En España hay casi 400.000 viviendas de uso turístico, un 15% interanual más que en 2023 según los últimos datos del INE. Este incremento supone que hay un piso turístico cada 121 residentes, esto es el 1,5% del total del parque inmobiliario. Si eres propietario y estás interesado en regular tu alquiler turístico, te explicamos en este artículo todo lo que debes saber.

Qué son las viviendas de uso turístico

Los pisos turísticos son viviendas que los propietarios alquilan, directa o indirectamente a través de una agencia, a cambio de una contraprestación económica y para una estancia igual o inferior a 31 días. Los apartamentos se alquilan en su totalidad y no está permitido su uso con otros grupos.

Estos alquileres sí están sujetos a regulación, requieren una licencia que debe solicitarse a través de los ayuntamientos o comunidades autónomas. 

Además, todos los arrendadores deben obtener un número de registro en la nueva Ventanilla Única Digital y Registro Único de Arrendamientos que ha entrado en vigor en 2025. Este número se solicita en el Colegio de Registradores y es imprescindible para anunciar tu piso en las plataformas dedicadas al alquiler de viviendas de temporada, que también están obligadas a solicitarlo y dejarlo visible. 

Alquiler turístico en Madrid

En la capital hay unos 18.837 alquileres turísticos, según cifras de agosto del año pasado. Este aumento tan significativo se ha producido “de manera irregular y tiene un impacto directo en la ciudad afectando al turismo, a la convivencia de los vecinos y reduciendo la vivienda residencial, con la consecuente desertización del centro”. El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado un plan de acción con las siguientes medidas:

• La suspensión temporal de las licencias 
• El endurecimiento del régimen sancionador para aquellos propietarios cuyos inmuebles operen como VUT sin contar con autorización
• El refuerzo de la plantilla de inspectores
• La publicación de un listado oficial de VUT con licencia y su ubicación

Sanciones por no regular tu piso turístico

Se sancionará a todos los alquileres turísticos sin licencia y les obligará al cese de la actividad. La legislación autonómica tipifica como infracción grave la implantación de uso incompatible con la ordenación urbanística; en este sentido, el Ayuntamiento actuará de la siguiente forma: 

1. Primer aviso de orden de cese 
2. En caso de incumplimiento, sanción de 30.001 euros
3. Segunda sanción si continúa la actividad irregular de 60.001 euros 
4. Tercera sanción firme de 100.001 euros si persiste el funcionamiento   

El Servicio de Inspección madrileño recibió en 2023 un 51% más de denuncias que el año anterior que afectaban a apartamentos de uso turístico, la mayoría procedían de ciudadanos. Del total de las más de 4.000 inspecciones realizadas, se logró el restablecimiento a uso residencial de 243.

Alquiler turístico en Barcelona

El propietario de un alquiler turístico en Barcelona debe pedir una licencia a la Administración para acreditar que se cumplen todos los requisitos establecidos por la ley. Estas son las características fundamentales:

• Obtención de licencia
• Cédula de habitabilidad
• Vivienda en buen estado 
• Vivienda amueblada y con todos los utensilios necesarios
• Obtención del número de inventario de registro turístico de Cataluña (NIRTC) que debe aparecer visible en el piso
• Teléfono para resolver incidencias de los visitantes activo 24 horas al día 

El número de alojamientos de este tipo en Barcelona se sitúa en torno a 9.853 viviendas. Además, el Ayuntamiento de Barcelona aprobó un Plan especial urbanístico de alojamientos turísticos (PEUAT) para regular la implantación de nuevos alojamientos turísticos. Se organiza la ciudad en cuatro zonas y se establece el número de plazas de viviendas de uso turístico permitidas en cada una para aliviar la presión turística en determinados barrios. En las zonas más céntricas ya no se permite ningún nuevo alojamiento.    

Qué debes saber antes de poner tu piso en alquiler turístico

Alquiler turístico en Valencia

El registro de un piso turístico en Valencia requiere una declaración responsable. El número de este tipo de alojamiento ha ascendido a más 7.900, según datos del verano pasado. El nuevo decreto autonómico de viviendas turísticas introduce estos cambios fundamentales:

1. El tiempo del alquiler turístico debe ser inferior o igual a 10 días a un mismo arrendatario. El objetivo es diferenciar la vivienda de uso turístico de otras en alquiler de corta estancia, cuya regulación es estatal.
2. La comunidad de propietarios debe permitir el uso turístico en el edificio.
3. Deben estar inscritas en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana y contar con un número de inscripción. La inscripción es válida durante 5 años.  
4. Cualquier anuncio del piso debe incluir la localización exacta y el número de inscripción.
5. Este decreto prohíbe entregar las llaves a los visitantes en cajetines situados en la vía pública.

El decreto contempla infracciones graves (no informar de la ubicación) y muy graves (alquilar por habitaciones) con multas de hasta 600.000 euros.

Asimismo, el Ayuntamiento de Valencia añadirá en 2025 cinco novedades importantes:

1. Prohibición de la implantación de nuevos alquileres turísticos en distritos donde se supere el 8% del número de plazas turísticas (hoteles o apartamentos) respecto al número de vecinos empadronados.
2. Prohibición de nuevas plazas en barrios que superen el 8% respecto a los empadronados.
3. El número total de viviendas turísticas y apartamentos no debe superar el 2%.
4. Para evitar la concentración, se limita el número de alquileres turísticos al 5% en una manzana.
5. Limitación del 15% de locales en una misma manzana donde se puedan desarrollar viviendas turísticas.