Cómo alquilar un piso paso a paso y encontrar al mejor inquilino
En el contexto actual del mercado del alquiler, alquilar una vivienda no se limita a firmar un contrato y entregar las llaves. Saber cómo alquilar un piso requiere planificación, conocimiento legal, estrategia de selección y una gestión eficaz que proteja al propietario y ofrezca garantías al inquilino. Esta guía ofrece una visión completa del proceso, desde la preparación del inmueble hasta la elección del inquilino adecuado.
Cómo preparar un piso para alquilarlo correctamente
El primer paso para alquilar un piso es asegurarse de que esté en condiciones óptimas. Una vivienda bien presentada atrae más visitas y permite negociar mejores condiciones. Esto implica realizar pequeñas reparaciones, pintar si es necesario, revisar las instalaciones y, si el inmueble se alquila amueblado, asegurarse de que el mobiliario esté en buen estado.
Además, es obligatorio contar con un certificado energético vigente desde 2013 para poder alquilar legalmente, según establece el Real Decreto 235/2013. Este certificado informa sobre el consumo energético del inmueble y su impacto ambiental, siendo una exigencia derivada de las directivas europeas que promueven la eficiencia energética en edificios. Su ausencia puede conllevar sanciones para el propietario y limita la posibilidad de formalizar el alquiler en condiciones legales.
También es importante decidir si se alquila con o sin muebles.
En esta fase inicial, conviene además escoger el tipo de alquiler más adecuado: de larga duración o temporal, en función de las necesidades del propietario y del perfil del inquilino deseado (familias, estudiantes o trabajadores desplazados).
Igualmente, es recomendable establecer desde el principio una política clara en relación con la tenencia de mascotas y la realización de reformas.
Paso clave para alquilar un piso: fijar el precio con criterio
Fijar el precio del alquiler es un paso clave para alquilar un piso y conseguir atraer al perfil de inquilino deseado sin establecer un importe por debajo del valor de mercado que comprometa la viabilidad económica del arrendamiento. Para ello, es imprescindible consultar los portales inmobiliarios y comparar con inmuebles similares en la zona. Además, en zonas declaradas como tensionadas, la ley establece límites a la actualización de la renta, lo que obliga a conocer el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
Otro aspecto relevante es tener en cuenta los gastos asociados a la vivienda: comunidad, IBI, suministros. Decidir qué parte de estos corre a cargo del inquilino puede influir en el precio final.
Documentación que necesito para alquilar y obligaciones legales
El propietario debe contar con una serie de documentos antes de formalizar el contrato de alquiler:
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- Documento que acredite la titularidad del inmueble.
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad (si es exigida en su comunidad autónoma).
- Últimos recibos de suministros y comunidad.
Además, es fundamental conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula aspectos como la duración mínima del contrato, el importe máximo de la fianza y las causas legales de resolución del contrato.
Redactar el contrato de alquiler con seguridad jurídica
El contrato debe reflejar con precisión todos los términos pactados. Algunos de los elementos que no pueden faltar son:
- Identificación de las partes.
- Descripción del inmueble y anejos (garaje, trastero).
- Duración del contrato y prórrogas.
- Renta, forma de pago y actualización.
- Fianza y garantías adicionales.
- Reparto de gastos.
- Uso permitido del inmueble.
- Cláusulas específicas sobre reformas, mascotas o visitas.
También es recomendable incluir un inventario firmado por ambas partes, acompañado de fotografías del estado del inmueble.
Contar con ayuda profesional durante esta fase puede ser determinante. En PS Group, el servicio Adelantamos su renta no solo garantiza el cobro mensual incluso si el inquilino no paga, sino que también ofrece apoyo en la redacción y formalización del contrato para asegurar la seguridad jurídica del proceso.
Cómo publicar un anuncio para alquilar un piso con éxito
Una vez definido todo lo anterior, llega el momento de dar visibilidad a la vivienda para alquilarla con éxito. Los portales inmobiliarios siguen siendo la vía principal, pero también es útil difundir el anuncio en redes sociales o grupos especializados. La descripción debe ser clara, precisa y destacar los puntos fuertes del inmueble. Además, añadir detalles como la orientación, la eficiencia energética, los servicios cercanos o las conexiones de transporte puede incrementar el número de solicitudes de visita, al aportar información relevante para la toma de decisiones del inquilino.
Un elemento fundamental es cuidar el aspecto visual del anuncio, ya que las fotografías son el primer contacto del posible inquilino con la vivienda. Utilizar técnicas como el Home Staging (una estrategia de presentación que busca resaltar el potencial del inmueble mediante una decoración neutra, iluminación cuidada y disposición estratégica del mobiliario) permite atraer más visitas y generar mayor interés. Estas técnicas ayudan a que los espacios parezcan más amplios, luminosos y acogedores, lo que facilita que el futuro inquilino se imagine viviendo allí. Invertir en una sesión fotográfica profesional o aplicar principios básicos del Home Staging puede influir decisivamente en la rapidez con la que se alquila el inmueble y en las condiciones pactadas.
Encontrar al mejor inquilino: análisis de solvencia y garantías
El proceso de selección del mejor inquilino debe combinar intuición y análisis. No basta con que la persona «parezca» fiable. Es fundamental solicitar documentación que acredite su solvencia económica:
- Nóminas o justificantes de ingresos.
- Contrato laboral o vida laboral.
- Referencias de anteriores arrendadores.
Además, el propietario puede solicitar garantías adicionales como aval bancario, seguro de impago o depósito extra. La elección dependerá del perfil del inquilino, pero también del nivel de riesgo que el propietario esté dispuesto a asumir.
La entrevista personal también es útil para conocer la motivación, expectativas y estilo de vida del futuro inquilino. Esta información puede evitar conflictos futuros y facilitar una relación más fluida.
El servicio Scoring PS+, incluido dentro de Adelantamos su renta, permite analizar de forma objetiva la solvencia y fiabilidad del inquilino, aportando mayor seguridad en el proceso de selección y ayudando a tomar decisiones basadas en datos y criterios contrastados.
Firma del contrato y entrega del inmueble: pasos finales para alquilar un piso
Una vez elegido el inquilino, se firma el contrato por duplicado y se entrega la fianza. Es recomendable que ambos firmen también el inventario y realicen la lectura conjunta de los contadores.
El propietario debe depositar la fianza en el organismo competente de su comunidad autónoma y, si se ha pactado algún seguro, asegurarse de que esté activado antes de la entrega de llaves.
Gestión del alquiler tras la firma: qué hacer después de alquilar un piso
El alquiler no termina con la firma. Es importante mantener una vía de comunicación abierta con el inquilino y estar disponible ante incidencias. Un buen seguimiento evita malentendidos y ayuda a conservar el estado del inmueble.
Para estas situaciones, servicios como Reparix, permiten gestionar de forma eficaz reparaciones e incidencias del inmueble sin que el propietario tenga que intervenir directamente.
Además, conviene tener en cuenta los plazos de preaviso para la renovación o rescisión del contrato, así como revisar anualmente la renta si se ha pactado su actualización.
Estos son los pasos clave que todo propietario debe seguir para alquilar su vivienda de forma segura, legal y eficaz.
Contar con ayuda profesional para alquilar una vivienda sin errores
Aunque el alquiler puede gestionarse de forma directa, contar con una empresa especializada permite ahorrar tiempo, evitar errores legales y garantizar mayor tranquilidad. Estas empresas ofrecen desde la redacción del contrato hasta la selección del inquilino y la gestión de impagos o reparaciones.
PS Group es una empresa especializada en gestión de alquileres que acompaña a propietarios e inquilinos en todo el proceso de arrendamiento. Con más de 10 años de experiencia en el sector y más de 65.000 arrendamientos gestionados, su equipo ofrece soluciones eficaces para alquilar con seguridad, sin complicaciones y con garantías.
Alquilar un piso de forma segura y efectiva implica mucho más que publicar un anuncio. Requiere planificación, documentación, conocimiento legal y una estrategia clara para encontrar al inquilino adecuado. Seguir estos pasos ayuda a reducir riesgos, proteger la inversión y facilitar una relación de alquiler fluida y satisfactoria para ambas partes.
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Vivienda eficiente: claves para ahorrar energía y ganar confort
La eficiencia energética se ha convertido en un criterio esencial para quienes buscan una vivienda más económica, confortable y respetuosa con el medio ambiente. Ya sea que te plantees comprar, reformar o alquilar, entender qué es una vivienda eficiente y cómo mejorarla puede ayudarte a ahorrar dinero y vivir mejor.
Definición y marco legal de la vivienda eficiente
Una vivienda eficiente es aquella que utiliza menos energía para mantener unas condiciones óptimas de habitabilidad, como la temperatura interior, la iluminación o el suministro de agua caliente. Este tipo de viviendas están diseñadas o rehabilitadas con criterios que permiten reducir el consumo energético sin comprometer el confort de sus ocupantes.
Existen normativas como el Código Técnico de la Edificación (CTE) y las Directivas Europeas en materia energética que exigen a los inmuebles cumplir unos niveles mínimos de eficiencia, especialmente en obra nueva y grandes reformas. Además del certificado de eficiencia energética.
La mejora de la eficiencia energética en el parque de viviendas español supone un avance hacia los objetivos climáticos marcados por la Unión Europea y una menor dependencia energética del exterior. Además, reduce significativamente la contaminación al disminuir el consumo de energía primaria no renovable y las emisiones de CO₂, lo que está alineado con las directivas europeas más recientes en materia energética.
Estas normativas establecen que, para 2050, el parque inmobiliario europeo debe alcanzar la neutralidad en carbono y lograr una reducción de al menos el 60% de las emisiones del sector de la edificación en Europa, y que todos los edificios nuevos sean de cero emisiones a partir de 2030.
Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es obligatorio desde 2013 para cualquier vivienda que se venda o alquile, según el Real Decreto 235/2013. Este certificado clasifica el inmueble con una letra de la A (máxima eficiencia) a la G (mínima eficiencia) e incluye recomendaciones para mejorar su rendimiento. Debe ser emitido por un técnico competente y registrado en el organismo correspondiente de cada comunidad autónoma. Su validez es de diez años, y puede suponer una ventaja competitiva en el mercado.
Este documento no solo sirve como herramienta legal y de información, sino también como una palanca para fomentar mejoras en la vivienda. Los datos recogidos en el certificado permiten conocer de forma objetiva el rendimiento energético del inmueble y valorar posibles intervenciones. Además, es un requisito indispensable para acceder a ciertas ayudas públicas de rehabilitación.
Diferencias entre eficiencia energética y sostenibilidad
Aunque ambos conceptos están relacionados, conviene diferenciarlos. Una vivienda eficiente es aquella que optimiza el uso de energía para minimizar el consumo. En cambio, una vivienda sostenible tiene en cuenta el impacto ambiental global: materiales empleados, huella de carbono, gestión del agua, residuos, etc.
La eficiencia energética es una condición necesaria, pero no suficiente, para que una vivienda sea verdaderamente sostenible. El modelo ideal integra ambas dimensiones.
Ventajas de una vivienda eficiente
Vivir en una vivienda eficiente aporta beneficios tanto individuales como colectivos. En el plano personal, destacan:
- Ahorro económico: una reducción del consumo energético implica menos gasto en electricidad, calefacción y agua caliente.
- Mayor confort térmico y acústico: el aislamiento y la calidad de los materiales permiten mantener temperaturas agradables en todas las estaciones y reducir el ruido exterior.
- Revalorización del inmueble: los compradores e inquilinos valoran cada vez más este tipo de viviendas.
- Reducción de emisiones: al consumir menos energía, se contribuye a reducir las emisiones de CO₂ y se ayuda a mitigar el cambio climático.
Reformas para transformar una vivienda convencional en una eficiente
No todas las viviendas se construyen con criterios de eficiencia energética. Muchas carecen de un diseño bioclimático, de una orientación adecuada o de sistemas de ventilación cruzada, y están construidas con materiales convencionales poco sostenibles. Sin embargo, eso no significa que no puedan adaptarse y transformarse en hogares más eficientes mediante reformas específicas. Algunas de las actuaciones más efectivas son:
- Mejora del aislamiento térmico: sustituir ventanas antiguas, aislar fachadas o cubiertas, aplicar sistemas SATE.
- Cambio de sistemas de calefacción: sustituir calderas obsoletas por bombas de calor, calderas de biomasa o sistemas de aerotermia.
- Iluminación LED y uso de sensores de presencia o temporizadores.
- Instalación de energías renovables: como paneles solares para autoconsumo o termosifones para agua caliente.
- Sistemas de ventilación mecánica con recuperación de calor.
- Automatización y domótica: para gestionar la temperatura, la iluminación o las persianas de forma inteligente.
- Renovación de electrodomésticos: priorizando modelos con etiqueta energética eficiente.
Estas reformas pueden suponer una inversión inicial considerable, pero se amortizan en pocos años gracias al ahorro energético. Además, algunas comunidades autónomas exigen mejoras de eficiencia para conceder licencias de reforma, rehabilitación o para acceder a las ayudas y subvenciones públicas.
Principales reformas para transformar una casa convencional en una vivienda eficiente.
Ayudas públicas y ventajas fiscales para fomentar la eficiencia energética
La Administración, tanto a nivel estatal como autonómico, ofrece incentivos para quienes apuestan por una vivienda eficiente. Algunas de las principales ayudas son:
- Fondos europeos Next Generation, canalizados a través del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
- Deducciones fiscales en el IRPF para obras de rehabilitación energética, que pueden alcanzar hasta el 60% en función de la mejora conseguida.
- Programas autonómicos de ayudas a la rehabilitación o instalación de renovables.
- Subvenciones municipales o bonificaciones en impuestos locales como el IBI.
Es importante informarse en cada comunidad autónoma, ya que los requisitos, plazos y cuantías pueden variar.
Eficiencia energética como inversión de futuro
En un contexto de encarecimiento de la energía, crisis climática y regulaciones europeas cada vez más estrictas, apostar por una vivienda eficiente es una decisión estratégica. Tanto si se adquiere una nueva propiedad como si se reforma una ya existente, mejorar su rendimiento energético garantiza confort, ahorro y revalorización.
Además, contar con asesoramiento profesional puede facilitar el acceso a subvenciones y asegurar que las reformas cumplen con la normativa vigente.
En definitiva, una vivienda eficiente no solo protege el medio ambiente: también mejora la calidad de vida y aporta valor real a largo plazo.
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Cómo redactar un contrato de alquiler sin errores legales
Cualquier error legal al redactar un contrato de alquiler puede desencadenar problemas graves tanto para el propietario como para el inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece los requisitos fundamentales que debe cumplir un contrato para ser considerado legal y efectivo. En este artículo, exploraremos los elementos imprescindibles, los errores más comunes y cómo evitar problemas legales al redactar un contrato de alquiler.
¿Qué es un contrato de alquiler y por qué es importante saber cómo redactarlo?
Un contrato de alquiler, también llamado contrato de arrendamiento, es un acuerdo legal entre el propietario (arrendador) y el inquilino (arrendatario) mediante el cual el arrendador cede el uso de un inmueble al arrendatario para un destino específico, por un tiempo determinado, a cambio del pago de una renta. La finalidad principal de este contrato es regular los derechos y obligaciones de ambas partes, garantizando la seguridad jurídica de la relación arrendaticia.
En el contrato se establecen aspectos clave como la identificación de las partes, la descripción del inmueble, la duración del acuerdo, el importe y la forma de pago de la renta, así como las condiciones para la renovación o finalización del contrato y las obligaciones de mantenimiento y reparación. Además, la normativa española exige que estos contratos se ajusten a la Ley de Arrendamientos Urbanos y al Código Civil, lo que refuerza su función de protección tanto para el arrendador como para el arrendatario.
¿Cuáles son los elementos esenciales que debe incluir un contrato de alquiler?
Para que un contrato de alquiler sea válido y legal, debe incluir ciertos elementos fundamentales.
Identificación de las partes
Primero, es imprescindible identificar correctamente a las partes involucradas. El contrato debe reflejar los nombres completos, DNI o NIE, domicilio y datos de contacto tanto del arrendador como del arrendatario. Esta información garantiza la correcta identificación y la capacidad legal de las partes involucradas, tal como exige la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil.
Descripción del inmueble
Otro aspecto relevante es la descripción detallada del inmueble. El contrato debe especificar la dirección exacta, la referencia catastral, la superficie, las características principales (como habitaciones, baños, anejos como garajes o trasteros) y el estado de conservación de la vivienda. Esto evita malentendidos y se deja constancia clara del objeto del arrendamiento, reforzando la seguridad jurídica para ambas partes.
Inventario de mobiliario
En el caso de que el inmueble se alquile con muebles es recomendable añadir un documento adicional al final del contrato con un inventario de los muebles por estancia. Este apéndice, al igual que todos los anexos complementarios que se incluyan en el contrato, debe ser firmado por ambas partes.
Además, para evitar problemas posteriores, es recomendable que el inquilino y el propietario documenten el estado del inmueble al inicio del arrendamiento mediante fotografías junto con el inventario detallado.
Duración del contrato
La duración del contrato también es un punto esencial. Debe especificar la fecha de inicio y de finalización del arrendamiento, así como las condiciones de prórroga o renovación. Este aspecto es crucial para evitar disputas futuras sobre la permanencia del inquilino en el inmueble, cumpliendo con la normativa vigente que establece plazos mínimos y prórrogas automáticas en determinados casos.
Renta y forma de pago
En cuanto a la renta, es fundamental que el contrato de alquiler especifique el importe mensual de renta, la periodicidad de pago, la forma y el lugar donde se abonará. Además, es recomendable incluir el mecanismo de actualización de la renta para que ambas partes estén al tanto de posibles incrementos y evitar incrementos arbitrarios. La normativa también exige que el contrato contemple el uso específico del inmueble, diferenciando entre uso residencial, turístico o comercial.
Fianza
La fianza es un elemento obligatorio en todo contrato de arrendamiento de vivienda, tal como establece el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Debe ser equivalente a una mensualidad de renta en el caso de viviendas habituales, y de dos mensualidades si se trata de arrendamientos de uso distinto. El arrendador está obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente, y su devolución debe producirse en el plazo máximo de un mes tras la entrega de llaves, salvo que existan desperfectos o impagos. Además, se pueden pactar garantías adicionales como depósitos extra, avales bancarios o seguros de impago que complementen, pero no sustituyan, esta fianza.
Gastos
Es imprescindible detallar en el contrato quién asume los distintos gastos vinculados al arrendamiento, como los suministros individualizados (agua, luz, gas, internet), los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) u otros conceptos similares. Según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para que el inquilino esté legalmente obligado a pagar gastos generales como el mantenimiento o los gastos de comunidad, es necesario que se pacte por escrito y que el contrato incluya el importe anual estimado de dichos gastos. En caso contrario, esta cláusula podría considerarse nula, y el arrendador deberá asumir esos costes. Por su parte, los suministros individualizados siempre serán a cargo del arrendatario, salvo pacto expreso en contrario. Además, si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben correr a su cargo, conforme a la reforma más reciente de la LAU.
Elementos esenciales de un contrato de alquiler.
Identificación de las partes, descripción del inmueble, inventario, duración, renta, fianza y reparto de gastos: aspectos clave para garantizar la validez legal del acuerdo.
Ejemplos prácticos de errores en contratos de alquiler
A continuación, exploraremos algunos errores frecuentes que puedes evitar si sabes cómo redactar un contrato de alquiler correctamente, basados en casos reales y situaciones frecuentes en el ámbito inmobiliario.
Uno de los errores más frecuentes es no especificar en el contrato el uso del inmueble. Es fundamental detallar si el inmueble está destinado a uso residencial, turístico, de temporada u otro. Esta omisión puede generar conflictos legales, especialmente si el arrendatario utiliza la vivienda para fines distintos a los previstos, como el alquiler turístico a través de plataformas como Airbnb.
La normativa y la jurisprudencia reciente, incluido el Tribunal Supremo, establecen que el uso del inmueble debe estar claramente definido.
Además, las comunidades de propietarios pueden incluso prohibir el alquiler turístico si así lo acuerdan por mayoría cualificada. Si el contrato no especifica el uso y el inquilino lo destina a alquiler turístico sin autorización, puede enfrentarse a sanciones administrativas y a la resolución del contrato.
Otro error común es no establecer con precisión el reparto de gastos. La falta de claridad sobre quién debe asumir los gastos de comunidad es una fuente habitual de litigios. Según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), solo si se pacta expresamente por escrito y se determina el importe anual de dichos gastos, el inquilino está obligado a pagarlos. Si el contrato no lo especifica correctamente, los tribunales suelen fallar a favor del inquilino, obligando al propietario a asumir esos gastos e incluso a devolver cantidades cobradas indebidamente.
Consecuencias legales de no saber cómo redactar un contrato de alquiler
Cuando un contrato de alquiler contiene errores o cláusulas nulas, pueden surgir graves consecuencias legales.
Una de las más frecuentes es la nulidad parcial del contrato, lo que significa que las cláusulas que contradigan la normativa, especialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se considerarán nulas de pleno derecho y no producirán efectos legales, aunque ambas partes las hayan firmado.
Esto puede llevar a que el arrendatario reclame ante los tribunales la nulidad de esas cláusulas y, en casos graves, como incluir cláusulas abusivas que vulneren los derechos fundamentales del inquilino, el contrato completo puede ser declarado nulo.
Además, si se demuestra que estas cláusulas han causado un perjuicio significativo al inquilino, el propietario podría verse obligado a devolver cantidades cobradas indebidamente o incluso a indemnizar al arrendatario.
Otro escenario posible es el incumplimiento de las obligaciones fiscales. Si el contrato no refleja correctamente el importe de la renta o los gastos adicionales, el propietario podría enfrentar sanciones por parte de Hacienda.
Las multas pueden oscilar entre el 50% y el 150% de las cantidades no declaradas, además de la obligación de devolver lo cobrado y pagar intereses.
Asimismo, el arrendador debe depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente; de no hacerlo, también puede recibir sanciones administrativas.
Cláusulas clave que todo contrato debe contener
Al redactar un contrato de alquiler, hay ciertas cláusulas que no pueden faltar. Una de las más relevantes es la cláusula de desistimiento anticipado.
Muchos propietarios desconocen que, según el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene derecho a desistir del inmueble una vez transcurridos seis meses del contrato de alquiler, siempre que lo notifique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Aunque no es obligatorio incluir esta cláusula, es muy recomendable reflejarla de manera clara para evitar malentendidos y conflictos posteriores. Si no se menciona o se redacta de forma ambigua, pueden surgir disputas sobre los plazos o las posibles indemnizaciones.
Además, la LAU permite que, si así se pacta en el contrato, el inquilino deba indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir (o la parte proporcional si es menos de un año). Sin esta cláusula, el arrendador no podrá exigir indemnización.
La cláusula de mantenimiento y pequeñas reparaciones es otro aspecto fundamental. Incluir un apartado donde se especifique claramente que el arrendatario debe hacerse cargo de las averías menores causadas por el desgaste normal del uso cotidiano de la vivienda, como el cambio de bombillas, el arreglo de grifos o persianas.
Por su parte, el propietario debe asumir las reparaciones estructurales o aquellas necesarias para mantener la habitabilidad del inmueble. Incluir esta cláusula de forma clara y detallada evitará malentendidos y posibles reclamaciones posteriores, ya que delimita las responsabilidades de cada parte y se ajusta a la normativa vigente.
Recomendaciones prácticas para propietarios e inquilinos
Para los propietarios, lo ideal es utilizar modelos de contrato proporcionados por organismos oficiales o directamente facilitados por empresas especializadas en gestión de alquileres como Plus Services que saben cómo redactar un contrato de alquiler. Estas entidades, al contar con profesionales expertos en arrendamientos urbanos, proporcionan modelos actualizados conforme a la normativa vigente y adaptados a cada caso, lo que permite evitar cláusulas abusivas o ilegales y garantizar la validez del acuerdo.
También es recomendable consultar con un abogado o profesional jurídico antes de firmar el contrato, ya que un experto puede identificar cláusulas problemáticas y asegurar el cumplimiento de la normativa, evitando futuros conflictos o la inclusión de condiciones nulas.
Por su parte, los inquilinos deben leer detenidamente el contrato antes de firmarlo, prestar especial atención a las cláusulas relativas al mantenimiento, actualización de la renta, reparto de gastos, duración del contrato, fianza y posibles penalizaciones.
Es fundamental solicitar aclaraciones si alguna condición no queda clara y no firmar si persisten dudas o cláusulas ambiguas.
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Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): aspectos importantes a tener en cuenta
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es una normativa clave en el ámbito inmobiliario en España, que regula los contratos de alquiler de viviendas y otros inmuebles urbanos. Con el objetivo de proteger tanto a propietarios como a inquilinos, esta ley establece los derechos y obligaciones de ambas partes. En este artículo, explicaremos los principales aspectos de la LAU, sus modificaciones recientes y los puntos clave que todo arrendador e inquilino deben conocer.
¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
El objetivo principal de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es establecer un marco legal que garantice la seguridad jurídica en las relaciones entre propietarios e inquilinos. Desde su creación, ha sido objeto de diversas modificaciones significativas que han afectado aspectos como la duración de los contratos, las condiciones de renovación y el control de los aumentos de renta.
Modificaciones recientes en la LAU
Las últimas reformas de la LAU se centraron en mejorar la estabilidad para los inquilinos y ofrecer un mayor control sobre los aumentos de renta. Entre las modificaciones más relevantes se encuentran:
- Ampliación de la duración mínima de los contratos a 5 años para personas físicas y 7 años para personas jurídicas (artículo 9 de la LAU).
- Limitación en el incremento de rentas, especialmente en zonas tensionadas, con referencia al IRAV en el caso de contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
Duración y renovación del contrato de alquiler
La duración mínima de un contrato de alquiler puede variar según el tipo de arrendador. Para personas físicas, el mínimo legal es de 5 años, mientras que para personas jurídicas es de 7 años (artículo 9 de la LAU).
Una vez finalizado este plazo, el contrato puede renovarse por prórrogas anuales si el inquilino así lo desea.
Es importante que el propietario comunique su intención de no renovar con al menos 4 meses de antelación, mientras que el inquilino debe hacerlo con 2 meses de anticipación (artículo 10 de la LAU).
Fianza y gastos asociados al alquiler
La LAU establece que el inquilino debe abonar en metálico una fianza obligatoria equivalente a una mensualidad de renta si se trata de una vivienda habitual, y dos mensualidades para otros usos.
Esta fianza no puede ser actualizada durante los primeros cinco años del contrato, y su devolución debe efectuarse en el plazo de un mes tras la finalización del contrato, siempre que no existan daños a la vivienda o deudas pendientes.
Todos los aspectos relativos a la fianza están recogidos en el artículo 36 de la LAU.
Derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos
El propietario tiene derecho a percibir la renta acordada y a recuperar el inmueble al finalizar el contrato, pero también está obligado a conservar la vivienda en condiciones habitables (artículo 21 de la LAU).
Por su parte, el inquilino tiene derecho a la estabilidad del contrato (artículo 9 de la LAU) y al uso pacífico de la vivienda (artículo 21 de la LAU y artículo 1554.3 del Código Civil), debiendo cuidar el inmueble y pagar la renta puntualmente (artículo 17 de la LAU).
Desistimiento y resolución del contrato
Su regulación se encuentra recogida mayoritariamente en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Este artículo regula los supuestos válidos para la resolución anticipada del contrato por incumplimiento de obligaciones por cualquiera de las partes, incluyendo causas como impago de la renta, daños dolosos, actividades molestas o ilícitas, y el hecho de que la vivienda deje de ser la residencia habitual del inquilino.
También recoge los motivos por los que el inquilino puede resolver el contrato, como la falta de reparaciones necesarias o la perturbación del uso pacífico de la vivienda.
El inquilino puede desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, avisando con 30 días de antelación. Si el contrato lo contempla, deberá indemnizar con una mensualidad de renta por cada año restante (artículo 11 de la LAU).
Por otro lado, el propietario puede rescindir el contrato por impago, daños graves o si necesita la vivienda para uso propio o de familiares directos, siempre cumpliendo con los plazos de preaviso (artículo 27.2 de la LAU).
Aspectos fundamentales que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos en los contratos de alquiler.
Garantía en el cobro de alquileres
La Ley de Arrendamientos Urbanos es fundamental para el correcto funcionamiento del mercado de alquiler en España. Conocer sus principales aspectos y mantenerse actualizado sobre sus modificaciones es clave tanto para propietarios como para inquilinos. Así, se garantiza el cumplimiento de los derechos y obligaciones, evitando conflictos y promoviendo relaciones de arrendamiento justas y equilibradas.
Si eres propietario y deseas contar con una mayor garantía en el cobro de tus alquileres, PS Group ofrece el servicio ‘Adelantamos su Renta‘. Este servicio no solo asegura el ingreso puntual del alquiler, sino que también incluye protección jurídica ilimitada, cobertura ante actos vandálicos y un sistema de scoring integral (Scoring PS+) que permite seleccionar a los inquilinos más solventes. Además, está plenamente adaptado a la Ley de Arrendamientos Urbanos, proporcionando tranquilidad y respaldo legal en todo momento.
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¿Cuánto puedo pagar de alquiler?
Encontrar un alquiler que se ajuste a tus ingresos es fundamental para mantener unas finanzas sanas. Antes de firmar cualquier contrato, es clave calcular de forma realista cuánto puedo pagar de alquiler, teniendo en cuenta no solo tu sueldo, sino también otros gastos y la necesidad de tener margen para ahorrar y afrontar imprevistos.
Cómo calcular el alquiler según tus ingresos
Antes de lanzarte a buscar piso, debes tener claro qué cifra es razonable pagar mensualmente. La regla más aceptada entre expertos y organismos financieros establece que no deberías destinar más del 30% de tus ingresos brutos mensuales al pago del alquiler. En situaciones particulares y con finanzas estables, este porcentaje podría ampliarse hasta el 35%.
Cálculo básico:
- Si ganas 1.500 euros netos al mes, tu alquiler ideal sería de unos 450 euros (30%) y tu máximo tolerable sería de 525 euros (35%).
- Con el salario mínimo interprofesional de España (1.184 euros en 14 pagas o 1.381 euros en 12 pagas), el alquiler máximo recomendado ronda los 396,9 euros al mes.
Además, existe la regla de las 40 veces: tu salario anual debería ser, al menos, 40 veces el precio del alquiler mensual.
Calculadora de solvencia para inquilinos
Para facilitar estos cálculos, en PS Group contamos con el servicio gratuito para inquilinos de la calculadora solvencia del alquiler.
Esta herramienta te permite calcular automáticamente el porcentaje de sueldo destinado al alquiler, por lo que puede ayudarte a estimar que alquiler te puedes permitir con tu salario.
Recuerda que el resultado de esta calculadora es orientativo.
Otros gastos asociados al alquiler
Una vez tengas clara la cantidad que puedes asumir de alquiler, es importante recordar que además de la renta mensual, existen otros gastos asociados que impactarán en tu presupuesto total:
- Fianza (equivalente a un mes de alquiler).
- Garantía adicional (hasta dos meses más).
- Suministros (agua, electricidad, gas, internet). Estos gastos pueden ser asumidos por el inquilino, el propietario o compartirse entre ambos, según lo que quede reflejado en el contrato de alquiler.
- Gastos de comunidad (si no están incluidos).
- Seguro de hogar (opcional pero recomendable).
- Pequeñas reparaciones
Estos conceptos pueden suponer un gasto inicial significativo. En función del importe del alquiler y de las condiciones pactadas en el contrato, el desembolso inicial puede variar notablemente y superar los 1.000 euros. Por eso es importante tenerlos en cuenta dentro del cálculo global para evitar sorpresas.
Finanzas sanas: clave para alquilar sin riesgos
Mantener unas finanzas sanas es imprescindible para pagar puntualmente y afrontar imprevistos sin sobresaltos. Para lograrlo:
- Mantén una planificación realista de tus ingresos y gastos.
- Reserva un porcentaje de tus ingresos para el ahorro.
- Crea un fondo para imprevistos que cubra entre 3 y 6 meses de tus gastos básicos.
- Evita acumular deudas innecesarias.
Una buena gestión financiera te permitirá alquilar sin comprometer tu estabilidad futura.
¿Cuánto puedo pagar de alquiler? Es importante tener claro estos puntos para tener solvencia al alquilar
Estudio de solvencia para propietarios
En lugar de limitarnos a una fórmula básica para realizar nuestro estudio de solvencia, en PS Group analizamos en profundidad el perfil económico del inquilino a través de nuestro Scoring PS+ incluido en el servicio Adelantamos su Renta. Este estudio de solvencia tiene en cuenta múltiples variables más allá del salario mensual, como:
- Análisis de ingresos y gastos: Se evalúan los ingresos y gastos del inquilino para determinar su capacidad de pago.
- Verificación documental: Se revisa la documentación del candidato, como recibos de nómina y contratos de trabajo, para confirmar la información proporcionada.
- Consulta de ficheros de morosidad: Se verifica si el inquilino ha tenido problemas de impago en el pasado.
- Evaluación de la situación financiera: Se evalúa la capacidad del inquilino para cubrir las mensualidades del alquiler, considerando su capacidad de endeudamiento y otros compromisos financieros.
- Recomendación final: Se proporciona una recomendación basada en la evaluación de la solvencia del inquilino, ayudando al propietario a tomar una decisión informada.
Este análisis exhaustivo permite valorar con mayor precisión si una persona está en condiciones de asumir un alquiler determinado, aportando así mayor seguridad al arrendador.
¿Cuánto puedo pagar de alquiler y cómo acertar?
Calcular correctamente cuánto puedo pagar de alquiler es un paso crucial para evitar problemas financieros. Aplicando criterios realistas como el porcentaje del salario destinado a la renta, evaluando correctamente los y usando herramientas como la calculadora solvencia del alquiler de PS Group, puedes asegurarte de alquilar dentro de tus posibilidades.
Priorizar el equilibrio entre alquiler e ingresos mensuales, construir tu colchón para imprevistos y controlar tu ratio de solvencia te ayudará a disfrutar de tu hogar sin poner en peligro tu futuro económico.
Y si eres propietario o inmobiliaria, recuerda que en PS Group ponemos a tu disposición nuestro estudio de solvencia Scoring PS+ incluido en el servicio Adelantamos su Renta, que garantiza un diagnóstico mucho más preciso.
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Cómo funciona el alquiler con opción a compra
En un mercado inmobiliario condicionado por la evolución económica reciente, el encarecimiento de los alquileres y las dificultades persistentes para acceder a una hipoteca, entender cómo funciona el alquiler con opción a compra se presenta como una alternativa realista y cada vez más popular.
Según Idealista, desde marzo de 2024, los precios del alquiler subieron un 10,3 %, mientras que el Banco de España alerta de que aún persiste un desfase entre la oferta de vivienda y la demanda. A pesar de la bajada gradual de los tipos de interés iniciada en 2024 por el BCE, El Banco de España confirmó que el acceso a la financiación hipotecaria en el segundo semestre de 2024 para hogares y especialmente jóvenes sigue siendo difícil.
Por su parte, el informe del Consejo General del Notariado señaló que el precio de la vivienda creció un 6,9% interanual. También aumentaron el número de transacciones de compraventa en un 11,5% con respecto al 2023, cerrando 2024 con más de 700.000 operaciones efectuadas.
La modalidad de alquiler con opción está ganando fuerza como alternativa a la compra directa, especialmente en grandes núcleos urbanos. Este modelo híbrido permite al inquilino residir en una vivienda como en cualquier alquiler tradicional, pero con la ventaja adicional de tener la posibilidad de comprar al final del contrato (no la obligación) en condiciones previamente pactadas.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
El funcionamiento de este modelo contractual se basa en la combinación de dos acuerdos: un contrato de arrendamiento y otro contrato de compraventa. En términos sencillos, el inquilino paga una renta mensual durante un periodo acordado (5 años para particulares, 7 años para empresas) y, al finalizar dicho plazo, puede decidir si desea ejercer su derecho a compra. Este derecho se formaliza en el contrato mediante una «prima de opción» .
¿Qué es la prima de opción?
La prima de opción es una cantidad de dinero que el inquilino paga al propietario al inicio del contrato como garantía de que quiere reservar la posibilidad de comprar la vivienda en el futuro. Esta prima no es un pago mensual ni se devuelve en caso de que el inquilino decida no ejercer su derecho a compra, aunque puede haber excepciones si así se recoge expresamente en el contrato.
Esta figura legal tiene su base en el artículo 1.256 del Código Civil, que establece que los contratos deben cumplirse tal como han sido pactados por las partes, y en la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo que reconoce la validez del contrato de opción de compra como un pacto autónomo dentro de un arrendamiento.
¿Por qué se utiliza?
- Compromiso del inquilino: al abonar esta prima, el inquilino demuestra un interés real en adquirir la vivienda, lo que otorga al propietario mayor seguridad.
- Compensación al propietario: el propietario se compromete a mantener la oferta de venta durante un periodo determinado, y no podrá vender a otro interesado mientras el contrato esté vigente.
- Descuento sobre el precio final: si se ejecuta la compra, la prima se suele descontar del precio total de venta, lo que beneficia al inquilino como parte del pago anticipado.
¿Cuánto suele ser?
No hay una cifra fija por ley, pero habitualmente se sitúa entre el 5% y el 10% del valor de la vivienda.
Qué función tiene la prima de opción en un alquiler con opción a compra
Ejemplo práctico
Una vivienda se valora en 180.000 euros. El inquilino paga 800 euros al mes durante tres años (28.800 euros). El contrato estipula que el 80% de esa cantidad (23.040 euros) se descontará del precio final. Si la prima inicial fue de 10.000 euros, al ejercer la opción, sólo deberá abonar 146.960 euros.
Ventajas del alquiler con opción a compra
Antes de entrar en las ventajas del alquiler con opción a compra, conviene detenerse un momento en el perfil de quienes suelen recurrir a esta modalidad. En muchos casos, se trata de personas jóvenes o familias que desean convertirse en propietarios pero que, por diversas razones (como la inestabilidad laboral, la falta de ahorros suficientes o las actuales condiciones de financiación hipotecaria) no pueden acceder a una vivienda en propiedad de forma inmediata. Según datos de un informe elaborado por Fotocasa, el 56% de los jóvenes menores de 35 años que han alquilado o intentado alquilar en el último año manifiestan intención de comprar una vivienda en los próximos cinco años, pero no pueden hacerlo por falta de ahorro o inestabilidad financiera.
También es una opción atractiva para quienes están valorando un cambio de residencia definitivo y quieren «probar» la vivienda antes de tomar una decisión irreversible. Este modelo les ofrece la tranquilidad de residir en la que podría ser su futura casa, sin renunciar a su uso mientras planifican la compra con mayor seguridad financiera.
Ventajas para el inquilino:
- Acceso progresivo a la propiedad: permite residir en la vivienda mientras se decide si se desea adquirirla.
- Estabilidad financiera: posibilidad de ahorrar para la entrada y planificar la hipoteca con más margen.
- Precio de compra fijado: blindaje frente a futuras subidas del mercado inmobiliario.
- Descuento de rentas: parte de las rentas mensuales y la prima se descuentan del precio final.
- Tiempo para mejorar la solvencia: ideal para quienes necesitan ganar estabilidad laboral o mejorar su perfil bancario.
Ventajas para el propietario:
- Ingresos desde el primer día: gracias a las rentas y la prima inicial.
- Mejor conservación del inmueble: el inquilino suele cuidar mejor la vivienda si planea comprarla.
- Posibilidad de venta futura asegurada: o al menos la opción, con compensación económica si no se concreta.
Inconvenientes y riesgos
Antes de analizar las posibles desventajas que esta fórmula puede tener para el inquilino, conviene matizar que, pese a sus múltiples beneficios, esta opción no está exenta de ciertos riesgos o consideraciones que conviene valorar detenidamente. El hecho de contar con una oportunidad para comprar la vivienda no implica automáticamente que dicha opción sea conveniente en todos los casos.
Factores como la evolución del mercado inmobiliario, la estabilidad económica personal y el plazo para ejercer la opción de compra pueden marcar una diferencia significativa en el resultado final de esta fórmula. Por eso, es clave que el inquilino valore con antelación todos los escenarios posibles y se asesore adecuadamente antes de firmar.
Para el inquilino:
- Pérdida de la prima: si no se ejecuta la opción, la cantidad entregada como señal no se devuelve.
- Riesgo de pagar de más: si el mercado baja, se habrá pactado un precio superior al valor real.
- Rentas algo más elevadas: al incluir parte destinada a la compra.
Para el propietario:
- Imposibilidad de vender a terceros: durante el plazo estipulado.
- Precio fijado de antemano: que puede quedar por debajo del valor de mercado si hay revalorización.
- Incertidumbre: hasta que se sepa si el inquilino ejercerá o no la compra.
Aspectos legales clave en el alquiler con opción a compra
Antes de firmar un contrato de arrendamiento con opción a compra, es esencial tener claro el marco legal que lo regula. Aunque esta fórmula combina elementos del arrendamiento y la compraventa, no existe una regulación específica en la legislación española que defina con precisión todos sus términos. Por ello, gran parte de su validez y eficacia dependerá del contenido del contrato firmado entre las partes. Un acuerdo mal redactado o ambiguo puede generar conflictos o incluso anular la posibilidad de ejercer la opción de compra. Entender bien estos aspectos legales es crucial para garantizar que los derechos y obligaciones de inquilino y propietario queden claramente establecidos desde el principio.
El contrato debe incluir:
- Precio de venta y prima de opción.
- Plazo para ejercer la opción de compra.
- Porcentaje de rentas descontadas.
- Reparto de gastos e impuestos.
- Condiciones de cancelación o renuncia.
Desde el punto de vista normativo, el contrato de arrendamiento se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el contrato de compraventa por el Código Civil. Su inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero se recomienda.
Fiscalidad
La fiscalidad del alquiler con opción a compra varía dependiendo del tipo de arrendador (empresa o particular) y la ejecución (o no) de la opción de compra.
- Si el arrendador es una empresa o profesional, la prima de opción se considera una prestación de servicios según la Agencia Tributaria y está sujeta al 21% de IVA.
- Si el contrato se celebra entre particulares, en lugar de IVA se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), como ocurre con los arrendamientos tradicionales. Este impuesto se paga por parte del arrendatario (quien alquila) y su cuantía depende de la comunidad autónoma donde se firme el contrato. Este tratamiento fiscal está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En cuanto al tratamiento en el IRPF del arrendador:
- Si la opción de compra no se ejecuta, la prima se debe tributar como un rendimiento del capital inmobiliario, ya que se percibe como ingreso por el uso del inmueble.
- Si la opción de compra sí se ejecuta, la prima pasa a formar parte del valor de transmisión del inmueble y se integra en el cálculo de la ganancia patrimonial por la venta del inmueble. Esto también afecta al cálculo del impuesto sobre el beneficio obtenido por la venta.
Este tratamiento está basado en la interpretación de la Agencia Tributaria y en varias consultas vinculantes emitidas por la Dirección General de Tributos (DGT), como la V3065-18, que aborda estos supuestos concretos.
Conclusión
El alquiler con opción a compra es una herramienta eficaz para acceder a la propiedad de forma gradual y menos exigente en el corto plazo. Aporta ventajas a ambas partes si se formaliza de forma transparente y con asesoramiento legal. En un mercado tensionado, donde comprar es cada vez más difícil, esta modalidad puede ser la vía más realista hacia la vivienda en propiedad.
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Cómo afectan las leyes de protección de datos a las inmobiliarias
Tanto agentes inmobiliarios como propietarios e inquilinos deben saber qué exigen las leyes de protección de datos personales y cómo les afectan.
Qué es la Ley de Protección de Datos
La actual normativa que aplica en España es realmente el Reglamento General de Protección de Datos o RGPD. Esta Ley europea establece cómo las organizaciones deben manejar los datos personales de los residentes de la Unión Europea.
Obligaciones del RGPD a las agencias inmobiliarias
Las empresas inmobiliarias solicitan con frecuencia datos personales en sus páginas web o en persona para que el usuario pueda recibir anuncios de inmuebles en venta o alquiler de acuerdo a sus preferencias, simulaciones de hipotecas, valoración de vivienda, etc. Por esta razón, es importante tener en cuenta:
Información al cliente
Es imprescindible informar al cliente o usuario de qué datos se recopilan y para qué. Además, el consentimiento debe recogerse de manera expresa, en ningún caso se podrá utilizar una casilla previamente marcada o asumir el consentimiento por omisión.
También hay que notificar a los usuarios si uno de los objetivos de la recopilación de estos datos es la creación de un perfil o sumarlo a una base de datos de contactos para acciones de marketing.
Asimismo, las empresas inmobiliarias tienen que comunicar si comparten estos datos con terceras empresas, por ejemplo, entidades bancarias o de financiación.
En este sentido, hay que tener la aceptación del cliente para cada uno de los usos de datos que prevea la empresa de manera que el usuario pueda aceptar solo los que considere. Esta información debe presentarse de manera clara con un lenguaje sencillo y transparente.
Datos que recogen las inmobiliarias
Las agencias inmobiliarias tratan diversos datos personales y financieros con fines comerciales y administrativos.
- Datos de identificación. Nombre y apellidos, DNI, etc.
- Datos de contacto. Teléfono, correo electrónico.
- Datos financieros. Ingresos, historial crediticio, declaraciones fiscales.
- Datos de contrato de compraventa o alquiler. Arras, reservas, etc.
Como hemos mencionado anteriormente, los agentes emplean esta información con diferentes objetivos:
- Intermediación en compraventa o alquiler de inmuebles. Para evaluar la solvencia económica del comprador o inquilino, redactar contratos, verificar la identidad de las partes.
- Promoción comercial. Envío de ofertas y promociones, seguimiento de leads.
- Gestión administrativa. Cobro de rentas, gestión de seguros, hipotecas, etc.
Cómo afectan las leyes de protección de datos a las inmobiliarias
Obligaciones de las inmobiliarias conforme a las leyes de protección de datos
Como hemos mencionado anteriormente, los clientes o usuarios deben aceptar de manera expresa que están de acuerdo con que la inmobiliaria pueda compartir sus datos. Para conseguir el consentimiento estos deben marcar una casilla, otorgar el consentimiento a través de un formulario o mediante la firma electrónica.
Si es así, las agencias podrán compartirlos con notarías, aseguradoras, bancos, administraciones públicas, empresas de tasación, abogados o asesores fiscales.
Además, la empresa está obligada a mantener las seguridad de los datos que almacena, mediante procesos de cifrado, encriptado o anonimización de la información.
¿Cuánto tiempo se guardan los datos? La inmobiliaria debe informar a los usuarios del tiempo que va a guardar sus datos. Aunque la ley no hace mención directa sobre el plazo permitido, este debe ser el menor posible. Por un lado, las facturas deben almacenarse al menos cinco años según el Código Civil mientras que la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales exige 10 años. Cuando hayan finalizado estos plazos legales, la empresa sí tiene que eliminar todos los datos, sin embargo, si los emplea para elaborar estadísticas tendrá que anonimizar la información.
Por último, es importante saber que ante una brecha de seguridad deberán informar a la Agencia Española de Protección de Datos así como a los afectados en un plazo máximo de 72 horas.
Sanciones por incumplimiento de la RGPD
El incumplimiento de la ley de protección de datos conlleva sanciones que pueden alcanzar los 20 millones de euros o el 4% del volumen de facturación anual (la cuantía que sea más alta).
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Digitalización del sector inmobiliario
La digitalización del sector inmobiliario abarca todos los procesos tanto internos como los enfocados a la mejora de la experiencia del cliente.
Aspectos de la digitalización del sector inmobiliario
¿A qué nos referimos cuando hablamos de la digitalización del mercado inmobiliario? Se trata de la aplicación de la tecnología para mejorar todos los procesos y gestiones relacionadas con la compraventa o alquiler de inmuebles. Algunas de las tareas que han mejorado sustancialmente con la adopción de nuevas tecnologías son:
Búsqueda de vivienda
Los anuncios de inmuebles en venta o en alquiler en los portales inmobiliarios han mejorado mucho. Tienen más fotos, descripciones más detalladas e incluso tours virtuales en 3D o realidad aumentada para optimizar la experiencia del usuario y hacer su visita virtual a la vivienda lo más real posible.
Firma digital
Gracias a la firma electrónica de contratos se consigue un ahorro de tiempo para todas las partes involucradas y se contribuye a la sostenibilidad medioambiental reduciendo la impresión de papeles.
Análisis de mercado
Las herramientas de big data inmobiliario permiten tanto a profesionales como a propietarios estudiar el comportamiento del mercado en su barrio o ciudad, conocer la evolución de los precios, la rentabilidad del alquiler así como el tiempo de venta o alquiler en una determinada zona para una tipología de vivienda concreta.
Valoración de vivienda
También han surgido numerosas plataformas que proporcionan una valoración online gratuita de cualquier tipo de inmueble. Por lo general, solo requieren un registro y las características básicas de la propiedad. En unos minutos se envía un informe al email proporcionado sobre el inmueble, la zona donde se ubica y otras viviendas comparables para que el propietario pueda tomar la mejor decisión bien informado, vender o alquilar.
Comunicación con el cliente
Ya no basta con indicar un teléfono de contacto. Las alternativas se han multiplicado y los profesionales deben ofrecer múltiples vías de contacto: teléfono, whatsapp, redes sociales, telegram, etc.
Gestión del alquiler
Las mejoras mencionadas anteriormente benefician a todos los actores del sector inmobiliario: agencias inmobiliarias, propietarios, compradores, inquilinos e inversores. Además, hay avances tecnológicos que aplican directamente a la gestión de los agentes inmobiliarios como:
- Plataformas de gestión. Hay herramientas que permiten la realización de procesos de manera digital y centralizada. Ágora es la plataforma para profesionales de PS Group desde donde el agente puede tener toda la gestión integrada y actualizada en tiempo real de todos los inmuebles y alquileres.
- Estudio de solvencia. En PS Group también somos expertos en la realización de estudios de viabilidad de los inquilinos candidatos mediante técnicas avanzadas de análisis de documentación y scoring.
Mejoras conseguidas con la digitalización del sector inmobiliario
Ventajas de la digitalización del sector inmobiliario
La digitalización del sector inmobiliario tiene el objetivo fundamental de mejorar la eficiencia y accesibilidad, además de otras ventajas:
- Ahorro de tiempo. Los procesos se pueden realizar más rápido evitando desplazamientos.
- Ahorro económico. Al conseguir optimizar las gestiones, esto supone que los profesionales pueden dedicar más tiempo, por ejemplo, a la captación de propiedades.
- Automatización de procesos. Hay tareas repetitivas que la tecnología puede facilitar como, por ejemplo, la descripción de un inmueble gracias a la Inteligencia Artificial. Los expertos consideran que la IA es la tecnología destacada de 2024 y 2025 en las empresas. No obstante, según datos de la consultora CBRE, solo un 21% de las compañías del sector inmobiliario la usan.
- Adaptación a la demanda y a las tendencias. La sociedad ha cambiado, las preferencias inmobiliarias de los clientes también, la tecnología permite ofrecer más posibilidades, escuchar las necesidades y adaptarse a los cambios ágilmente.
- Sostenibilidad. La digitalización de los procesos contribuye a la eficiencia energética.
- Seguridad. Las herramientas y los procesos digitales requieren más controles, consentimientos y ética en el uso de datos personales para adaptarse a las nuevas leyes.
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Nuevas medidas del Gobierno para fomentar el alquiler asequible
El Gobierno ha anunciado la implantación de 12 medidas para solucionar el problema de la vivienda en España con tres objetivos principales: «más vivienda, mejor regulación y mayores ayudas». Entre ellas, buena parte van dirigidas a favorecer el alquiler asequible en un contexto de precios en máximos históricos.
Nuevas viviendas para el alquiler asequible
La construcción de vivienda pública en España (2,5% del total) está muy por debajo del nivel de otros países europeos como Francia (14%) o Países Bajos (34%), por ello, el Gobierno ha planteado la creación de una Empresa Pública de Vivienda que inicie su actividad con más de 3.300 viviendas y casi dos millones de metros cuadrados de suelo residencial para la construcción de viviendas protegidas en régimen de alquiler asequible.
Además, durante este año también recibirá 30.000 inmuebles procedentes de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), 13.000 para su transferencia inmediata.
Beneficios de la Nueva Empresa Pública de Vivienda
En línea con este impulso de la promoción y construcción de vivienda asequible se ha planteado que la titularidad pública de estas viviendas públicas sea permanente. Asimismo, esta empresa pública tendrá prioridad en la compra de viviendas y de suelos.
Por último, en este ámbito se ha propuesto reformar la Ley del Suelo para favorecer la colaboración público-privada en la construcción de este tipo de casas y se destinará 6.000 millones de euros en créditos ICO para construir 25.000 nuevas viviendas.
Fomento del alquiler asequible
Se va a poner en marcha un sistema de garantías para asegurar tanto a propietarios como a inquilinos que participen en el alquiler asequible comenzando por aquellos arrendadores que alquilen a menores de 35 años. Según apuntó el Gobierno, se trata de un sistema que ha dado buenos resultados en otros países como Francia.
En este sentido, se han anunciado dos iniciativas más para facilitar el acceso a la vivienda de alquiler a todas las capas sociales, especialmente los jóvenes y los más vulnerables.
- Programa de reforma de viviendas vacías. Se ofrecen ayudas a aquellos propietarios que rehabiliten su piso para ponerlo en alquiler asequible durante al menos cinco años.
- Exención del 100% del IRPF. Para arrendadores que alquilen su casa con un precio dentro del Índice de Precios de Referencia publicado por el Gobierno, se ubique en una zona declarada tensionada o no. Esta propuesta debe ser aprobada en el Congreso de los Diputados.
- Cambio regulatorio a las SOCIMIS. Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria tienen actualmente determinadas ventajas fiscales que el Gobierno quiere limitar para que solo se beneficien aquellas que se dediquen únicamente a la promoción de vivienda asequible. Actualmente, pagan un 1% del impuesto de sociedades si reparten el 80% del dividendo entre sus accionistas.
Propuestas para fomentar el alquiler asequible
Alquiler de temporada y turístico
El Gobierno ha manifestado su intención de llevar al Congreso de los Diputados una reforma fiscal para que los pisos turísticos paguen el IVA como otras actividades económicas.
En este sentido, también se va a poner el foco en las inspecciones de los alquileres de temporada, creando un fondo para que las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos puedan perseguir el fraude.
Otras medidas del Gobierno en materia de vivienda
El presidente del Gobierno también ha informado de la puesta en marcha de un PERTE (Proyecto estratégico para la recuperación y transformación económica) para promover la construcción industrializada para que en España se pueda construir casas en menos tiempo y reduciendo costes. Estará ubicado en la provincia de Valencia para fomentar la reconstrucción económica y empresarial de las zonas afectadas por la DANA.
También se ha manifestado la intención de gravar hasta el 100% la carga fiscal para compradores de vivienda extranjeros extracomunitarios no residentes, como sucede en países como Dinamarca y Canadá.
Por último, se va a promover un nuevo Plan Estatal de Vivienda para 2026 dirigido a personas mayores, jóvenes, colectivos vulnerables y personas con discapacidad que incluya ayudas ya vigentes como las dirigidas a incentivar la rehabilitación de viviendas.
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¿Cuál es la subida del alquiler en 2025?
Hay una nueva manera de calcular la subida del alquiler en 2025 según ha publicado el BOE. Tanto si eres propietario como inquilino te interesa saber cuánto puede aumentar la renta este año y en adelante por ley, en este artículo te lo explicamos.
Qué es la actualización del alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla que la renta pueda ser actualizada cada vez que el contrato cumple un año para adaptarse a la evolución de los precios de los bienes y servicios. Esta actualización debe quedar reflejada en el contrato de arrendamiento y el casero tendrá que avisar al inquilino con 30 días de antelación cuando vaya a aplicarla.
Tradicionalmente, este cálculo se hacía con el Índice de Precios al Consumo del INE. Sin embargo, una inflación desmesurada hizo que el IPC alcanzase tasas de hasta el 10,8% en julio de 2022.
Ante este panorama, el Gobierno limitó temporalmente la actualización de los alquileres al 2% en 2023 y al 3% en 2024 hasta la creación de un nuevo índice de referencia “con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”; como refleja la Ley de Vivienda.
Subida del alquiler en 2025
El nuevo índice de referencia será “el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada”. El dato publicado en enero es del 2,2%, correspondiente al mes de noviembre. Ejemplo práctico. Si la renta de un piso es de 1.000 euros y el contrato se actualiza este mes de enero, podría subir 22 euros al mes.
TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β))
Donde:
TVAMAmt es la tasa de variación anual media ajustada, en el mes m del año t.
TVIPCmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo en el mes m del año t.
TVIPCSmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente en el mes m del año t.
α es un parámetro que tomará el valor 0.5, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.
β es un parámetro que tomará como valor 2, que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo, para guardar relación con la evolución esperada de los precios de consumo a medio plazo.
Dónde se puede consultar el índice del precio de alquiler
El nuevo índice de referencia se puede consultar en la página web del INE donde viene indicado el calendario de publicación mensual. El primer índice se ha publicado el 2 de enero de 2025 y el porcentaje de referencia es el del mes de noviembre. Las siguientes publicaciones serán el 15 de enero, 14 de febrero y el 14 de marzo con el valor de referencia del mes anterior en cada caso.
Calendario de fechas de publicación para la subida del alquiler en 2025 según el INE
Cuándo será efectivo el índice de subida del alquiler en 2025
Como hemos mencionado, el 2 de enero se ha publicado el primer índice de referencia por lo que los contratos cuya fecha de actualización sea el 1 de enero de 2025 ya deben utilizar este índice.
Esto afecta a todos los contratos de vivienda habitual firmados tras la publicación de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Los anteriores seguirán actualizándose con el IPC. Tampoco aplica a los alquileres temporales, por habitaciones o de garajes (cuando no se alquilen junto a la vivienda).
Qué pasa si en 2024 no me han subido el alquiler
Si tu casero no ha actualizado el alquiler en 2024, en 2025 podría aplicar el 3% de límite permitido del año pasado más el porcentaje del nuevo índice, siempre que avise al arrendatario con un mes de antelación.
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