¿Tienes dudas sobre cómo alquilar tu vivienda? Aquí encontrarás las preguntas frecuentes del arrendador antes de firmar un contrato: desde qué garantías puedes pedir, cómo fijar la renta y actualizarla, hasta qué cláusulas incluir para evitar problemas futuros. Una recopilación pensada para ayudarte a alquilar con seguridad, claridad legal y las máximas garantías posibles.
¿Buscas la perspectiva del inquilino? Consulta también nuestra guía de preguntas frecuentes para inquilinos antes de alquilar.
Requisitos para alquilar y selección del inquilino
El propietario debe tener claros todos los aspectos clave antes de firmar un contrato de arrendamiento. Elegir al inquilino adecuado y establecer unas condiciones claras y bien recogidas por escrito evitará problemas futuros. Por ello antes de alquilar, el propietario debe solicitar al inquilino:
- DNI o NIE.
- Justificante de ingresos estables (nómina, contrato laboral, declaración de la renta).
- Referencias de arrendamientos anteriores (si las hubiera).
Además, es fundamental verificar la habitabilidad del inmueble y que los suministros (agua, luz, gas) estén dados de alta y en regla.
Si quiere despreocuparse del proceso de selección y asegurarse de que elige a un inquilino solvente, el servicio Scoring+ de PS Group analiza en profundidad la capacidad de pago y la idoneidad de cada candidato, facilitando una elección segura y profesional.
Fianza, aval del alquiler y garantías adicionales
Una de las principales preguntas frecuentes del arrendador es qué garantías puede solicitar al inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece:
- Fianza legal: una mensualidad de renta (art. 36 LAU).
- Garantías adicionales: hasta dos mensualidades extra (depósito, aval bancario o seguro de impago).
- Total máximo: tres mensualidades.
Todas las garantías deben constar por escrito en el contrato.
Duración del contrato y prórrogas
Según establece la legislación vigente:
- Duración mínima: cinco años (persona física) o siete años (persona jurídica), según el art. 9 LAU.
- Prórrogas: tras ese plazo, el contrato puede prorrogarse anualmente hasta tres años más, salvo comunicación expresa de no renovación.
- Prórroga extraordinaria: la Ley de Vivienda 12/2023 prevé un año adicional en casos de vulnerabilidad económica y gran tenedor (más de 10 viviendas).
Renta y actualización de la renta
La renta mensual debe establecerse de forma clara en el contrato (art. 17 LAU), incluyendo:
- Forma de pago.
- Fecha límite.
- Penalizaciones por retraso (si se pactan).
Desde 2023, las actualizaciones anuales de la renta deben basarse en el Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV) publicado por el INE, y no pueden superar dicho índice, aunque se pacte lo contrario (art. 18 LAU y Ley 12/2023).
Zonas tensionadas y limitaciones de precio
En zonas tensionadas (según la Ley 12/2023), existen limitaciones de precio:
- No puede superarse el precio del contrato anterior si la vivienda estuvo arrendada en los últimos cinco años.
- Solo puede incrementarse hasta un 10% en casos concretos (reformas acreditadas, acuerdos de larga duración…).
El propietario debe conservar:
- Contrato anterior.
- Facturas de reformas justificadas.
- Certificado de zona tensionada (consultable en registros autonómicos o municipales).
Gastos, suministros y reparaciones
Es esencial dejar por escrito en el contrato qué gastos asume el inquilino y cuáles el propietario:
- Propietario: comunidad, IBI, basura (si no se pacta lo contrario).
- Inquilino: suministros individualizados (agua, luz, gas).
También es importante aclarar si habrá cambios de titularidad en los servicios y asegurarse de que están correctamente dados de alta.
El inquilino solo debe hacerse cargo de pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario. Las reparaciones estructurales o por desgaste corresponden al propietario. Reflejar expresamente en el contrato quién se hace cargo de las reparaciones evitará problemas a futuro durante el alquiler.
Permitir mascotas y cláusulas especiales
El propietario puede permitir o prohibir mascotas. Si el contrato no lo prohíbe, el inquilino puede tenerlas, siempre que no cause daños ni molestias. Para evitar problemas es recomendable reflejar por escrito esta cláusula.
Resumen visual de las preguntas frecuentes del arrendador antes de firmar un contrato de alquiler: garantías, duración, renta, gastos y mascotas.
Seguro para propietarios y seguro para inquilinos
Es recomendable contar con un seguro para propietarios ya que suelen incluir impagos, daños, actos vandálicos y defensa jurídica, como el ofrecido por PS Group, Adelantamos su renta, que le asegura el cobro de la renta aunque el inquilino no pague y le protege frente a daños ocasionados por el arrendatario y defensa jurídica.
Inspección del estado del inmueble
Antes de la firma del contrato, conviene elaborar un inventario detallado del estado de la vivienda, firmado por ambas partes y, preferiblemente, con fotografías. Así se evitan conflictos sobre desperfectos al finalizar el acuerdo de alquiler, especialmente en viviendas amuebladas.
Gastos de agencia: ¿quién paga?
Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda 12/2023, si se trata de una vivienda habitual, el propietario debe asumir los gastos de gestión y formalización del contrato si se firma a través de una agencia inmobiliaria.
Documentación clave a conservar cuando inicia un alquiler:
- Contrato firmado.
- Inventario y fotografías.
- Comunicaciones relevantes (emails, burofax).
- Actas de entrega y devolución de llaves.
Preguntas frecuentes del arrendador
Hacemos un breve resumen de las preguntas frecuentes del arrendador. Antes de firmar un contrato de alquiler de vivienda, el propietario debe:
- Seleccionar cuidadosamente al inquilino y verificar los requisitos para alquilar.
- Documentar todo por escrito, incluyendo duración del contrato, renta, fianza, aval del alquiler y condiciones para actualizar la renta.
- En viviendas amuebladas, detallar el inventario ayuda a evitar disputas sobre daños en muebles.
- Dejar claro el reparto de gastos, suministros y responsabilidades de reparaciones.
- Decidir si permite mascotas y reflejarlo en el contrato.
- Conservar toda la documentación relevante.
La normativa puede variar según la comunidad autónoma. Se recomienda consultar fuentes oficiales o asesoría profesional especializada ante cualquier duda.
¿Tienes dudas concretas o casos particulares?
Envíanos tu consulta para que podamos abordarlas en próximas entregas de esta guía. Tu experiencia puede ayudar a otros propietarios.
