Cómo prevenir el impago con el estudio de solvencia del alquiler
El problema más temido para un propietario que alquila su piso es un inquilino que no pague. Es muy difícil prever a un arrendatario moroso pero hay medidas muy válidas que pueden contribuir a reducir los riesgos como es realizar un buen estudio de solvencia del alquiler.
Qué es un estudio de solvencia
El estudio de solvencia del alquiler consiste en un análisis exhaustivo sobre la situación económica de los potenciales inquilinos. Se realiza para conocer si este tiene la solvencia suficiente para hacer frente al pago mensual de la renta que tiene el piso para el que se ha mostrado interesado.
Además, se estudia también si el candidato puede hacer frente a sus gastos aparte del alquiler y si seguirá pudiendo hacerse cargo aunque aparezcan gastos imprevistos.
Asimismo, es muy importante conocer si el candidato tiene deudas o préstamos ya que este tipo de gastos son una cuantía fija que el inquilinos debería sumar a la renta mensual, lo que reduce su capacidad de ahorro o la disponibilidad de ingresos para el resto de sus gastos.
Esfuerzo del alquiler
La tasa de esfuerzo del alquiler mide los ingresos que una persona debe destinar al pago de la renta de una vivienda determinada. Los expertos recomiendan que el pago de la renta y los gastos asociados no superen el 30% de los ingresos del hogar, por lo que para que el certificado de solvencia sea favorable el candidato debería contar con más de la mitad de su sueldo tras pagar cada mensualidad.
Ventajas de un estudio de solvencia del alquiler
Realizar un estudio de solvencia del alquiler tiene tres beneficios, principalmente:
- Menor riesgo de impago del alquiler: como hemos mencionado anteriormente, al verificar solvencia de un inquilino es más probable asegurarse ante posibles impagos con un candidato económicamente solvente.
- Tranquilidad para el propietario: El arrendador conoce la situación financiera pasada y presente del futuro inquilino.
- Menos visitas al piso: Filtrar a los candidatos supone un ahorro valioso de tiempo, ya que un inquilino que no pasa satisfactoriamente el estudio de solvencia del alquiler puede ser rechazado antes de realizar la visita.
Cómo se realiza un estudio de solvencia del alquiler
¿Qué documentación hay que revisar?
Como expertos en la gestión de alquileres, te recomendamos revisar esta documentación:
- DNI, NIE o pasaporte para verificar la identidad del inquilino.
- Contrato de trabajo, las nóminas de los últimos tres meses y la declaración de la renta del año anterior. Esta documentación nos informa de la estabilidad laboral (contrato indefinido, temporal, periodo de prueba…) así como del salario del candidato.
- Extracto bancario de los últimos tres meses para tener más información sobre los gastos que el candidato tiene comprometidos.
- Consultar los registros de morosos del alquiler. Se trata de bases de datos de inquilinos con deudas, no obstante, es posible que algunas no sean accesibles para particulares o que requieran la autorización previa del candidato.
- Referencias de anteriores caseros u empresas de gestión del alquiler. Las referencias de otros arrendadores e inquilinos con los que se haya compartido piso son un recurso, pero de ninguna manera son una prueba definitiva debido a la poca fiabilidad que pueden suponer estos testimonios.
Estudio de solvencia del alquiler de PS Group
En PS Group llevamos diez años realizando completos estudios de solvencia Scoring PS+ tanto para agencias inmobiliarias como para propietarios. Nuestro equipo de expertos se encarga de supervisar toda la información y documentación pertinente y se encarga de determinar la horquilla económica que el candidato puede permitirse.
Por último, realizamos una ardua investigación, hacemos todas las averiguaciones sobre la posible morosidad en los principales ficheros y detectamos patrones de conducta a través de herramientas propias.
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Qué es un contrato de alquiler blindado y para qué sirve
Cuando se inicia un alquiler de vivienda habitual es muy recomendable formalizarlo mediante un contrato por escrito. Legalmente, los contratos verbales están permitidos, pero como expertos en la gestión de alquileres no recomendamos esta fórmula, ya que pueden implicar numerosos riesgos para el propietario y conflictos con el inquilino a largo plazo. Para evitar posibles disputas, te traemos un modelo de contrato que quizá no conozcas. ¿Habías oído hablar de un contrato de alquiler blindado?
Características de un contrato de alquiler blindado
¿Qué es un contrato de alquiler blindado? Esta modalidad existe, por ejemplo, en los contratos de trabajo de altos directivos en grandes empresas. En el ámbito del alquiler se utiliza con el mismo objetivo: dar mayor seguridad jurídica.
Diferencias entre un contrato de alquiler habitual y uno blindado
Un contrato de alquiler blindado incluye las mismas cláusulas generales que cualquier contrato de arrendamiento habitual, pero, además, cuenta con una serie de cláusulas específicas para dar mayores garantías y protección al propietario.
Este contrato es especialmente útil para prevenir conflictos y asegurar el cumplimiento por ambas partes, si los inquilinos no cumplen todas las condiciones necesarias o ante perfiles de arrendatarios concretos.
Cláusulas de un contrato de alquiler blindado
Las cláusulas de este tipo de contrato pretenden ser más rígidas que las de un contrato de alquiler habitual.
- Fianza y garantías adicionales. La fianza es obligatoria por ley. Corresponde a un mes de la renta o dos en caso de alquiler para uso distinto de vivienda, y se debe entregar en metálico al propietario. Además, el propietario puede pedir garantías adicionales al inquilino como un aval personal o bancario, e incluir una cobertura para mayor seguridad en caso de impago.
- Revisión del inmueble. Se puede contemplar la posibilidad de que el dueño de la vivienda realice inspecciones periódicas del inmueble para comprobar su buen estado, siempre con preaviso al inquilino.
- Resolución anticipada del contrato. Es conveniente dejar por escrito cuáles son las posibles causas para rescindir el contrato antes del periodo pactado. También se puede contemplar en este punto, las penalizaciones que puede conllevar este tipo de incumplimiento.
- Cláusulas de penalización. Aparte de la penalización por finalización de contrato anticipada, se pueden añadir otras por incumplimiento de otras obligaciones, como no avisar con antelación del desistimiento de contrato, impagos o daños al piso.
- Actualización del alquiler. Es muy aconsejable detallar en el contrato los métodos y periodos de actualización, teniendo en cuenta los límites contemplados en la Ley de Vivienda, para evitar conflictos con el inquilino.
Cláusulas de un contrato de alquiler blindado
Cláusulas que no se pueden incluir por ley
Es importante que sepas que hay aspectos que no se pueden incluir, especialmente si van en contra de la ley. Te indicamos cuáles son para que estés bien informado.
- Duración mínima del contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los alquileres de larga duración deben tener un plazo mínimo de cinco años o siete si el propietario es una persona jurídica. A partir de ahí se puede renovar anualmente hasta tres años más.
- Cambio de responsabilidades. La ley no permite que el arrendador evite sus responsabilidades relacionadas con el mantenimiento y reparaciones de la casa. Es su obligación hacerse cargo de todos los arreglos necesarios para que la vivienda sea habitable, exceptuando aquellos que estén directamente relacionados con el desgaste normal por parte del inquilino o un mal uso.
- Impuestos. Hay gastos como el IBI o las tasas municipales que corresponden únicamente al propietario de la vivienda.
- Derechos del inquilino. Del mismo modo, no es posible reducir los derechos de los arrendatarios impidiéndoles prorrogar el contrato dentro del marco permitido por ley, desahucios injustificados, recibir una indemnización si el casero decide finalizar el contrato sin causa justificada ni el previo aviso contemplado en la ley.
Como empresa gestora de alquileres contamos con un equipo de asistencia jurídica para resolver todas tus dudas durante la duración del alquiler para ayudarte a proteger la inversión inmobiliaria.
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