¿Es obligatorio registrar un contrato de alquiler? Qué dice la ley y qué ocurre en la práctica
La inscripción de contratos de alquiler en registros oficiales plantea muchas dudas entre propietarios e inquilinos. ¿Es obligatorio registrar un contrato de alquiler en Hacienda o en el Registro de la Propiedad? ¿Qué ocurre si no lo hago? ¿Qué consecuencias legales puede tener?
En este artículo, respondemos a estas y otras preguntas clave sobre la obligación de registrar un contrato de alquiler, analizando qué exige la ley, qué recomiendan los expertos y las implicaciones reales de no hacerlo. Desde los requisitos legales hasta las ventajas fiscales y la seguridad jurídica, repasamos todo lo que necesita saber para evitar errores comunes y proteger su alquiler, tanto si es propietario como inquilino.
Normativa legal y marco regulatorio
En España, los contratos de alquiler de vivienda se rigen principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, en lo no previsto por esta última, por el Código Civil. Estas normas no imponen la obligación de registrar el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad ni obligan automáticamente a registrarlo en Hacienda. Sin embargo, hay matices importantes que tener en cuenta.
El artículo 7 de la LAU establece que los contratos pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, pero que esta inscripción es voluntaria. No obstante, cuando se realiza, sus efectos frente a terceros están garantizados.
En cuanto a la Agencia Tributaria, no es obligatorio declarar el contrato de alquiler como tal, pero sí deben declararse los ingresos derivados del arrendamiento por parte del propietario, y puede ser recomendable incluir el contrato en ciertos trámites fiscales o administrativos.
Inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad
La inscripción en el Registro de la Propiedad no es un requisito legal obligatorio para la validez del contrato, pero sí tiene importantes implicaciones legales.
El registro tiene un coste adicional, ya que implica pasar por una notaría y pagar las tasas registrales. Esta opción es más común para alquileres a largo plazo o transacciones con importantes implicaciones financieras o legales.
¿Quién puede registrar el contrato y dónde debe hacerse?
Cualquiera de las partes (propietario o inquilino) puede iniciar el proceso de registro, aunque lo más habitual es que lo gestione el arrendador. El registro se realiza en el Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación del inmueble.
Para registrar el contrato de alquiler es necesario acudir primero a un notario para que lo certifique como escritura pública o para certificar su legalidad. A continuación, debe concertar una cita en la oficina del registro, presentar la documentación necesaria (como el contrato firmado, los documentos de identidad de las partes y la información de la propiedad) y abonar las tasas correspondientes. Si la documentación es correcta, el registro emitirá un comprobante oficial del registro.
Registro del contrato en Hacienda y obligaciones fiscales
El registro del contrato de alquiler en Hacienda, como tal, no es un trámite obligatorio. Sin embargo, existen obligaciones fiscales derivadas del alquiler:
- El arrendador debe declarar los ingresos obtenidos por el alquiler en su declaración de la renta (IRPF).
- En algunas comunidades autónomas, el inquilino puede beneficiarse de deducciones fiscales si el contrato se declara correctamente y cumple ciertos requisitos.
En algunos casos, especialmente si se desean deducir gastos o acceder a incentivos fiscales, las comunidades autónomas pueden exigir que el contrato se presente o comunique en sus plataformas de vivienda o en los registros públicos de alquiler. Por lo tanto, es recomendable consultar la normativa específica de cada comunidad.
No declarar los ingresos por alquiler a Hacienda puede acarrear consecuencias legales para el arrendador, como sanciones económicas, recargos o inspecciones fiscales. También limita la capacidad de demostrar la existencia del contrato ante la administración pública.
Registro Único para Alquileres de Corta Duración
A partir de julio de 2025, los contratos de alquiler de corta duración (alquileres de temporada, turísticos y de habitaciones) ofrecidos en plataformas online como Airbnb o Booking deben registrarse en el Registro Único de Alquileres.
Las plataformas están obligadas a comprobar que cada anuncio incluye el código de registro correspondiente y, si no es así, deben bloquearlo automáticamente, impidiendo la formalización de contratos o pagos a través de estos canales. Aunque el bloqueo es inmediato por parte de la plataforma, las autoridades pueden realizar inspecciones posteriores para verificar el cumplimiento de la normativa.
Esta medida, impulsada por la normativa europea y el Real Decreto 1312/2024, busca combatir el fraude y mejorar la transparencia en el sector del alquiler vacacional en España.
Este registro es independiente del Registro de la Propiedad y se aplica únicamente a alquileres temporales comercializados digitalmente. No registrarlo puede conllevar multas cuantiosas y la imposibilidad de anunciar la propiedad en plataformas digitales.
Consecuencias legales de no registrar el contrato de alquiler
¿Qué pasa si no inscribo el contrato? No registrar el documento contractual en el Registro de la Propiedad ni en Hacienda no invalida su existencia. Un contrato de alquiler es válido desde el momento en que ambas partes lo firman, siempre que cumpla con los requisitos legales. Sin embargo, no registrarlo o comunicarlo puede tener efectos negativos en diversos escenarios:
- Menor protección para el inquilino si la propiedad se vende o se embarga.
- Dificultades para el arrendador a la hora de acreditar la relación contractual ante la administración o en procedimientos judiciales.
- Pérdida del acceso a beneficios fiscales.
- Riesgo de sanciones fiscales si no se declaran los ingresos.
- Imposibilidad de operar legalmente en plataformas digitales en el caso de contratos temporales no registrados en el registro único.
Su principal ventaja es que protege al inquilino en caso de venta o embargo de la propiedad.
Cuando se inscribe el contrato de alquiler, el nuevo propietario está obligado a respetar su duración y condiciones. Sin embargo, si el contrato no se registra, el nuevo propietario no está obligado a mantenerlo y podría iniciar un procedimiento de rescisión del contrato. Esta diferencia puede ser crucial para la estabilidad del inquilino.
En definitiva, registrar o comunicar el contrato de alquiler proporciona mayor seguridad jurídica a ambas partes, aunque en la práctica muchos contratos no se registran a menos que existan intereses específicos.
Principales consecuencias de no registrar un contrato de alquiler.
El papel de las comunidades autónomas
Aunque la legislación estatal no exige el registro del contrato de alquiler, algunas comunidades autónomas han desarrollado registros públicos específicos para arrendamientos o han implementado plataformas de control de alquileres, especialmente en zonas con alta presión.
Por ejemplo, en Cataluña existe el Institud Català del Sòl (INCASOL), donde los arrendadores deben depositar la fianza del contrato. Este procedimiento permite a la administración obtener constancia del arrendamiento y, en ocasiones, es necesario para aplicar desgravaciones fiscales. Madrid, Andalucía y Valencia también cuentan con sistemas de control similares.
En estos casos, lo que es obligatorio a nivel regional es el depósito de la fianza, lo que implica la comunicación de los datos del contrato a la administración, pero no equivale a registrar el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, que sigue siendo voluntario.
Por lo tanto, se recomienda revisar la normativa específica del lugar donde se ubica la vivienda.
Contratos de alquiler no registrados o verbales: ¿qué ocurre en estos casos?
Aunque siempre es recomendable formalizar el contrato por escrito, la ley permite que los arrendamientos se pacten verbalmente. Sin embargo, esta opción reduce drásticamente la protección disponible para ambas partes. En caso de litigio, será más difícil probar la existencia del acuerdo, su contenido o la duración pactada.
Además, la falta de registro o comunicación del contrato de alquiler en cualquier etapa puede suponer un obstáculo en casos de litigio, desgravaciones fiscales, acceso a ayudas o registro de la fianza. En la práctica, la falta de registro no invalida el contrato, pero sí complica su defensa y ejecución.
¿Qué dice la ley sobre el alquiler no declarado?
El alquiler no declarado, también conocido como alquiler en B, implica no declarar a Hacienda los ingresos derivados del arrendamiento. Esta práctica no solo es ilegal, sino que también conlleva riesgos importantes para el arrendador:
- Sanciones económicas de la Agencia Tributaria.
- Imposibilidad de acreditar ingresos ante otras autoridades (por ejemplo, para solicitar financiación).
- Problemas legales en caso de impago o conflicto con el inquilino.
Además, el inquilino también puede verse afectado si necesita justificar el contrato para acceder a ayudas públicas, deducciones fiscales o regularizar su registro.
Ayuda legal sobre el contrato de alquiler
En PS Group, ayudamos a propietarios e inquilinos a gestionar este proceso con confianza, ofreciendo soluciones adaptadas a cada necesidad, desde el análisis del contrato de alquiler hasta gestionar incidencias o impagos.
- Publicado en inmobiliarias, inquilinos, propietarios
Marco legal Ley de Vivienda: qué implica para propietarios e inquilinos
El marco legal de la nueva Ley de Vivienda en España ha supuesto un cambio estructural significativo en el sector inmobiliario, especialmente en el ámbito del alquiler, debido a la introducción de límites legales a los precios en zonas tensionadas, nuevas obligaciones para los propietarios y medidas de protección para los inquilinos.
Estas transformaciones han impactado en la dinámica del mercado, en el comportamiento de los agentes implicados y en la regulación vigente del alquiler. Esta norma, vigente desde 2023 pero con actualizaciones recientes en 2025, establece un marco legal de vivienda que busca equilibrar la relación entre propietarios e inquilinos, contener los precios del alquiler en zonas tensionadas y garantizar el acceso a una vivienda digna. A continuación, desgranamos los puntos clave que debes conocer.
Un cambio estructural en el mercado del alquiler
La Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023) es la primera norma estatal que regula de manera específica y directa el mercado del alquiler en España, estableciendo límites a los precios, nuevas obligaciones para propietarios y garantías para los inquilinos, más allá del marco legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Aunque las comunidades autónomas siguen teniendo competencias en materia de vivienda, esta ley establece una base común que afecta directamente a todo el territorio nacional.
Entre sus principales objetivos destacan:
- Regular el precio del alquiler en zonas declaradas como tensionadas.
- Mejorar la protección de los inquilinos.
- Establecer nuevas obligaciones para los grandes tenedores de vivienda.
- Fomentar el alquiler asequible y la vivienda protegida.
Zonas tensionadas: qué son y cómo se definen en la normativa del alquiler
Uno de los aspectos más destacados es la figura de las «zonas de mercado residencial tensionado». Una comunidad autónoma puede declarar una zona como tensionada si se cumple al menos uno de estos dos requisitos establecidos por la Ley 12/2023:
- Que el coste del alquiler y los suministros básicos supere el 30 % de los ingresos medios del hogar en esa zona.
- Que el precio del alquiler haya crecido en los últimos cinco años al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC acumulado de la comunidad autónoma correspondiente. Esta declaración permite aplicar los mecanismos de contención de rentas previstos por la ley.
Límites al precio del alquiler
El marco legal de la ley de vivienda prohíbe los aumentos abusivos del alquiler. Una vez declarada una zona como tensionada, el precio inicial de los contratos de alquiler debe fijarse conforme al Índice de Referencia de Precios de Alquiler (SERPAVI), especialmente en el caso de grandes tenedores. Además, los incrementos anuales de la renta deben ajustarse al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que sustituye al IPC y limita legalmente la subida anual de la renta, situándose en un 2,09 % en abril de 2025.
Para los grandes tenedores (aquellos que poseen más de 10 inmuebles urbanos destinados a uso residencial o una superficie superior a 1.500 metros cuadrados con el mismo fin) se aplican condiciones más exigentes en los territorios donde se han activado medidas de control de precios. Además, si así lo determina la comunidad autónoma correspondiente, estas limitaciones también pueden aplicarse a los que tengan cinco o más inmuebles en aquellas áreas identificadas como tensionadas.
Nuevas obligaciones del propietario
La ley introduce nuevas responsabilidades para los arrendadores. Entre ellas:
-
Gastos de gestión inmobiliaria:
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser asumidos por el propietario, independientemente de si es persona física o jurídica, siempre que se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual. Esta medida busca reducir la carga económica inicial para los inquilinos y garantizar mayor equidad en el acceso al alquiler. Solo en casos de arrendamientos de temporada, habitaciones o viviendas de uso distinto al habitual, estos costes pueden ser repercutidos al arrendatario.
-
Cláusulas abusivas:
La Ley de Vivienda no modifica la definición de cláusulas abusivas, ya contempladas por la normativa anterior, pero sí refuerza el régimen sancionador contra su uso. A partir de su entrada en vigor, se endurecen las sanciones para arrendadores y agencias que incluyan cláusulas abusivas o condiciones fraudulentas en los contratos, con multas que pueden superar los 900.000 euros. El objetivo es garantizar una mayor protección a los inquilinos frente a prácticas desleales en los contratos de arrendamiento.
-
Incrementos del precio:
Se endurecen los requisitos para justificar incrementos del precio del alquiler. En caso de querer aplicar una subida superior al límite general, el propietario debe acreditar documentalmente que ha realizado mejoras en la vivienda, como obras de accesibilidad o eficiencia energética, presentando facturas, informes y notificando al inquilino con al menos un mes de antelación. Si no se cumplen estas condiciones o no se justifica correctamente, el incremento puede ser impugnado y declarado nulo, especialmente en las zonas declaradas como tensionadas, donde el control sobre los precios es aún más estricto.
Además, el propietario debe informar sobre el índice de referencia y cumplir con la normativa autonómica correspondiente.
El nuevo marco legal vivienda exige al propietario asumir más responsabilidades: gastos de gestión, subidas justificadas y sanciones por cláusulas abusivas.
Protección y derechos del inquilino
La norma refuerza los derechos del inquilino e introduce novedades que no estaban contempladas en la legislación anterior:
- Se reconoce el derecho del arrendatario a solicitar una prórroga extraordinaria del contrato de hasta un año en casos de vulnerabilidad acreditada, y hasta tres años si la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado.
- Es obligatoria la intervención de los servicios sociales en procesos de desahucio cuando existan indicios de vulnerabilidad, y se permite suspender el lanzamiento hasta que se proponga una solución habitacional.
- Se exige que los grandes tenedores acrediten haber intentado una mediación antes de iniciar procedimientos de desahucio frente a inquilinos vulnerables.
- Se refuerzan los límites a la actualización anual del alquiler: desde 2025, conforme al nuevo índice IRAV.
- Se facilita el acceso a la información previa al contrato, incluyendo el precio anterior del alquiler, el índice de referencia aplicable, condiciones económicas, duración y estado de la vivienda.
Además, se mantiene la obligación de establecer un plazo mínimo de cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), la prórroga automática salvo renuncia expresa del inquilino y el control sobre la fianza y garantías adicionales.
Grandes tenedores: regulación específica en el marco legal de la Ley de Vivienda
A los grandes tenedores se les impone un control más estricto. Si disponen de inmuebles en áreas con alta presión residencial, deberán justificar cualquier incremento del precio del alquiler y ceñirse al índice de referencia fijado por la administración. Además, pueden estar obligados a ofrecer alquiler social en casos de desahucio o colaborar con programas públicos para ampliar la oferta de vivienda asequible.
Fomento del parque de vivienda pública y social
La Ley 12/2023 introduce medidas concretas para ampliar y proteger el parque de vivienda pública y social, alineadas con los objetivos europeos. Entre estas se incluyen:
- Aumento del suelo reservado para vivienda protegida: del 30 % al 40 % en suelo urbanizable, y del 10 % al 20 % en suelo urbano no consolidado. Además, al menos el 50% de la vivienda protegida debe destinarse a alquiler.
- Cesión obligatoria de parte del suelo urbanizado o transformado para uso residencial protegido, especialmente en municipios con desajuste entre oferta y demanda.
- Fomento de la colaboración público-privada mediante cooperativas de vivienda y nuevas fórmulas residenciales que diversifican el acceso a la vivienda y permiten ampliar la oferta de vivienda asequible.
- Calificación indefinida de la vivienda protegida en suelo destinado a ese fin, con mínimo de 30 años, y prohibición de venta a fondos de inversión.
Como objetivo a largo plazo, la ley plantea alcanzar un 20 % de vivienda protegida sobre el total del parque inmobiliario en zonas tensionadas, en línea con las metas europeas.
Incentivos fiscales y desgravaciones
La norma también incluye medidas fiscales para propietarios que alquilan con condiciones ventajosas:
- Reducción general del 50% en el IRPF por los rendimientos obtenidos del alquiler de vivienda habitual.
- Reducción del 90% si el nuevo contrato en zona tensionada implica una rebaja de al menos un 5% respecto al contrato anterior, una vez actualizada la renta.
- Reducción del 70% si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas tensionadas, o a través de programas públicos, entidades sociales o administraciones públicas.
- Reducción del 60% si la vivienda ha sido objeto de obras de rehabilitación en los dos años previos al contrato.
- Deducciones adicionales en función de la ubicación, edad del inquilino o si se aplica el índice de referencia del precio regulado, pudiendo alcanzar en algunos casos la exención total del IRPF si lo permite la comunidad autónoma correspondiente.
¿Cómo afectan los cambios en la Ley de Vivienda 2025 a los contratos vigentes?
Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la ley mantienen sus condiciones originales y no están obligados a adaptarse automáticamente a la nueva normativa, incluso si la vivienda se encuentra en una zona declarada como tensionada. Solo en caso de que ambas partes lo acuerden expresamente, se podrá adaptar el contrato a las nuevas disposiciones.
Por otro lado, los contratos nuevos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 sí deben ajustarse a la nueva legislación, incluyendo referencias al índice estatal de actualización de rentas (IRAV) y cumpliendo todas las nuevas obligaciones establecidas por la Ley 12/2023.
Asesoramiento y herramientas para propietarios e inquilinos
La complejidad del nuevo marco legal requiere información clara y orientación especializada. En este sentido, empresas como PS Group acompañan a propietarios e inquilinos durante todo el proceso de arrendamiento, ayudando a entender y aplicar correctamente las nuevas normativas.
Con más de 11 años de experiencia en el sector y más de 65.000 alquileres gestionados, PS Group ofrece soluciones integrales que facilitan una gestión eficiente, transparente y adaptada a los cambios legales más recientes.
La nueva Ley de Vivienda redefine el marco legal del alquiler en España. Sus implicaciones van más allá de los precios, afectando a las relaciones contractuales, la fiscalidad y el desarrollo urbanístico. Comprender su alcance es esencial para tomar decisiones informadas y evitar sanciones o conflictos.
Contar con asesoramiento profesional es más importante que nunca para navegar con seguridad este nuevo escenario.
- Publicado en inmobiliarias, inquilinos, propietarios
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): aspectos importantes a tener en cuenta
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es una normativa clave en el ámbito inmobiliario en España, que regula los contratos de alquiler de viviendas y otros inmuebles urbanos. Con el objetivo de proteger tanto a propietarios como a inquilinos, esta ley establece los derechos y obligaciones de ambas partes. En este artículo, explicaremos los principales aspectos de la LAU, sus modificaciones recientes y los puntos clave que todo arrendador e inquilino deben conocer.
¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
El objetivo principal de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es establecer un marco legal que garantice la seguridad jurídica en las relaciones entre propietarios e inquilinos. Desde su creación, ha sido objeto de diversas modificaciones significativas que han afectado aspectos como la duración de los contratos, las condiciones de renovación y el control de los aumentos de renta.
Modificaciones recientes en la LAU
Las últimas reformas de la LAU se centraron en mejorar la estabilidad para los inquilinos y ofrecer un mayor control sobre los aumentos de renta. Entre las modificaciones más relevantes se encuentran:
- Ampliación de la duración mínima de los contratos a 5 años para personas físicas y 7 años para personas jurídicas (artículo 9 de la LAU).
- Limitación en el incremento de rentas, especialmente en zonas tensionadas, con referencia al IRAV en el caso de contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
Duración y renovación del contrato de alquiler
La duración mínima de un contrato de alquiler puede variar según el tipo de arrendador. Para personas físicas, el mínimo legal es de 5 años, mientras que para personas jurídicas es de 7 años (artículo 9 de la LAU).
Una vez finalizado este plazo, el contrato puede renovarse por prórrogas anuales si el inquilino así lo desea.
Es importante que el propietario comunique su intención de no renovar con al menos 4 meses de antelación, mientras que el inquilino debe hacerlo con 2 meses de anticipación (artículo 10 de la LAU).
Fianza y gastos asociados al alquiler
La LAU establece que el inquilino debe abonar en metálico una fianza obligatoria equivalente a una mensualidad de renta si se trata de una vivienda habitual, y dos mensualidades para otros usos.
Esta fianza no puede ser actualizada durante los primeros cinco años del contrato, y su devolución debe efectuarse en el plazo de un mes tras la finalización del contrato, siempre que no existan daños a la vivienda o deudas pendientes.
Todos los aspectos relativos a la fianza están recogidos en el artículo 36 de la LAU.
Derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos
El propietario tiene derecho a percibir la renta acordada y a recuperar el inmueble al finalizar el contrato, pero también está obligado a conservar la vivienda en condiciones habitables (artículo 21 de la LAU).
Por su parte, el inquilino tiene derecho a la estabilidad del contrato (artículo 9 de la LAU) y al uso pacífico de la vivienda (artículo 21 de la LAU y artículo 1554.3 del Código Civil), debiendo cuidar el inmueble y pagar la renta puntualmente (artículo 17 de la LAU).
Desistimiento y resolución del contrato
Su regulación se encuentra recogida mayoritariamente en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Este artículo regula los supuestos válidos para la resolución anticipada del contrato por incumplimiento de obligaciones por cualquiera de las partes, incluyendo causas como impago de la renta, daños dolosos, actividades molestas o ilícitas, y el hecho de que la vivienda deje de ser la residencia habitual del inquilino.
También recoge los motivos por los que el inquilino puede resolver el contrato, como la falta de reparaciones necesarias o la perturbación del uso pacífico de la vivienda.
El inquilino puede desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, avisando con 30 días de antelación. Si el contrato lo contempla, deberá indemnizar con una mensualidad de renta por cada año restante (artículo 11 de la LAU).
Por otro lado, el propietario puede rescindir el contrato por impago, daños graves o si necesita la vivienda para uso propio o de familiares directos, siempre cumpliendo con los plazos de preaviso (artículo 27.2 de la LAU).
Aspectos fundamentales que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos en los contratos de alquiler.
Garantía en el cobro de alquileres
La Ley de Arrendamientos Urbanos es fundamental para el correcto funcionamiento del mercado de alquiler en España. Conocer sus principales aspectos y mantenerse actualizado sobre sus modificaciones es clave tanto para propietarios como para inquilinos. Así, se garantiza el cumplimiento de los derechos y obligaciones, evitando conflictos y promoviendo relaciones de arrendamiento justas y equilibradas.
Si eres propietario y deseas contar con una mayor garantía en el cobro de tus alquileres, PS Group ofrece el servicio ‘Adelantamos su Renta‘. Este servicio no solo asegura el ingreso puntual del alquiler, sino que también incluye protección jurídica ilimitada, cobertura ante actos vandálicos y un sistema de scoring integral (Scoring PS+) que permite seleccionar a los inquilinos más solventes. Además, está plenamente adaptado a la Ley de Arrendamientos Urbanos, proporcionando tranquilidad y respaldo legal en todo momento.
- Publicado en inmobiliarias, inquilinos, Noticias, propietarios
Cómo registrar mi piso para alquiler turístico
En España hay casi 400.000 viviendas de uso turístico, un 15% interanual más que en 2023 según los últimos datos del INE. Este incremento supone que hay un piso turístico cada 121 residentes, esto es el 1,5% del total del parque inmobiliario. Si eres propietario y estás interesado en regular tu alquiler turístico, te explicamos en este artículo todo lo que debes saber.
Qué son las viviendas de uso turístico
Los pisos turísticos son viviendas que los propietarios alquilan, directa o indirectamente a través de una agencia, a cambio de una contraprestación económica y para una estancia igual o inferior a 31 días. Los apartamentos se alquilan en su totalidad y no está permitido su uso con otros grupos.
Estos alquileres sí están sujetos a regulación, requieren una licencia que debe solicitarse a través de los ayuntamientos o comunidades autónomas.
Además, todos los arrendadores deben obtener un número de registro en la nueva Ventanilla Única Digital y Registro Único de Arrendamientos que ha entrado en vigor en 2025. Este número se solicita en el Colegio de Registradores y es imprescindible para anunciar tu piso en las plataformas dedicadas al alquiler de viviendas de temporada, que también están obligadas a solicitarlo y dejarlo visible.
Alquiler turístico en Madrid
En la capital hay unos 18.837 alquileres turísticos, según cifras de agosto del año pasado. Este aumento tan significativo se ha producido “de manera irregular y tiene un impacto directo en la ciudad afectando al turismo, a la convivencia de los vecinos y reduciendo la vivienda residencial, con la consecuente desertización del centro”. El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado un plan de acción con las siguientes medidas:
- La suspensión temporal de las licencias
- El endurecimiento del régimen sancionador para aquellos propietarios cuyos inmuebles operen como VUT sin contar con autorización
- El refuerzo de la plantilla de inspectores
- La publicación de un listado oficial de VUT con licencia y su ubicación
Sanciones por no regular tu piso turístico
Se sancionará a todos los alquileres turísticos sin licencia y les obligará al cese de la actividad. La legislación autonómica tipifica como infracción grave la implantación de uso incompatible con la ordenación urbanística; en este sentido, el Ayuntamiento actuará de la siguiente forma:
- Primer aviso de orden de cese
- En caso de incumplimiento, sanción de 30.001 euros
- Segunda sanción si continúa la actividad irregular de 60.001 euros
- Tercera sanción firme de 100.001 euros si persiste el funcionamiento
El Servicio de Inspección madrileño recibió en 2023 un 51% más de denuncias que el año anterior que afectaban a apartamentos de uso turístico, la mayoría procedían de ciudadanos. Del total de las más de 4.000 inspecciones realizadas, se logró el restablecimiento a uso residencial de 243.
Alquiler turístico en Barcelona
El propietario de un alquiler turístico en Barcelona debe pedir una licencia a la Administración para acreditar que se cumplen todos los requisitos establecidos por la ley. Estas son las características fundamentales:
- Obtención de licencia
- Cédula de habitabilidad
- Vivienda en buen estado
- Vivienda amueblada y con todos los utensilios necesarios
- Obtención del número de inventario de registro turístico de Cataluña (NIRTC) que debe aparecer visible en el piso
- Teléfono para resolver incidencias de los visitantes activo 24 horas al día
El número de alojamientos de este tipo en Barcelona se sitúa en torno a 9.853 viviendas. Además, el Ayuntamiento de Barcelona aprobó un Plan especial urbanístico de alojamientos turísticos (PEUAT) para regular la implantación de nuevos alojamientos turísticos. Se organiza la ciudad en cuatro zonas y se establece el número de plazas de viviendas de uso turístico permitidas en cada una para aliviar la presión turística en determinados barrios. En las zonas más céntricas ya no se permite ningún nuevo alojamiento.
Qué debes saber antes de poner tu piso en alquiler turístico
Alquiler turístico en Valencia
El registro de un piso turístico en Valencia requiere una declaración responsable. El número de este tipo de alojamiento ha ascendido a más 7.900, según datos del verano pasado. El nuevo decreto autonómico de viviendas turísticas introduce estos cambios fundamentales:
- El tiempo del alquiler turístico debe ser inferior o igual a 10 días a un mismo arrendatario. El objetivo es diferenciar la vivienda de uso turístico de otras en alquiler de corta estancia, cuya regulación es estatal.
- La comunidad de propietarios debe permitir el uso turístico en el edificio.
- Deben estar inscritas en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana y contar con un número de inscripción. La inscripción es válida durante 5 años.
- Cualquier anuncio del piso debe incluir la localización exacta y el número de inscripción.
- Este decreto prohíbe entregar las llaves a los visitantes en cajetines situados en la vía pública.
El decreto contempla infracciones graves (no informar de la ubicación) y muy graves (alquilar por habitaciones) con multas de hasta 600.000 euros.
Asimismo, el Ayuntamiento de Valencia añadirá en 2025 cinco novedades importantes:
- Prohibición de la implantación de nuevos alquileres turísticos en distritos donde se supere el 8% del número de plazas turísticas (hoteles o apartamentos) respecto al número de vecinos empadronados.
- Prohibición de nuevas plazas en barrios que superen el 8% respecto a los empadronados.
- El número total de viviendas turísticas y apartamentos no debe superar el 2%.
- Para evitar la concentración, se limita el número de alquileres turísticos al 5% en una manzana.
- Limitación del 15% de locales en una misma manzana donde se puedan desarrollar viviendas turísticas.
- Publicado en propietarios