Cómo afectan las leyes de protección de datos a las inmobiliarias
Tanto agentes inmobiliarios como propietarios e inquilinos deben saber qué exigen las leyes de protección de datos personales y cómo les afectan.
Qué es la Ley de Protección de Datos
La actual normativa que aplica en España es realmente el Reglamento General de Protección de Datos o RGPD. Esta Ley europea establece cómo las organizaciones deben manejar los datos personales de los residentes de la Unión Europea.
Obligaciones del RGPD a las agencias inmobiliarias
Las empresas inmobiliarias solicitan con frecuencia datos personales en sus páginas web o en persona para que el usuario pueda recibir anuncios de inmuebles en venta o alquiler de acuerdo a sus preferencias, simulaciones de hipotecas, valoración de vivienda, etc. Por esta razón, es importante tener en cuenta:
Información al cliente
Es imprescindible informar al cliente o usuario de qué datos se recopilan y para qué. Además, el consentimiento debe recogerse de manera expresa, en ningún caso se podrá utilizar una casilla previamente marcada o asumir el consentimiento por omisión.
También hay que notificar a los usuarios si uno de los objetivos de la recopilación de estos datos es la creación de un perfil o sumarlo a una base de datos de contactos para acciones de marketing.
Asimismo, las empresas inmobiliarias tienen que comunicar si comparten estos datos con terceras empresas, por ejemplo, entidades bancarias o de financiación.
En este sentido, hay que tener la aceptación del cliente para cada uno de los usos de datos que prevea la empresa de manera que el usuario pueda aceptar solo los que considere. Esta información debe presentarse de manera clara con un lenguaje sencillo y transparente.
Datos que recogen las inmobiliarias
Las agencias inmobiliarias tratan diversos datos personales y financieros con fines comerciales y administrativos.
- Datos de identificación. Nombre y apellidos, DNI, etc.
- Datos de contacto. Teléfono, correo electrónico.
- Datos financieros. Ingresos, historial crediticio, declaraciones fiscales.
- Datos de contrato de compraventa o alquiler. Arras, reservas, etc.
Como hemos mencionado anteriormente, los agentes emplean esta información con diferentes objetivos:
- Intermediación en compraventa o alquiler de inmuebles. Para evaluar la solvencia económica del comprador o inquilino, redactar contratos, verificar la identidad de las partes.
- Promoción comercial. Envío de ofertas y promociones, seguimiento de leads.
- Gestión administrativa. Cobro de rentas, gestión de seguros, hipotecas, etc.
Cómo afectan las leyes de protección de datos a las inmobiliarias
Obligaciones de las inmobiliarias conforme a las leyes de protección de datos
Como hemos mencionado anteriormente, los clientes o usuarios deben aceptar de manera expresa que están de acuerdo con que la inmobiliaria pueda compartir sus datos. Para conseguir el consentimiento estos deben marcar una casilla, otorgar el consentimiento a través de un formulario o mediante la firma electrónica.
Si es así, las agencias podrán compartirlos con notarías, aseguradoras, bancos, administraciones públicas, empresas de tasación, abogados o asesores fiscales.
Además, la empresa está obligada a mantener las seguridad de los datos que almacena, mediante procesos de cifrado, encriptado o anonimización de la información.
¿Cuánto tiempo se guardan los datos? La inmobiliaria debe informar a los usuarios del tiempo que va a guardar sus datos. Aunque la ley no hace mención directa sobre el plazo permitido, este debe ser el menor posible. Por un lado, las facturas deben almacenarse al menos cinco años según el Código Civil mientras que la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales exige 10 años. Cuando hayan finalizado estos plazos legales, la empresa sí tiene que eliminar todos los datos, sin embargo, si los emplea para elaborar estadísticas tendrá que anonimizar la información.
Por último, es importante saber que ante una brecha de seguridad deberán informar a la Agencia Española de Protección de Datos así como a los afectados en un plazo máximo de 72 horas.
Sanciones por incumplimiento de la RGPD
El incumplimiento de la ley de protección de datos conlleva sanciones que pueden alcanzar los 20 millones de euros o el 4% del volumen de facturación anual (la cuantía que sea más alta).
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Digitalización del sector inmobiliario
La digitalización del sector inmobiliario abarca todos los procesos tanto internos como los enfocados a la mejora de la experiencia del cliente.
Aspectos de la digitalización del sector inmobiliario
¿A qué nos referimos cuando hablamos de la digitalización del mercado inmobiliario? Se trata de la aplicación de la tecnología para mejorar todos los procesos y gestiones relacionadas con la compraventa o alquiler de inmuebles. Algunas de las tareas que han mejorado sustancialmente con la adopción de nuevas tecnologías son:
Búsqueda de vivienda
Los anuncios de inmuebles en venta o en alquiler en los portales inmobiliarios han mejorado mucho. Tienen más fotos, descripciones más detalladas e incluso tours virtuales en 3D o realidad aumentada para optimizar la experiencia del usuario y hacer su visita virtual a la vivienda lo más real posible.
Firma digital
Gracias a la firma electrónica de contratos se consigue un ahorro de tiempo para todas las partes involucradas y se contribuye a la sostenibilidad medioambiental reduciendo la impresión de papeles.
Análisis de mercado
Las herramientas de big data inmobiliario permiten tanto a profesionales como a propietarios estudiar el comportamiento del mercado en su barrio o ciudad, conocer la evolución de los precios, la rentabilidad del alquiler así como el tiempo de venta o alquiler en una determinada zona para una tipología de vivienda concreta.
Valoración de vivienda
También han surgido numerosas plataformas que proporcionan una valoración online gratuita de cualquier tipo de inmueble. Por lo general, solo requieren un registro y las características básicas de la propiedad. En unos minutos se envía un informe al email proporcionado sobre el inmueble, la zona donde se ubica y otras viviendas comparables para que el propietario pueda tomar la mejor decisión bien informado, vender o alquilar.
Comunicación con el cliente
Ya no basta con indicar un teléfono de contacto. Las alternativas se han multiplicado y los profesionales deben ofrecer múltiples vías de contacto: teléfono, whatsapp, redes sociales, telegram, etc.
Gestión del alquiler
Las mejoras mencionadas anteriormente benefician a todos los actores del sector inmobiliario: agencias inmobiliarias, propietarios, compradores, inquilinos e inversores. Además, hay avances tecnológicos que aplican directamente a la gestión de los agentes inmobiliarios como:
- Plataformas de gestión. Hay herramientas que permiten la realización de procesos de manera digital y centralizada. Ágora es la plataforma para profesionales de PS Group desde donde el agente puede tener toda la gestión integrada y actualizada en tiempo real de todos los inmuebles y alquileres.
- Estudio de solvencia. En PS Group también somos expertos en la realización de estudios de viabilidad de los inquilinos candidatos mediante técnicas avanzadas de análisis de documentación y scoring.
Mejoras conseguidas con la digitalización del sector inmobiliario
Ventajas de la digitalización del sector inmobiliario
La digitalización del sector inmobiliario tiene el objetivo fundamental de mejorar la eficiencia y accesibilidad, además de otras ventajas:
- Ahorro de tiempo. Los procesos se pueden realizar más rápido evitando desplazamientos.
- Ahorro económico. Al conseguir optimizar las gestiones, esto supone que los profesionales pueden dedicar más tiempo, por ejemplo, a la captación de propiedades.
- Automatización de procesos. Hay tareas repetitivas que la tecnología puede facilitar como, por ejemplo, la descripción de un inmueble gracias a la Inteligencia Artificial. Los expertos consideran que la IA es la tecnología destacada de 2024 y 2025 en las empresas. No obstante, según datos de la consultora CBRE, solo un 21% de las compañías del sector inmobiliario la usan.
- Adaptación a la demanda y a las tendencias. La sociedad ha cambiado, las preferencias inmobiliarias de los clientes también, la tecnología permite ofrecer más posibilidades, escuchar las necesidades y adaptarse a los cambios ágilmente.
- Sostenibilidad. La digitalización de los procesos contribuye a la eficiencia energética.
- Seguridad. Las herramientas y los procesos digitales requieren más controles, consentimientos y ética en el uso de datos personales para adaptarse a las nuevas leyes.
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Nuevas medidas del Gobierno para fomentar el alquiler asequible
El Gobierno ha anunciado la implantación de 12 medidas para solucionar el problema de la vivienda en España con tres objetivos principales: «más vivienda, mejor regulación y mayores ayudas». Entre ellas, buena parte van dirigidas a favorecer el alquiler asequible en un contexto de precios en máximos históricos.
Nuevas viviendas para el alquiler asequible
La construcción de vivienda pública en España (2,5% del total) está muy por debajo del nivel de otros países europeos como Francia (14%) o Países Bajos (34%), por ello, el Gobierno ha planteado la creación de una Empresa Pública de Vivienda que inicie su actividad con más de 3.300 viviendas y casi dos millones de metros cuadrados de suelo residencial para la construcción de viviendas protegidas en régimen de alquiler asequible.
Además, durante este año también recibirá 30.000 inmuebles procedentes de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), 13.000 para su transferencia inmediata.
Beneficios de la Nueva Empresa Pública de Vivienda
En línea con este impulso de la promoción y construcción de vivienda asequible se ha planteado que la titularidad pública de estas viviendas públicas sea permanente. Asimismo, esta empresa pública tendrá prioridad en la compra de viviendas y de suelos.
Por último, en este ámbito se ha propuesto reformar la Ley del Suelo para favorecer la colaboración público-privada en la construcción de este tipo de casas y se destinará 6.000 millones de euros en créditos ICO para construir 25.000 nuevas viviendas.
Fomento del alquiler asequible
Se va a poner en marcha un sistema de garantías para asegurar tanto a propietarios como a inquilinos que participen en el alquiler asequible comenzando por aquellos arrendadores que alquilen a menores de 35 años. Según apuntó el Gobierno, se trata de un sistema que ha dado buenos resultados en otros países como Francia.
En este sentido, se han anunciado dos iniciativas más para facilitar el acceso a la vivienda de alquiler a todas las capas sociales, especialmente los jóvenes y los más vulnerables.
- Programa de reforma de viviendas vacías. Se ofrecen ayudas a aquellos propietarios que rehabiliten su piso para ponerlo en alquiler asequible durante al menos cinco años.
- Exención del 100% del IRPF. Para arrendadores que alquilen su casa con un precio dentro del Índice de Precios de Referencia publicado por el Gobierno, se ubique en una zona declarada tensionada o no. Esta propuesta debe ser aprobada en el Congreso de los Diputados.
- Cambio regulatorio a las SOCIMIS. Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria tienen actualmente determinadas ventajas fiscales que el Gobierno quiere limitar para que solo se beneficien aquellas que se dediquen únicamente a la promoción de vivienda asequible. Actualmente, pagan un 1% del impuesto de sociedades si reparten el 80% del dividendo entre sus accionistas.
Propuestas para fomentar el alquiler asequible
Alquiler de temporada y turístico
El Gobierno ha manifestado su intención de llevar al Congreso de los Diputados una reforma fiscal para que los pisos turísticos paguen el IVA como otras actividades económicas.
En este sentido, también se va a poner el foco en las inspecciones de los alquileres de temporada, creando un fondo para que las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos puedan perseguir el fraude.
Otras medidas del Gobierno en materia de vivienda
El presidente del Gobierno también ha informado de la puesta en marcha de un PERTE (Proyecto estratégico para la recuperación y transformación económica) para promover la construcción industrializada para que en España se pueda construir casas en menos tiempo y reduciendo costes. Estará ubicado en la provincia de Valencia para fomentar la reconstrucción económica y empresarial de las zonas afectadas por la DANA.
También se ha manifestado la intención de gravar hasta el 100% la carga fiscal para compradores de vivienda extranjeros extracomunitarios no residentes, como sucede en países como Dinamarca y Canadá.
Por último, se va a promover un nuevo Plan Estatal de Vivienda para 2026 dirigido a personas mayores, jóvenes, colectivos vulnerables y personas con discapacidad que incluya ayudas ya vigentes como las dirigidas a incentivar la rehabilitación de viviendas.
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¿Cuál es la subida del alquiler en 2025?
Hay una nueva manera de calcular la subida del alquiler en 2025 según ha publicado el BOE. Tanto si eres propietario como inquilino te interesa saber cuánto puede aumentar la renta este año y en adelante por ley, en este artículo te lo explicamos.
Qué es la actualización del alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla que la renta pueda ser actualizada cada vez que el contrato cumple un año para adaptarse a la evolución de los precios de los bienes y servicios. Esta actualización debe quedar reflejada en el contrato de arrendamiento y el casero tendrá que avisar al inquilino con 30 días de antelación cuando vaya a aplicarla.
Tradicionalmente, este cálculo se hacía con el Índice de Precios al Consumo del INE. Sin embargo, una inflación desmesurada hizo que el IPC alcanzase tasas de hasta el 10,8% en julio de 2022.
Ante este panorama, el Gobierno limitó temporalmente la actualización de los alquileres al 2% en 2023 y al 3% en 2024 hasta la creación de un nuevo índice de referencia “con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”; como refleja la Ley de Vivienda.
Subida del alquiler en 2025
El nuevo índice de referencia será “el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada”. El dato publicado en enero es del 2,2%, correspondiente al mes de noviembre. Ejemplo práctico. Si la renta de un piso es de 1.000 euros y el contrato se actualiza este mes de enero, podría subir 22 euros al mes.
TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β))
Donde:
TVAMAmt es la tasa de variación anual media ajustada, en el mes m del año t.
TVIPCmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo en el mes m del año t.
TVIPCSmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente en el mes m del año t.
α es un parámetro que tomará el valor 0.5, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.
β es un parámetro que tomará como valor 2, que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo, para guardar relación con la evolución esperada de los precios de consumo a medio plazo.
Dónde se puede consultar el índice del precio de alquiler
El nuevo índice de referencia se puede consultar en la página web del INE donde viene indicado el calendario de publicación mensual. El primer índice se ha publicado el 2 de enero de 2025 y el porcentaje de referencia es el del mes de noviembre. Las siguientes publicaciones serán el 15 de enero, 14 de febrero y el 14 de marzo con el valor de referencia del mes anterior en cada caso.
Calendario de fechas de publicación para la subida del alquiler en 2025 según el INE
Cuándo será efectivo el índice de subida del alquiler en 2025
Como hemos mencionado, el 2 de enero se ha publicado el primer índice de referencia por lo que los contratos cuya fecha de actualización sea el 1 de enero de 2025 ya deben utilizar este índice.
Esto afecta a todos los contratos de vivienda habitual firmados tras la publicación de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Los anteriores seguirán actualizándose con el IPC. Tampoco aplica a los alquileres temporales, por habitaciones o de garajes (cuando no se alquilen junto a la vivienda).
Qué pasa si en 2024 no me han subido el alquiler
Si tu casero no ha actualizado el alquiler en 2024, en 2025 podría aplicar el 3% de límite permitido del año pasado más el porcentaje del nuevo índice, siempre que avise al arrendatario con un mes de antelación.
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Cómo prevenir el impago con el estudio de solvencia del alquiler
El problema más temido para un propietario que alquila su piso es un inquilino que no pague. Es muy difícil prever a un arrendatario moroso pero hay medidas muy válidas que pueden contribuir a reducir los riesgos como es realizar un buen estudio de solvencia del alquiler.
Qué es un estudio de solvencia
El estudio de solvencia del alquiler consiste en un análisis exhaustivo sobre la situación económica de los potenciales inquilinos. Se realiza para conocer si este tiene la solvencia suficiente para hacer frente al pago mensual de la renta que tiene el piso para el que se ha mostrado interesado.
Además, se estudia también si el candidato puede hacer frente a sus gastos aparte del alquiler y si seguirá pudiendo hacerse cargo aunque aparezcan gastos imprevistos.
Asimismo, es muy importante conocer si el candidato tiene deudas o préstamos ya que este tipo de gastos son una cuantía fija que el inquilinos debería sumar a la renta mensual, lo que reduce su capacidad de ahorro o la disponibilidad de ingresos para el resto de sus gastos.
Esfuerzo del alquiler
La tasa de esfuerzo del alquiler mide los ingresos que una persona debe destinar al pago de la renta de una vivienda determinada. Los expertos recomiendan que el pago de la renta y los gastos asociados no superen el 30% de los ingresos del hogar, por lo que para que el certificado de solvencia sea favorable el candidato debería contar con más de la mitad de su sueldo tras pagar cada mensualidad.
Ventajas de un estudio de solvencia del alquiler
Realizar un estudio de solvencia del alquiler tiene tres beneficios, principalmente:
- Menor riesgo de impago del alquiler: como hemos mencionado anteriormente, al verificar solvencia de un inquilino es más probable asegurarse ante posibles impagos con un candidato económicamente solvente.
- Tranquilidad para el propietario: El arrendador conoce la situación financiera pasada y presente del futuro inquilino.
- Menos visitas al piso: Filtrar a los candidatos supone un ahorro valioso de tiempo, ya que un inquilino que no pasa satisfactoriamente el estudio de solvencia del alquiler puede ser rechazado antes de realizar la visita.
Cómo se realiza un estudio de solvencia del alquiler
¿Qué documentación hay que revisar?
Como expertos en la gestión de alquileres, te recomendamos revisar esta documentación:
- DNI, NIE o pasaporte para verificar la identidad del inquilino.
- Contrato de trabajo, las nóminas de los últimos tres meses y la declaración de la renta del año anterior. Esta documentación nos informa de la estabilidad laboral (contrato indefinido, temporal, periodo de prueba…) así como del salario del candidato.
- Extracto bancario de los últimos tres meses para tener más información sobre los gastos que el candidato tiene comprometidos.
- Consultar los registros de morosos del alquiler. Se trata de bases de datos de inquilinos con deudas, no obstante, es posible que algunas no sean accesibles para particulares o que requieran la autorización previa del candidato.
- Referencias de anteriores caseros u empresas de gestión del alquiler. Las referencias de otros arrendadores e inquilinos con los que se haya compartido piso son un recurso, pero de ninguna manera son una prueba definitiva debido a la poca fiabilidad que pueden suponer estos testimonios.
Estudio de solvencia del alquiler de PS Group
En PS Group llevamos diez años realizando completos estudios de solvencia Scoring PS+ tanto para agencias inmobiliarias como para propietarios. Nuestro equipo de expertos se encarga de supervisar toda la información y documentación pertinente y se encarga de determinar la horquilla económica que el candidato puede permitirse.
Por último, realizamos una ardua investigación, hacemos todas las averiguaciones sobre la posible morosidad en los principales ficheros y detectamos patrones de conducta a través de herramientas propias.
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Qué es un contrato de alquiler blindado y para qué sirve
Cuando se inicia un alquiler de vivienda habitual es muy recomendable formalizarlo mediante un contrato por escrito. Legalmente, los contratos verbales están permitidos, pero como expertos en la gestión de alquileres no recomendamos esta fórmula, ya que pueden implicar numerosos riesgos para el propietario y conflictos con el inquilino a largo plazo. Para evitar posibles disputas, te traemos un modelo de contrato que quizá no conozcas. ¿Habías oído hablar de un contrato de alquiler blindado?
Características de un contrato de alquiler blindado
¿Qué es un contrato de alquiler blindado? Esta modalidad existe, por ejemplo, en los contratos de trabajo de altos directivos en grandes empresas. En el ámbito del alquiler se utiliza con el mismo objetivo: dar mayor seguridad jurídica.
Diferencias entre un contrato de alquiler habitual y uno blindado
Un contrato de alquiler blindado incluye las mismas cláusulas generales que cualquier contrato de arrendamiento habitual, pero, además, cuenta con una serie de cláusulas específicas para dar mayores garantías y protección al propietario.
Este contrato es especialmente útil para prevenir conflictos y asegurar el cumplimiento por ambas partes, si los inquilinos no cumplen todas las condiciones necesarias o ante perfiles de arrendatarios concretos.
Cláusulas de un contrato de alquiler blindado
Las cláusulas de este tipo de contrato pretenden ser más rígidas que las de un contrato de alquiler habitual.
- Fianza y garantías adicionales. La fianza es obligatoria por ley. Corresponde a un mes de la renta o dos en caso de alquiler para uso distinto de vivienda, y se debe entregar en metálico al propietario. Además, el propietario puede pedir garantías adicionales al inquilino como un aval personal o bancario, e incluir una cobertura para mayor seguridad en caso de impago.
- Revisión del inmueble. Se puede contemplar la posibilidad de que el dueño de la vivienda realice inspecciones periódicas del inmueble para comprobar su buen estado, siempre con preaviso al inquilino.
- Resolución anticipada del contrato. Es conveniente dejar por escrito cuáles son las posibles causas para rescindir el contrato antes del periodo pactado. También se puede contemplar en este punto, las penalizaciones que puede conllevar este tipo de incumplimiento.
- Cláusulas de penalización. Aparte de la penalización por finalización de contrato anticipada, se pueden añadir otras por incumplimiento de otras obligaciones, como no avisar con antelación del desistimiento de contrato, impagos o daños al piso.
- Actualización del alquiler. Es muy aconsejable detallar en el contrato los métodos y periodos de actualización, teniendo en cuenta los límites contemplados en la Ley de Vivienda, para evitar conflictos con el inquilino.
Cláusulas de un contrato de alquiler blindado
Cláusulas que no se pueden incluir por ley
Es importante que sepas que hay aspectos que no se pueden incluir, especialmente si van en contra de la ley. Te indicamos cuáles son para que estés bien informado.
- Duración mínima del contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los alquileres de larga duración deben tener un plazo mínimo de cinco años o siete si el propietario es una persona jurídica. A partir de ahí se puede renovar anualmente hasta tres años más.
- Cambio de responsabilidades. La ley no permite que el arrendador evite sus responsabilidades relacionadas con el mantenimiento y reparaciones de la casa. Es su obligación hacerse cargo de todos los arreglos necesarios para que la vivienda sea habitable, exceptuando aquellos que estén directamente relacionados con el desgaste normal por parte del inquilino o un mal uso.
- Impuestos. Hay gastos como el IBI o las tasas municipales que corresponden únicamente al propietario de la vivienda.
- Derechos del inquilino. Del mismo modo, no es posible reducir los derechos de los arrendatarios impidiéndoles prorrogar el contrato dentro del marco permitido por ley, desahucios injustificados, recibir una indemnización si el casero decide finalizar el contrato sin causa justificada ni el previo aviso contemplado en la ley.
Como empresa gestora de alquileres contamos con un equipo de asistencia jurídica para resolver todas tus dudas durante la duración del alquiler para ayudarte a proteger la inversión inmobiliaria.
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