Derechos del inquilino y obligaciones al alquilar un piso
¿Sabes cuáles son los derechos del inquilino en un alquiler? Tanto arrendador como arrendatario deben conocer los derechos y obligaciones que un contrato de alquiler les concede para una relación cordial y duradera.
Derechos del inquilino
A continuación, enumeramos los derechos más importantes que deben conocer los inquilinos antes de comenzar un contrato de alquiler de vivienda habitual.
- La vivienda debe encontrarse en buen estado. El propietario tiene la obligación de entregar el inmueble en condiciones de habitabilidad y salubridad.
- El propietario no puede entrar en la vivienda sin su permiso. Ninguna situación justifica que el casero entre en el piso alquilado sin pedir antes el consentimiento del inquilino.
- Finalizar el contrato a partir de los seis meses. El arrendatario puede finalizar el contrato de alquiler de larga duración a partir de que hayan transcurrido seis meses, aunque el contrato sea de cinco años como marca la ley. En cualquier caso, sí está obligado a avisar al casero con, al menos, 30 días de antelación.
- Negociar el precio del alquiler y la duración del contrato. Tanto el precio como la duración del alquiler son términos que ambas partes deben fijar antes de firmar el contrato. El inquilino tiene derecho a prorrogarlo, dentro de lo establecido por ley. Un contrato de vivienda habitual es de cinco años, con posibilidad de tres más.
- El inquilino tiene derecho a pedir al arrendador las reparaciones necesarias en la vivienda. Esto salvo que el inquilino haya sido el causante del deterioro o rotura debido a un mal uso. En ningún caso, el propietario puede subir la renta para compensar los arreglos.
- El arrendatario tiene preferencia en caso de que la casa se venda. El propietario debe comunicar al inquilino su intención de vender el inmueble y ofrecerle si quiere comprarlo antes que a otros posibles compradores. No obstante, esta opción puede estar excluida si así se reflejó en la firma del contrato.
- Permanecer en la vivienda aunque se venda. Aunque el inmueble cambie de propietario, el inquilino puede permanecer en él.
- Pedir el recibo del pago de la renta. El inquilino puede pedir al casero un comprobante de su pago mensual “salvo que se hubiera pactado que éste (el pago) se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”.
- El inquilino tiene derecho a que se le devuelva la fianza. Cuando finalice el contrato, el arrendador debe devolver la fianza íntegra al inquilino si la vivienda se encuentra en buen estado.
- Ante una discapacidad, el inquilino tiene derecho a acometer las obras necesarias para que el inmueble sea accesible. Este deberá avisar al propietario y al finalizar el contrato tendrá que devolver la vivienda a su estado original si el dueño se lo pide.
- Realizar una reforma y obtener una rebaja de la mensualidad. El arrendatario puede acordar con el propietario realizar mejoras o una reforma del piso a cambio de una rebaja del alquiler.
Derechos del inquilino y obligaciones al alquilar un piso
Obligaciones del inquilino
Cuando se inicia un alquiler, el inquilino debe tener claro cuáles son sus obligaciones ya que su incumplimiento puede implicar la finalización del contrato por parte del casero.
- Abonar la fianza. En los arrendamientos de larga duración el inquilino tiene que pagar una fianza correspondiente a un mes de la renta.
- Pagar la renta cada mes del día uno al siete. También debe hacerse cargo del pago de los suministros si así ha quedado reflejado en el contrato.
- El inquilino debe mantener el inmueble en buen estado y devolverlo tal y como se le entregó, se entiende, en perfectas condiciones. Asimismo, es su responsabilidad avisar al casero de cualquier arreglo necesario para mantener el correcto funcionamiento de las cosas.
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Subida del precio del alquiler
¿Cuál es la subida del precio del alquiler en España? Los datos de los principales portales inmobiliarios confirman que en 2024 se ha alcanzado el valor máximo histórico del precio del alquiler, 13,4 euros el metro cuadrado, en torno a un 10% más que hace un año, según Idealista.
Precio del alquiler por capitales
Prácticamente todas las capitales de provincia han registrado una subida de los alquileres en octubre de 2024 respecto al mismo periodo del año pasado. Las principales ciudades, donde los precios ya estaban elevados han seguido aumentando.
En Madrid alquilar una vivienda cuesta un 15,9% más que hace un año, en Barcelona un 13,5%, en Valencia un 12,3%, en Palma un 15,3% y en Málaga un 13,8%. En todas estas ciudades se ha superado en los últimos meses el precio histórico más alto, según datos de Idealista. En estas capitales los precios van de los 14,4 euros por metro cuadrado de Valencia a los 23,1 euros de Barcelona, la ciudad más cara para alquilar un piso.
Esfuerzo de alquiler
La tasa de esfuerzo significa el gasto que supone para los ingresos de un hogar el pago de la renta de una vivienda. Los expertos recomiendan que no sobrepase el 30% de los ingresos familiares.
La falta de oferta de vivienda en comparación con el aumento de la demanda de casas en alquiler ha provocado que los precios de los alquileres hayan cogido una tendencia alcista imparable. Según datos de Fotocasa, hay un 77% de demandantes de vivienda de alquiler frente a un 19% de ofertantes.
Una de las principales causas de que haya crecido el mercado del alquiler ha sido la dificultad de acceder a una vivienda en propiedad debido a los tipos de interés y la inflación. En concreto, el 43% de los demandantes reconoce que busca un alquiler porque no puede comprar una casa debido a su situación económica.
Según datos de Idealista, hay 11 capitales de provincia con un esfuerzo de alquiler para acceder a una vivienda tipo de dos habitaciones se sitúa por encima del 30% de los ingresos totales del hogar. Barcelona lidera este ránking con una tasa del 46%, seguida por Palma (45%), Málaga (42%), Valencia (41%) y Madrid (38%). Entre las principales ciudades, Sevilla, Vitoria y Granada tienen esfuerzos por debajo del límite entre el 29% y el 26%.
Recomendaciones para propietarios que quieren saber el precio del alquiler de su vivienda
¿Qué precio del alquiler es adecuado para mi piso?
Según los datos del Informe de Fotocasa, entre los propietarios de una vivienda de alquiler hay un 21% que, durante el último año, ha negociado la renta mensual y en la mayor parte de los casos, el fin de estas conversaciones fue a la baja.
Como propietario, es lógico que tengas dudas sobre qué precio poner a tu vivienda cuando quieres ofertarla para un arrendamiento de vivienda habitual. Como expertos en la gestión integral de alquileres, te aconsejamos que tengas en cuenta estas tres vías para obtener información sobre el precio del alquiler de tu casa:
- Informarse de los alquileres de viviendas similares a la tuya en tu zona, calle o barrio. Para eso, puedes hacer una búsqueda de inmuebles en alquiler en los principales portales inmobiliarios teniendo en cuenta que el piso tenga las mismas características para poder comparar: habitaciones, baños, terraza, zonas comunes, garaje, trastero, etc.
- Valoración gratuita online. Hay múltiples empresas que ofrecen una valoración aproximada del precio de alquiler adecuado para una vivienda. Es necesario introducir las características básicas del inmueble y, a veces, es imprescindible registrarse para poder descargar o recibir vía correo electrónico ese informe de valoración.
- Buscar asesoramiento experto. Un agente inmobiliario o una empresa experta en gestión de alquileres como PS Group tiene amplia experiencia en el mercado. No sólo pueden ayudarte a poner el precio realista más adecuado para tu piso para que se alquiler rápido y con la máxima rentabilidad posible, sino que te asesorará sobre la normativa vigente en tu zona y si existe alguna limitación de precios.
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Alquiler de temporada y la nueva ventanilla única del Gobierno: ¿Cómo afecta a inquilinos y propietarios?
El alquiler de temporada es una opción cada vez más popular entre inquilinos y propietarios. Desde estancias cortas por trabajo hasta alquileres por un curso a estudiantes, funcionarios o por razones médicas.
El Gobierno ha presentado un Real Decreto para aprobar próximamente la creación de una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para controlar el cumplimiento de este tipo de arrendamientos de corta duración y vacacionales que se ha detectado que, en ocasiones, encubren alquileres de larga duración. A continuación, te explicamos en qué consiste esta ventanilla única y cómo funciona.
¿Qué es el alquiler de temporada?
El alquiler de temporada es un contrato de alquiler por un periodo limitado de tiempo, que generalmente oscila entre uno y once meses. A diferencia de un alquiler a largo plazo, la vivienda no supone la vivienda habitual del inquilino.
Los inquilinos más comunes son los profesionales que se desplazan temporalmente y estudiantes, es decir, está destinado a cubrir una necesidad temporal del arrendatario. El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) los considera “arrendamientos para uso distinto de vivienda”:
Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporadas, para una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Condiciones y duración del contrato de alquiler temporal
No existe un límite por ley de duración del contrato, a diferencia del alquiler de larga duración, será lo que pacten las partes. Es importante que el contrato incluya:
- La duración y la finalidad del contrato temporal.
- El domicilio habitual del inquilino y dónde está empadronado.
La renta también será la acordada entre las partes, del mismo modo que la posibilidad de revalorización. La LAU establece que la fianza en esta modalidad de arrendamiento debe ser de dos meses.
Es fundamental no confundir con el alquiler vacacional.
Qué es el alquiler de temporada y cómo funciona la ventanilla única
La nueva ventanilla única del Gobierno, ¿en qué consiste?
La Ventanilla Única Digital y Registro Único de Arrendamientos tienen el objetivo de regular los datos de registro de los alquileres de corta duración en aplicación de un reglamento europeo.
Esta plataforma dará un número de registro a cada vivienda, requisito imprescindible para que el propietario comercialice la vivienda en plataformas. Se incluyen en esta medida tanto los apartamentos de uso turístico como los alquileres de temporada que hemos mencionado, alquileres de habitaciones y embarcaciones u otras propiedades que permitan alojamientos de corta duración.
Además, este número certifica que se cumple con “la normativa autonómica, ordenanzas urbanas y los estatutos de las comunidades de vecinos”. El Gobierno ha enfatizado su intención de “perseguir todo el fraude y toda la ilegalidad que se está produciendo en torno a los alojamientos turísticos, los de temporada e incluso los contratos de habitación».
Por su parte, las plataformas donde se publican estos inmuebles deberán identificar en sus anuncios el número de registro.
Está previsto que esta plataforma se conecte con la ventanilla única europea en mayo de 2026.
Cómo se solicita el número de registro
El procedimiento para solicitar el número de registro se realizará a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores o Registro de la Propiedad, donde se encuentre la finca.
El número obtenido tendrá una validez de 12 meses con posibilidad de prórroga siempre y cuando sea para la misma categoría. Para solicitar la renovación se deberá indicar el listado de los contratos suscritos y, en el caso de los de temporada, la causa que justifica la suscripción de los contratos.
En PS Group, ofrecemos asesoramiento y apoyo en la gestión integral de todo tipo de alquileres, incluido el de temporada ocupándonos de todos los trámites necesarios y adecuándonos a las normativas vigentes.
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Cómo hacer una mudanza rápido y sin estrés
Si has vivido una mudanza alguna vez sabes lo agotador que puede llegar a ser. Es habitual darse cuenta de cuántas pertenencias tenemos cuando llega el momento de empaquetar cajas para comenzar una mudanza de vivienda. Con un poco de organización y previsión es posible conseguir que este proceso sea algo menos estresante.
10 consejos sobre cómo hacer una mudanza
- Limpia en profundidad tu nueva casa antes de mudarte, cuantas menos cosas o muebles haya será más fácil. Además, así será más rápido colocar todo cuando llegues.
- Limpia antes de guardar. También es aconsejable limpiar todas las cosas antes de empaquetarlas. Así, cuando llegues por fin a tu nueva vivienda solo tendrás que colocarlas.
- Deshazte de lo que ya no uses, ropa inservible o que ya no te gusta, muebles que quieres cambiar. Vender o donar todo aquello que no necesites es una muy buena manera de aligerar las cajas.
- Recopila cajas con antelación. Recomendamos que no sean demasiado grandes porque de esta manera serán más pesadas para cargar y es más probable que se rompan si cometes el error de llenarlas demasiado.
- Anticípate. Aunque la mayoría de tus objetos personales los guardarás los últimos días antes de dejar el piso, hay muchos cajones o ropa de otras temporadas que podrás ir guardando con antelación.
- El papel de burbujas es muy útil para proteger las piezas más delicadas como la vajilla. Papel de periódico, mantas o sábanas también pueden servir de capas entre objetos algo menos delicados que un vaso, pero que te interesa resguardar.
- Nombra cada caja con los objetos más relevantes que contiene. Es interesante que cada caja contenga cosas de una misma sección de la casa, cajón, armario y habitación para facilitar posteriormente su colocación en el nuevo piso. Incluso, se puede nombrar de este modo: “Caja 1 de 5 de cocina”, por ejemplo, si se quiere tener un control más detallado sobre el total. Otra opción es hacer un listado o inventario de lo que contiene cada caja.
- Transporta la ropa colgada en las mismas perchas, te ahorrará mucho tiempo. El resto de ropa doblada puede ir en maletas.
- Tapa con celo los tapones de aquellos botes o productos de baño que corran riesgo de verterse.
- Kit de los primeros días. Es muy probable que llegues cansado a tu nueva casa sin ganas de ponerte a desembalar todas las cajas durante el primer día. Por esto, tener a mano bien localizadas todas las cosas básicas que vas a necesitar primero puede ser una gran idea.
Consejos sobre cómo hacer una mudanza más fácil
Empresas de mudanzas en Madrid mejor valoradas
¿Te has planteado contratar a una empresa de mudanzas? Evidentemente, conlleva un coste, pero también supone un importante ahorro de tiempo y esfuerzo. Especialmente, si necesitas que sea una mudanza rápida, si hay muebles que transportar, adornos delicados como cuadros, si se trata de una familia con hijos pequeños, etc. Hay múltiples razones por las que valorar esta alternativa:
- Higiene. Tratamiento especial para aquellos muebles como colchones, almohadas o ropa.
- Protección. Cada objeto se transporta embalado como corresponde bien sea con papel de burbuja, precinto, cajas armario, etc. de diferentes tamaños.
- Seguridad. Los muebles son desarmados primero si así se acuerda con el cliente.
- Montaje. Conviene valorar si podría interesarte el montaje de ciertos objetos a su llegada a destino para ahorrarte tiempo y trabajo.
- Guardamuebles. No todas las compañías de mudanzas incluyen servicio de guardamuebles gratuito durante unos días o, incluso, un mes.
Estas son solo algunas de las ventajas de Movanza, el servicio para una mudanza sin estrés de PS Group, que tiene una valoración de 4,3 en Google. Solicita un presupuesto inmediato sin compromiso.
- Publicado en inquilinos, propietarios