El marco legal de la nueva Ley de Vivienda en España ha supuesto un cambio estructural significativo en el sector inmobiliario, especialmente en el ámbito del alquiler, debido a la introducción de límites legales a los precios en zonas tensionadas, nuevas obligaciones para los propietarios y medidas de protección para los inquilinos.

Estas transformaciones han impactado en la dinámica del mercado, en el comportamiento de los agentes implicados y en la regulación vigente del alquiler. Esta norma, vigente desde 2023 pero con actualizaciones recientes en 2025, establece un marco legal de vivienda que busca equilibrar la relación entre propietarios e inquilinos, contener los precios del alquiler en zonas tensionadas y garantizar el acceso a una vivienda digna. A continuación, desgranamos los puntos clave que debes conocer.

Un cambio estructural en el mercado del alquiler

La Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023) es la primera norma estatal que regula de manera específica y directa el mercado del alquiler en España, estableciendo límites a los precios, nuevas obligaciones para propietarios y garantías para los inquilinos, más allá del marco legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Aunque las comunidades autónomas siguen teniendo competencias en materia de vivienda, esta ley establece una base común que afecta directamente a todo el territorio nacional.

Entre sus principales objetivos destacan:

• Regular el precio del alquiler en zonas declaradas como tensionadas.
• Mejorar la protección de los inquilinos.
• Establecer nuevas obligaciones para los grandes tenedores de vivienda.
• Fomentar el alquiler asequible y la vivienda protegida.

Zonas tensionadas: qué son y cómo se definen en la normativa del alquiler

Uno de los aspectos más destacados es la figura de las «zonas de mercado residencial tensionado». Una comunidad autónoma puede declarar una zona como tensionada si se cumple al menos uno de estos dos requisitos establecidos por la Ley 12/2023:

• Que el coste del alquiler y los suministros básicos supere el 30 % de los ingresos medios del hogar en esa zona.
• Que el precio del alquiler haya crecido en los últimos cinco años al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC acumulado de la comunidad autónoma correspondiente. Esta declaración permite aplicar los mecanismos de contención de rentas previstos por la ley.

Límites al precio del alquiler

El marco legal de la ley de vivienda prohíbe los aumentos abusivos del alquiler. Una vez declarada una zona como tensionada, el precio inicial de los contratos de alquiler debe fijarse conforme al Índice de Referencia de Precios de Alquiler (SERPAVI), especialmente en el caso de grandes tenedores. Además, los incrementos anuales de la renta deben ajustarse al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que sustituye al IPC y limita legalmente la subida anual de la renta, situándose en un 2,09 % en abril de 2025.

Para los grandes tenedores (aquellos que poseen más de 10 inmuebles urbanos destinados a uso residencial o una superficie superior a 1.500 metros cuadrados con el mismo fin) se aplican condiciones más exigentes en los territorios donde se han activado medidas de control de precios. Además, si así lo determina la comunidad autónoma correspondiente, estas limitaciones también pueden aplicarse a los que tengan cinco o más inmuebles en aquellas áreas identificadas como tensionadas.

Nuevas obligaciones del propietario

La ley introduce nuevas responsabilidades para los arrendadores. Entre ellas:

• Gastos de gestión inmobiliaria:

Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser asumidos por el propietario, independientemente de si es persona física o jurídica, siempre que se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual. Esta medida busca reducir la carga económica inicial para los inquilinos y garantizar mayor equidad en el acceso al alquiler. Solo en casos de arrendamientos de temporada, habitaciones o viviendas de uso distinto al habitual, estos costes pueden ser repercutidos al arrendatario.

• Cláusulas abusivas:

La Ley de Vivienda no modifica la definición de cláusulas abusivas, ya contempladas por la normativa anterior, pero sí refuerza el régimen sancionador contra su uso. A partir de su entrada en vigor, se endurecen las sanciones para arrendadores y agencias que incluyan cláusulas abusivas o condiciones fraudulentas en los contratos, con multas que pueden superar los 900.000 euros. El objetivo es garantizar una mayor protección a los inquilinos frente a prácticas desleales en los contratos de arrendamiento.

• Incrementos del precio:

Se endurecen los requisitos para justificar incrementos del precio del alquiler. En caso de querer aplicar una subida superior al límite general, el propietario debe acreditar documentalmente que ha realizado mejoras en la vivienda, como obras de accesibilidad o eficiencia energética, presentando facturas, informes y notificando al inquilino con al menos un mes de antelación. Si no se cumplen estas condiciones o no se justifica correctamente, el incremento puede ser impugnado y declarado nulo, especialmente en las zonas declaradas como tensionadas, donde el control sobre los precios es aún más estricto.

Además, el propietario debe informar sobre el índice de referencia y cumplir con la normativa autonómica correspondiente.

El nuevo marco legal vivienda exige al propietario asumir más responsabilidades: gastos de gestión, subidas justificadas y sanciones por cláusulas abusivas.

Protección y derechos del inquilino

La norma refuerza los derechos del inquilino e introduce novedades que no estaban contempladas en la legislación anterior:

• Se reconoce el derecho del arrendatario a solicitar una prórroga extraordinaria del contrato de hasta un año en casos de vulnerabilidad acreditada, y hasta tres años si la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado.
• Es obligatoria la intervención de los servicios sociales en procesos de desahucio cuando existan indicios de vulnerabilidad, y se permite suspender el lanzamiento hasta que se proponga una solución habitacional.
• Se exige que los grandes tenedores acrediten haber intentado una mediación antes de iniciar procedimientos de desahucio frente a inquilinos vulnerables.
• Se refuerzan los límites a la actualización anual del alquiler: desde 2025, conforme al nuevo índice IRAV.
• Se facilita el acceso a la información previa al contrato, incluyendo el precio anterior del alquiler, el índice de referencia aplicable, condiciones económicas, duración y estado de la vivienda.

Además, se mantiene la obligación de establecer un plazo mínimo de cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), la prórroga automática salvo renuncia expresa del inquilino y el control sobre la fianza y garantías adicionales.

Grandes tenedores: regulación específica en el marco legal de la Ley de Vivienda

A los grandes tenedores se les impone un control más estricto. Si disponen de inmuebles en áreas con alta presión residencial, deberán justificar cualquier incremento del precio del alquiler y ceñirse al índice de referencia fijado por la administración. Además, pueden estar obligados a ofrecer alquiler social en casos de desahucio o colaborar con programas públicos para ampliar la oferta de vivienda asequible.

Fomento del parque de vivienda pública y social

La Ley 12/2023 introduce medidas concretas para ampliar y proteger el parque de vivienda pública y social, alineadas con los objetivos europeos. Entre estas se incluyen:

• Aumento del suelo reservado para vivienda protegida: del 30 % al 40 % en suelo urbanizable, y del 10 % al 20 % en suelo urbano no consolidado. Además, al menos el 50% de la vivienda protegida debe destinarse a alquiler.
• Cesión obligatoria de parte del suelo urbanizado o transformado para uso residencial protegido, especialmente en municipios con desajuste entre oferta y demanda.
• Fomento de la colaboración público-privada mediante cooperativas de vivienda y nuevas fórmulas residenciales que diversifican el acceso a la vivienda y permiten ampliar la oferta de vivienda asequible.
• Calificación indefinida de la vivienda protegida en suelo destinado a ese fin, con mínimo de 30 años, y prohibición de venta a fondos de inversión.

Como objetivo a largo plazo, la ley plantea alcanzar un 20 % de vivienda protegida sobre el total del parque inmobiliario en zonas tensionadas, en línea con las metas europeas.

Incentivos fiscales y desgravaciones

La norma también incluye medidas fiscales para propietarios que alquilan con condiciones ventajosas:

• Reducción general del 50% en el IRPF por los rendimientos obtenidos del alquiler de vivienda habitual.
• Reducción del 90% si el nuevo contrato en zona tensionada implica una rebaja de al menos un 5% respecto al contrato anterior, una vez actualizada la renta.
• Reducción del 70% si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas tensionadas, o a través de programas públicos, entidades sociales o administraciones públicas.
• Reducción del 60% si la vivienda ha sido objeto de obras de rehabilitación en los dos años previos al contrato.
• Deducciones adicionales en función de la ubicación, edad del inquilino o si se aplica el índice de referencia del precio regulado, pudiendo alcanzar en algunos casos la exención total del IRPF si lo permite la comunidad autónoma correspondiente.

¿Cómo afectan los cambios en la Ley de Vivienda 2025 a los contratos vigentes?

Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la ley mantienen sus condiciones originales y no están obligados a adaptarse automáticamente a la nueva normativa, incluso si la vivienda se encuentra en una zona declarada como tensionada. Solo en caso de que ambas partes lo acuerden expresamente, se podrá adaptar el contrato a las nuevas disposiciones.

Por otro lado, los contratos nuevos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 sí deben ajustarse a la nueva legislación, incluyendo referencias al índice estatal de actualización de rentas (IRAV) y cumpliendo todas las nuevas obligaciones establecidas por la Ley 12/2023.

Asesoramiento y herramientas para propietarios e inquilinos

La complejidad del nuevo marco legal requiere información clara y orientación especializada. En este sentido, empresas como PS Group acompañan a propietarios e inquilinos durante todo el proceso de arrendamiento, ayudando a entender y aplicar correctamente las nuevas normativas.

Con más de 11 años de experiencia en el sector y más de 65.000 alquileres gestionados, PS Group ofrece soluciones integrales que facilitan una gestión eficiente, transparente y adaptada a los cambios legales más recientes.

La nueva Ley de Vivienda redefine el marco legal del alquiler en España. Sus implicaciones van más allá de los precios, afectando a las relaciones contractuales, la fiscalidad y el desarrollo urbanístico. Comprender su alcance es esencial para tomar decisiones informadas y evitar sanciones o conflictos.

Contar con asesoramiento profesional es más importante que nunca para navegar con seguridad este nuevo escenario.