientos de corta duración.
Además, este número certifica que se cumple con “la normativa autonómica, ordenanzas urbanas y los estatutos de las comunidades de vecinos”. El Gobierno ha enfatizado su intención de “perseguir todo el fraude y toda la ilegalidad que se está produciendo en torno a los alojamientos turísticos, los de temporada e incluso los contratos de habitación».
Por su parte, las plataformas donde se publican estos inmuebles deberán identificar en sus anuncios el número de registro.
Está previsto que esta plataforma se conecte con la ventanilla única europea en mayo de 2026.
Cómo se solicita el número de registro
El procedimiento para solicitar el número de registro se realizará a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores o Registro de la Propiedad, donde se encuentre la finca.
El número obtenido tendrá una validez de 12 meses con posibilidad de prórroga siempre y cuando sea para la misma categoría. Para solicitar la renovación se deberá indicar el listado de los contratos suscritos y, en el caso de los de temporada, la causa que justifica la suscripción de los contratos.
En PS Group, ofrecemos asesoramiento y apoyo en la gestión integral de todo tipo de alquileres, incluido el de temporada ocupándonos de todos los trámites necesarios y adecuándonos a las normativas vigentes.
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Impago del alquiler: qué hacer si un inquilino no paga
La mayor preocupación y temor de un propietario que pone su piso en alquiler es enfrentarse a un impago. La cifra de desahucios por impagos en España ha aumentado un 11% y representan el 75% del total, según datos del primer semestre de 2024 del Consejo General del Poder Judicial.
Si te preguntas qué hacer si un inquilino no paga, en este artículo te damos toda la información que debes saber.
Pasos a seguir ante un impago del alquiler
1. Diálogo
Lo primero que debería hacer un propietario cuando detecta el primer retraso o impago de la renta es actuar con la mayor serenidad posible, ya que, en ocasiones, puede deberse a un olvido o un imprevisto. Lo recomendable es solucionar la situación mediante el diálogo, hablar con el inquilino para conocer la causa del retraso y acordar fraccionar el pago u ofrecer una extensión del plazo. Lo ideal es conseguir que el conflicto no escale.
2. Burofax
Si el impago persiste o el inquilino no responde entonces es momento de realizar la reclamación de manera más formal. Lo más aconsejable es enviar un burofax que es un servicio de correos que da validez legal a la comunicación entre las partes. En el escrito se debe indicar la deuda existente y el plazo para abonarla.
El burofax tiene dos objetivos, presionar al inquilino a pagar, por un lado, y servir como prueba en caso de iniciar un proceso legal, por otro. Asimismo, el documento debe incluir las consecuencias de no subsanar la deuda, es decir, rescisión del contrato o desahucio del alquiler.
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla en su artículo 27:
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
- a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
3. Vía judicial
Si tras enviar el burofax no se obtiene ningún tipo de respuesta por parte del arrendatario entonces, lamentablemente, es momento de echar a los inquilinos que no pagan, iniciando el procedimiento de desahucio para recuperar la vivienda.
Se recomienda contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho inmobiliario o gestión de alquileres, ya que el proceso puede ser complejo. Por lo general, el demandante suele solicitar tanto la recuperación de su propiedad como la devolución de las cantidades impagadas.
Este proceso puede llevar tiempo, por lo general puede tardar en resolverse unos ocho meses y hasta un año, aunque podría sobrepasar el año si el juzgado tiene demasiada carga de trabajo o el inquilino se declare en situación de vulnerabilidad.
Recomendaciones para el propietario ante un impago de alquiler
Como expertos en la gestión de alquileres, es importante recordar que el propietario no tiene derecho a desalojar al inquilino por su cuenta, ni a la fuerza, cambiar la cerradura, ni cortarle los suministros porque de cara a un proceso judicial estas medidas pueden ser tomadas como un delito de coacciones.
Recomendaciones sobre qué hacer si un inquilino no paga
Cómo prevenir a un inquilino moroso
Aunque el impago del alquiler es una situación a la que cualquier propietario puede verse expuesto, hay medidas preventivas que pueden ayudarte a minimizar el riesgo.
Estudio de solvencia
PS Group realiza una cuidada selección del inquilino mediante un estudio de solvencia de los potenciales inquilinos apoyado en las más avanzadas técnicas de scoring e investigación. Esto incluye revisar su historial de crédito, solicitar nóminas o documentación que acredite solvencia económica y, si es posible, pedir referencias de anteriores arrendadores.
Fianza
Solicitar una fianza y garantías adicionales es una medida común y eficaz para asegurar una parte del alquiler.
Adelanto de la renta
Mes a mes adelantamos la renta al propietario sin coste adicional, emitiendo los pagos en los plazos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos y con independencia de lo que haga su inquilino.
Asesoramiento jurídico
En caso de retraso iniciaremos el proceso de reclamación amistosa, mientras el propietario continúa tranquilo y cobrando la debida renta puntualmente. En caso de impago iniciaremos el procedimiento de reclamación judicial pertinente, además del amistoso ya iniciado con el fin último de lograr la recuperación de la posesión del inmueble.
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Qué es un contrato de alquiler blindado y para qué sirve
Cuando se inicia un alquiler de vivienda habitual es muy recomendable formalizarlo mediante un contrato por escrito. Legalmente, los contratos verbales están permitidos, pero como expertos en la gestión de alquileres no recomendamos esta fórmula, ya que pueden implicar numerosos riesgos para el propietario y conflictos con el inquilino a largo plazo. Para evitar posibles disputas, te traemos un modelo de contrato que quizá no conozcas. ¿Habías oído hablar de un contrato de alquiler blindado?
Características de un contrato de alquiler blindado
¿Qué es un contrato de alquiler blindado? Esta modalidad existe, por ejemplo, en los contratos de trabajo de altos directivos en grandes empresas. En el ámbito del alquiler se utiliza con el mismo objetivo: dar mayor seguridad jurídica.
Diferencias entre un contrato de alquiler habitual y uno blindado
Un contrato de alquiler blindado incluye las mismas cláusulas generales que cualquier contrato de arrendamiento habitual, pero, además, cuenta con una serie de cláusulas específicas para dar mayores garantías y protección al propietario.
Este contrato es especialmente útil para prevenir conflictos y asegurar el cumplimiento por ambas partes, si los inquilinos no cumplen todas las condiciones necesarias o ante perfiles de arrendatarios concretos.
Cláusulas de un contrato de alquiler blindado
Las cláusulas de este tipo de contrato pretenden ser más rígidas que las de un contrato de alquiler habitual.
- Fianza y garantías adicionales. La fianza es obligatoria por ley. Corresponde a un mes de la renta o dos en caso de alquiler para uso distinto de vivienda, y se debe entregar en metálico al propietario. Además, el propietario puede pedir garantías adicionales al inquilino como un aval personal o bancario, e incluir una cobertura para mayor seguridad en caso de impago.
- Revisión del inmueble. Se puede contemplar la posibilidad de que el dueño de la vivienda realice inspecciones periódicas del inmueble para comprobar su buen estado, siempre con preaviso al inquilino.
- Resolución anticipada del contrato. Es conveniente dejar por escrito cuáles son las posibles causas para rescindir el contrato antes del periodo pactado. También se puede contemplar en este punto, las penalizaciones que puede conllevar este tipo de incumplimiento.
- Cláusulas de penalización. Aparte de la penalización por finalización de contrato anticipada, se pueden añadir otras por incumplimiento de otras obligaciones, como no avisar con antelación del desistimiento de contrato, impagos o daños al piso.
- Actualización del alquiler. Es muy aconsejable detallar en el contrato los métodos y periodos de actualización, teniendo en cuenta los límites contemplados en la Ley de Vivienda, para evitar conflictos con el inquilino.
Cláusulas de un contrato de alquiler blindado
Cláusulas que no se pueden incluir por ley
Es importante que sepas que hay aspectos que no se pueden incluir, especialmente si van en contra de la ley. Te indicamos cuáles son para que estés bien informado.
- Duración mínima del contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los alquileres de larga duración deben tener un plazo mínimo de cinco años o siete si el propietario es una persona jurídica. A partir de ahí se puede renovar anualmente hasta tres años más.
- Cambio de responsabilidades. La ley no permite que el arrendador evite sus responsabilidades relacionadas con el mantenimiento y reparaciones de la casa. Es su obligación hacerse cargo de todos los arreglos necesarios para que la vivienda sea habitable, exceptuando aquellos que estén directamente relacionados con el desgaste normal por parte del inquilino o un mal uso.
- Impuestos. Hay gastos como el IBI o las tasas municipales que corresponden únicamente al propietario de la vivienda.
- Derechos del inquilino. Del mismo modo, no es posible reducir los derechos de los arrendatarios impidiéndoles prorrogar el contrato dentro del marco permitido por ley, desahucios injustificados, recibir una indemnización si el casero decide finalizar el contrato sin causa justificada ni el previo aviso contemplado en la ley.
Como empresa gestora de alquileres contamos con un equipo de asistencia jurídica para resolver todas tus dudas durante la duración del alquiler para ayudarte a proteger la inversión inmobiliaria.
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Alquiler de vivienda habitual, ¿en qué consiste?
A efectos de deducción, la Agencia Tributaria entiende por vivienda habitual “la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años”. Comúnmente, hablamos de arrendamiento de vivienda habitual como sinónimo de tradicional, alquiler de larga duración.
Alquiler de vivienda habitual en la LAU
En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) encontramos el alquiler de vivienda y el alquiler de uso distinto del de vivienda. Los define así en su artículo 2:
- Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Las normas se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias.
Y en su artículo 3 sobre el alquiler distinto de vivienda (aquí se reconoce el de temporada):
- En especial, los arrendamientos celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.
Duración del contrato de alquiler
Detallamos, a continuación, la duración de los tres tipos de alquiler de vivienda que hay:
- Alquiler vacacional o de corta estancia: duración inferior a 31 noches.
- Alquiler temporal o de media estancia: de 32 días a once meses.
- Alquiler de larga duración: a partir de once meses. En este punto es importante no confundir, ya que el alquiler temporal no es lo mismo que el vacacional.
Según recoge la nueva Ley de Vivienda, la duración mínima del contrato de larga duración es de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica. Este periodo se puede prorrogar por plazos anuales hasta tres años más.
Ventajas de alquilar mi residencia habitual
¿Te has planteado alquilar tu piso? Es una decisión importante que hay que meditar teniendo en cuenta todo lo que implica. En primer lugar, te describimos los beneficios que implica:
- Vivienda ocupada. Mantener tu inmueble ocupado es una buena medida disuasoria para prevenir la okupación de vivienda ilegal.
- Ingresos periódicos. El alquiler de vivienda habitual reporta al propietario una renta mensual durante un periodo largo de tiempo.
- Bonificación de Hacienda. Es obligatorio declarar el alquiler de vivienda habitual a Hacienda, pero en el caso del arrendamiento de vivienda tradicional esto implica que los gastos anuales son deducibles, con bonificaciones que van del 50% y en caso de haber realizado una reforma, que el inquilino tenga entre 18 y 35 años o que la vivienda esté situada en una zona del mercado tensionado con una renta un 5% inferior al último contrato, la reducción puede alcanzar hasta el 90%.
Recomendaciones sobre el alquiler de vivienda habitual para propietarios
Desventajas de alquilar mi residencia habitual
- Mantenimiento. De todas las modalidades de alquiler que hay, el de vivienda habitual es el que requiere un menor mantenimiento y, por tanto, menos gasto para el arrendador. Se entiende que el inquilino de larga duración trata el inmueble como su vivienda habitual. Aún así, el propietario deberá asumir ciertas reparaciones o arreglos que se produzcan puntualmente en electrodomésticos, fachadas, mobiliario… y que no puedan imputarse a un uso de vivienda habitual.
- Gestiones. Alquilar una vivienda conlleva múltiples gestiones, desde atender las llamadas de los interesados, organizar visitas, escoger al candidato solvente, firmar el contrato, limpiar y mantener la vivienda, estar pendiente de los pagos (renta y suministros), etc.
Gestión del alquiler de vivienda habitual
En este sentido, recurrir a una inmobiliaria o a una empresa de gestión del alquiler como Grupo PS puede ser un gran apoyo para todo este tipo de tareas. Estos son los trámites incluidos con el servicio “Adelantamos su renta”:
- Gestión de rentas. Pago puntual de la renta entre los días 1 y 7 del mes, incluso si el inquilino no paga. En este caso, nos encargamos de la reclamación.
- Cobertura jurídica ilimitada. La asesoría legal está garantizada. Asumimos gastos de abogados, procuradores y tasas judiciales hasta la finalización del proceso.
- Cobertura de actos vandálicos. Indemnizamos los posibles desperfectos causados por el inquilino moroso.
- Cobertura de suministros. En caso de que el inquilino incurra en deudas, indemnizamos al propietario por cada recibo de suministro adeudado por los inquilinos.
- Cambio de cerradura. Cuando lamentablemente hay que recurrir al desahucio por impago, asumimos el cambio de cerradura necesario.
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Gestión integral del alquiler para propietarios
Cuando alquilas tu piso no solo es importante la elección del inquilino solvente, la firma del contrato y el ingreso mensual de la renta. Hay otras gestiones que tanto el casero como el inquilino deben realizar al inicio como es el cambio de la titularidad de los suministros, tramitar el certificado energético y ocuparse del mantenimiento de la vivienda durante el periodo que dure el arrendamiento (cinco años si el propietario es un particular y siete si es persona jurídica, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Hay empresas de alquiler seguro que prestan servicios de acompañamiento durante todo el proceso del alquiler. Un complemento al seguro del hogar que aporta soluciones para los problemas más frecuentes del día a día, como puede ser la gestión de siniestros y el mantenimiento del inmueble. A continuación, describimos todos los servicios que incluye Reparix, de PS Group, para propietarios e inquilinos.
Ventajas de la gestión integral del alquiler
Gestión de pólizas
Tener un seguro de hogar no es obligatorio para alquilar una vivienda, pero es muy recomendable. Una buena agencia negociadora del alquiler se encargará de gestionar la póliza del hogar, el seguro de la comunidad, si hay que realizar algún alta o cambio de titularidad y, lo más importante: mediar con la aseguradora para que se hagan cargo en caso de necesitar la gestión de un siniestro del hogar.
Mantenimiento
¿Qué pasa si el seguro no cubre una reparación? La empresa de gestión integral de alquileres debe encargarse del mantenimiento de los inmuebles, responder y solucionar la avería.
Puesta a punto
La llegada de un nuevo inquilino es una noticia excelente para el arrendador porque vuelve a tener su vivienda ocupada y a percibir los ingresos que le genera el alquiler. Sin embargo, es su obligación por ley entregar la vivienda en perfecto estado de habitabilidad; del mismo modo que el inquilino también debe devolverla tal y como se la encontró, se entiende en buen estado.
La gestión de inmuebles de alquiler incluye todas las tareas necesarias para la puesta a punto del piso: pintura, reparación de desperfectos si los hubiera y desinfección e higiene.
Certificado energético
La normativa no permite poner una vivienda en alquiler sin el certificado energético. En caso contrario, las multas pueden ir de los 300 a los 6.000 euros. Para conseguir un certificado de eficiencia energética, un técnico acreditado debe visitar la vivienda para hacer un estudio de la misma.
Posteriormente, hay que registrar ese documento en el órgano correspondiente de cada comunidad autónoma. Ahí es donde se genera la etiqueta que identifica la cantidad de CO2 que emite la vivienda con una letra de la A a la G, de más a menos eficiente. Conseguir este documento conlleva un coste. Las empresas de gestión integral del alquiler se encargan de este trámite.
Ventajas de la gestión integral del alquiler
Cambio de suministros
¿Quién se encarga del pago de los suministros de la vivienda como la luz, el gas o el agua? Esto debe quedar bien detallado en el contrato de arrendamiento. Si el responsable es el inquilino, lo que sucede en la mayoría de los casos, cada cambio de inquilino conlleva un cambio también en la titularidad de estos gastos para ponerlos a nombre del nuevo arrendatario. Se trata de una tarea bastante engorrosa que puede dejar en manos de la empresa de alquiler seguro.
Mediación
A veces surgen conflictos entre el propietario y el inquilino, bien sea por alguna queja de los vecinos o por quién debe asumir la reparación de un electrodoméstico. En estos casos resulta muy útil contar con un mediador experto en la resolución de este tipo de problemas.
Actualización de la renta
¿Cuánto puedo subir el alquiler? La nueva Ley de Vivienda aprobada en mayo de 2023 desvincula la actualización de las rentas del alquiler del IPC y establece que el aumento de la renta anual será el que se acuerde mediante pacto entre las partes con un límite del 3% para 2024. Nuestros expertos te asesorarán sobre este tema.
Asesoría jurídica
Si necesitas asesoramiento legal sobre cualquier cuestión relacionada con el alquiler, tu empresa de gestiones debe contar con un equipo de profesionales especializado que te ayude a resolver cualquier conflicto.
Reparix incluye todas estas gestiones, informa continuamente al propietario de cualquier cuestión que afecte a su alquiler y responde a sus dudas en cualquier momento.
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