Para muchos, alquilar una vivienda es un paso decisivo. Ya sea su primera vez viviendo de forma independiente, una mudanza por motivos laborales o familiares, o simplemente un cambio de ritmo, el proceso implica preguntas frecuentes al alquilar y decisiones que pueden afectar la estabilidad financiera y personal del inquilino.
Aunque firmar un contrato de arrendamiento pueda parecer un trámite rutinario, los detalles que implica son clave para evitar problemas a medio y largo plazo.
En esta primera parte de nuestra guía, nos centraremos en todo lo que debes saber antes y durante la firma del contrato: desde los costes ocultos y las zonas de mercado tensionado, hasta las cláusulas legales más importantes sobre la duración, la renta y las penalizaciones.
Información esencial antes de alquilar
Uno de los errores más comunes entre quienes buscan piso es no solicitar toda la información relevante antes de firmar. Por ello es importante que consultes esta guía de preguntas frecuentes al alquilar un piso antes de firmar el contrato de alquiler.
Conocer la renta mensual exacta es solo el principio. También es importante saber qué incluye esa cantidad: ¿están incluidos los gastos de comunidad? ¿Y los suministros? ¿Quién se encarga del IBI o de la tasa de basura? Este tipo de cuestiones pueden marcar una gran diferencia en el coste real del alquiler.
Además, conviene verificar que los servicios públicos (agua, electricidad, gas) estén conectados. De no ser así, será necesario regularizar la situación antes de entrar a vivir. Si el contrato de alquiler implica un cambio de titularidad de estos servicios, debe acordarse previamente con el arrendador.
En zonas declaradas como tensionadas, la ley establece que los gastos no incluidos en el convenio anterior no pueden repercutirse al nuevo inquilino si la vivienda ha estado alquilada en los últimos cinco años. Esto también aplica si se trata de un acuerdo de ocupación o uso temporal.
En caso de dudas al alquilar el piso, el inquilino puede solicitar al arrendador un comprobante de la condición de la vivienda y una copia del documento de arrendamiento previo para verificar qué gastos se incluyeron.
La actual Ley de Vivienda solo permite un aumento de hasta el 10 % en casos muy concretos, como cuando se han realizado obras de mejora significativas en la vivienda o si se firmó un acuerdo de larga duración (por ejemplo, superior a diez años).
El registro autonómico o municipal permite verificar si una vivienda se encuentra en una zona tensionada.
Preguntas frecuentes al alquilar: Cláusulas del contrato que debes revisar
Una de las preguntas frecuentes al alquilar un piso que suelen hacerse los inquilinos es la duración del contrato de alquiler y es uno de los primeros aspectos que deben aclararse antes de firmar.
En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los pactos de vivienda habitual tienen una duración mínima obligatoria de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), con posibilidad de prórroga por tres años más, siempre que el inquilino no manifieste su intención de no renovar dentro del plazo legalmente exigido.
Además, desde 2025, si el arrendador es un gran tenedor (más de diez viviendas o superficie equivalente) y el inquilino demuestra una situación de vulnerabilidad económica o social, puede solicitar una prórroga extraordinaria de un año adicional.
Otro punto clave es la existencia de cláusulas de penalización por desistimiento anticipado. Si bien la LAU permite al inquilino desalojar la vivienda después de los primeros seis meses, si no se ha acordado ninguna cláusula, solo tiene que avisar con 30 días de antelación y no pagar ninguna indemnización. Si existe una penalización, esta debe incluirse expresamente y no puede exceder una mensualidad de renta por cada año restante del contrato de alquiler, aplicándose proporcionalmente si queda menos de un año.
La actualización anual de la renta debe basarse en el nuevo Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV) publicado mensualmente por el INE, y nunca puede superar este índice, aunque se haya pactado otra cosa. Este índice es obligatorio para todos los firmados a partir de 2023.
El arrendador debe notificar por escrito la actualización y no puede aplicarse retroactivamente si no se realiza a tiempo.
Depósito, garantías y otros pagos iniciales
Preguntas frecuentes al alquilar un piso como la duración del contrato o la fianza aparecen en la mayoría de consultas que recibimos en PS Group.
La fianza legal obligatoria equivale a una mensualidad de renta para los contratos de vivienda habitual. No obstante, el arrendador puede solicitar garantías adicionales, como depósitos adicionales o avales bancarios.
La ley limita estas garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades de renta. Por lo tanto, la suma del depósito y las garantías no puede exceder tres mensualidades de renta.
Estas garantías no son obligatorias; deben justificarse y acordarse por escrito, y el inquilino puede solicitar una justificación de su necesidad.
También es habitual que se cobren gastos de administración si el apartamento se reserva a través de una agencia.
Según la Ley de Vivienda, el arrendador debe cubrir los gastos de administración de la propiedad y formalización del contrato para todos los alquileres de viviendas principales, sin excepción, incluso si se firma entre particulares.
Estado del inmueble
Antes de firmar el contrato de alquiler, el inquilino debe inspeccionar el estado del inmueble. Es recomendable llevar un registro escrito (y, si es posible, fotográfico) del estado de los elementos clave. Este inventario debe ser firmado por ambas partes y adjuntarse al documento de arrendamiento.
Más allá del contrato: Entorno y comunidad
Aunque no formen parte estrictamente del contrato, hay aspectos que pueden influir decisivamente en la experiencia.
Por ejemplo, es útil saber si la comunidad tiene normas específicas (restricciones de ruido, uso de zonas comunes o presencia de mascotas). El inquilino está obligado a cumplir las normas internas establecidas.
Antes de firmar un contrato de arrendamiento, es fundamental tener claras algunas cuestiones básicas.
Alquilar con información es hacerlo con seguridad
Revisar estos aspectos financieros y contractuales es el paso más importante para alquilar con seguridad. Una vez que tienes claros los costes, la duración y las cláusulas principales, estás mucho mejor preparado para firmar.
En la segunda parte de esta guía, abordaremos las preguntas que surgen durante la convivencia: desde quién paga las reparaciones hasta cómo actuar en situaciones especiales o solicitar ayudas al alquiler.
En PS Group, ayudamos a inquilinos y propietarios a comprender los contratos, anticipar problemas y gestionar sus alquileres con seguridad y tranquilidad, desde el primer día.
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